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从地方政府债务看房地产的下半场
发布时间:2018-11-06 09:56
从地方政府债务看房地产的下半场

自从媒体一遍一遍强调房地产“入秋”以来,对房地产市场限价限购政策松动的猜测与期望就不绝于耳。自十月中旬广州增城以及黄埔的很多楼盘开始实施单合同后,很多媒体解读为“放开限价”,广州市住建委不得不于10月19日连夜回应,称“要对新建商品住房预售和网签价格指导机制做优化,严禁开发企业拆分价格报备”,并会“继续严格对新建商品住房开展价格指导,保持调控连续性和稳定性”,但《财经》仍发文称,这是“央地博弈”的表现。

从财政的角度看楼市,显然是当前地方政府对房地产态度最直接的解读。中央稳定房价、“房住不炒”的态度鲜明,但各地却有财权与事权不对等的矛盾,分税制后,大税种都收归国税,留给地方的税收不足以支撑其庞大的行政支出和急迫的基础建设,于是土地财政成为其最重要的依托。《中国2017年度财政预算执行报告》显示,对土地财政依赖度高的前五大省份分别为浙江、重庆、江苏、山东、江西,其中浙江达到了113.5%。几乎没有哪个地方政府对土地财政不渴望,即使是广州。

与土地财政相关的,是地方政府目前高企的债务。一旦楼市严格的“四限”政策持续,楼市萎缩,地方政府的土拍就成了“愁嫁的老姑娘”了。中国指数研究院数据显示,2018年1-7月流拍地块总规划建筑面积1663万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.2倍。这么多的“老姑娘”嫁不出去,作为“娘家”的地方政府,就少了一笔巨大的“彩礼”——大多数中国农村的实际情况是,嫁姑娘的彩礼都是用来填儿子娶亲的窟窿的,同样,地方政府庞大的基础设施建设欠下的财政窟窿,也急需土地财政来填。

地方债问题,就像牛车背后的鞭子,一刻不停地抽在地方政府身上,卖地的节奏不能停也不敢停。

从地方政府债务看房地产的下半场

 

| 截至2018年9月末,全国地方政府债务余额182592亿元,控制在全国人大批准的限额之内。

从地方政府债务看房地产的下半场

 

地方债务到底有多少?

近些年,每年都会公布地方政府的年度债务余额。在今年三月份的十三届全国人大一次会议记者会上,针对香港商报记者“有国际机构预测2018年中国政府的直接债务将达到GDP总量的40%,2020年有可能要上升到45%,下一步怎么样加强地方债务的管理”的问题,财政部部长肖捷说,截至2017年末,我国政府债务余额为29.95万亿元,其中中央财政国债余额13.48万亿元,地方政府债务余额16.47万亿元。我国政府负债率也就是用债务余额除以GDP所得出的比例是36.2%,低于国际社会通用的所谓60%的警戒线,也低于其他主要经济体和一些新兴市场国家的负债水平。

不过这一数据有很多的解读空间。标普全球(S&P Global)在2018年的一份报告中提出,预计2017年中国“隐性”地方政府债务高达40万亿元人民币(合6万亿美元),相当于中国国内生产总值(GDP)的60%,这一比例已经触及了国际警戒线。

官方公布的数字与标普的估计差距主要在地方政府的表外债务上。按照预算法规定,我国政府的债务范围是有界定的,它包括中央财政国债、地方政府债券以及经清理甄别认定的截止到2014年末的存量政府债务。强调截止到2014年末,是因为从2015年1月1日起,我国实施了新的预算法。

多年来,中国地方政府一直未获准在资本市场上发债,而分税制后财权与事权并不对等,为了向基础设施项目提供融资,地方政府不得不创建另外的融资工具。直到2014年财政部发布《2014年地方政府债券自发自还试点办法》通知决定:经国务院批准,2014年上海、浙江、广东、深圳、江苏、山东、北京、江西、宁夏、青岛试点地方政府债券自发自还,并试图将地方债纳入预算管理,但地方政府融资平台仍很活跃。比如近年来,地方政府利用政府和社会资本合作(PPP)和投资基金为许多基础设施项目提供融资,这些都游离于官方的监测之外。标普全球估计,截至2017年底,中国地方政府融资平台(LGFV)已积累了30万亿至40万亿元人民币(合4.5万亿至6万亿美元)的债务。

根据英国《金融时报》今年3月16日的报道,中国债务与GDP之比从2008年底的171%升至去年9月底的295%。债务与GDP之比几乎翻了一倍。该报认为中国尚未接近触发债务危机的节点,但节节攀升的债务问题仍是一把随时有可能落下来的达摩克利斯之剑。

债务压力之下,地方政府怎么办?

