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下半年楼市警惕库存风险
发布时间:2019-08-09 09:32
下半年楼市警惕库存风险


  近日,贝壳研究院发布的《2019中国房地产半年报》显示,深圳、北京两地土地市场上演了两场土地盛宴,单日土地成交总价分别高达224亿元和120亿元,引起行业关注,甚至被看成是市场“回暖”的风向标。不过,报告指出,多城楼市虽走出底部,但市场仍缺乏大幅向上动能,下半年市场需警惕“新库存”风险。贝壳研究院首席市场分析师许小乐预测,在房地产风险防控的大方向下,“保持稳定”和“一城一策”仍是政策主基调。
 
  二手房库存走高
 
  报告显示,上半年全国重点城市房地产市场从低迷中走出,但回暖并不稳定,市场整体表现出“前高后低,分化加剧”的特点。
 
  在政策高压下,2019年一季度二手房市场季节性复苏后便开始向下,多数城市二手房市场降温,伴随而来的是房源库存的走高。在贝壳研究院监测的29个重点城市中,有7个城市月末库存环比持续增加3个月,13个城市月末库存环比持续增加4个月,7个城市月末库存环比持续增加5个月。二手房库存下降的城市仅上海和苏州。
 
  具体来看,一线城市中北京、深圳和其他典型二线城市的二手房库存,都从2019年一季度开始呈现上升的态势。这主要是由于2018年四季度市场转好,但新增房源仍处于下降态势,而进入2019年一季度后,市场预期缓和明显,房源的增长超过了需求的释放,从而使得库存出现增长。
 
  局部地区新房库存处高位
 
  在持续的调控高压下,部分地区新房库存开始走高,尤其是从2018年下半年开始。虽然伴随着2019年一季度市场季节性复苏,部分城市库存房源出现下降或趋稳,但仍处于2018年以来的高位,库存压力明显。
 
  数据显示,北京、青岛、武汉、厦门、福州和宁波2019年5月新房库存房源量分别同比增长61.7%、37%、40.3%、31.6%、53.5%、171.7%,天津、岳阳和南宁2019年4月新房库存房源量分别同比增长62.8%、51.5%和28.5%。
 
  在“70/90”政策及限竞房供应增多情况下,新房产品愈加同质化,项目位置较差的项目去化较难。
 
  以一线城市之首的北京为例,自2017年6月限竞房入市后,北京纯商品住宅60~90平方米房源新增供应不断升高,成为主流面积段,而120平方米以上新增房源不断减少,刚需化趋势明显。在区域分布上,新房供应区域愈加集中化。
 
  2018年下半年以来,北京新增纯商品住宅近郊房源减少,目前新增房源主要集中于昌平和大兴。城六区中,丰台和石景山区域房源供应增多,2019年一季度海淀房源集中供应。
 
  三四线城市存在下行风险
 
  自2018年下半年起,三四线城市新房成交疲态已现,进入2019年3月,季节性复苏加之降价促销,市场有所回升,但该回升不可持续。5月60个三四线城市新建商品住宅成交套数环比下降0.4%,同比下降13.2%。
 
  报告显示,在棚改开工套数减少及货币化比例降低的情况下,三四线城市后期的成交支撑将明显不足,市场面临下降风险。2019年棚改目标下调到285万套,相比2018年的580万套下降了一半。在财政部发布的计划中,大多数地区及省份2019年棚改目标套数较2018年下降,其中山东、山西与河南降幅全部超过70%。此外,对于新开工的棚改项目,政府需以发行地方政府债券方式(棚改专项债)为主进行融资,这意味着棚改资金吃紧,棚改下降将难以避免。根据华泰证券的测算,2018年棚