 

从地方政府债务看房地产的下半场

 

 

从地方政府债务看房地产的下半场

 

借钱容易,关键是谁来还?

地方政府债券从概念上看,就是地方政府根据信用原则、以承担还本付息责任为前提而筹集资金的债务凭证,是指有财政收入的地方政府及地方公共机构发行的债券。简言之,这是政府需要“刚兑”的。

更需注意的是,国务院办公厅2016年11月14日公布《地方政府性债务风险应急处置预案》确定了“地方政府负责偿还债务,中央原则上不救助”的原则。2017年7月15日结束的全国金融工作会议又再三重申,清理整顿地方融资平台,厘清政府与平台的关系——政府不得通过企业举债,企业债务不得推给政府。2018年3月财政部的23号通知则严厉警告,除政府债券,国有金融企业不得为地方政府提供任何形式融资。也就是说,“欠债还钱,天经地义”,但不存在什么“子债父还”了。

说了这么多,无非就是,地方政府今后不能胡乱举债,已经借了的债,都得自己想办法。地方债风险的化解,至少有两个办法。

第一个是转移风险。比如地方要建高铁或者机场,首先会主导注册建立政府融资平台,其名称可以是某城建开发公司、城建资产经营公司等。然后通过政府立项,把高铁、机场、盖政府大楼等项目包装好。融资平台公司就拿着这些政府项目去找银行融资,由于既是有政府背景的融资平台,又是政府项目,所以融资不仅速度快,而且审批金额足。银行呢,当然不能自己独自承担风险,也知道地方政府钱大半是有去无回,所以银行就把此债权转卖给信托公司、资产处置公司。信托公司把这些债权做成各类理财产品,又反过来把这些产品拿到银行,让银行代理销售,还有回扣。银行两边赚钱,当然乐意了,于是他们拼命地向“VIP客户”们推销,至此,因为“投资有风险,理财需谨慎”,在打破了理财产品的刚兑之后,谁买了理财产品,谁就是地方政府债的债主,至于风险,那就只能由债权人(投资人)自己承担了。

但毕竟不是所有的债务都能通过腾挪之后风险转移的,所以第二个方法,那就只能依靠财政“造血”了。至于怎么造,既快又足,当前情况下,可能只有土地财政一条路了。

这也是为什么广州“放开限价”的风声出来后,不管是媒体还是房地产行业,都跃跃欲试,因为一旦广州破局成功,中央给了调控空间,那么珠三角、其他一二线城市都有可能跟进尝试放开限价,甚至放开限购。当前全国各地严苛的调控政策,确实给楼市降了温,但某种程度上说,也在锁死流动性。一旦流动性被锁死,政府卖地就成为困局,最终传导到地方政府债务的化解上。

从地方政府债务看房地产的下半场

 

| 2018年9月一线城市房价微降

当然,当前无论是放开限购还是房价的涨跌,都是敏感的字眼,维持房价的稳定,既是金融稳定的要求,也是社会稳定的基础,所以短时期内,想要有大的改变也不现实,典型的做法应该是“调控如山倒,放松如抽丝”。

在之前的文章《中国人均住宅1.1套?从住房总量看中国房地产的下半场》中,我从中国的存量住房与未来需求的角度,分析了房地产市场的下半场走势,看好中国房地产未来的趋势,这对房地产行业来说,是市场的力量;而从地方债和政府土地财政的角度,对房地产行业来说是行政的力量。中国房地产行业从来都不是完全市场化的行业,甚至有形的手的力量更甚于无形的手。但是,我仍坚持认为,中国房地产行业,依旧可以大有作为。



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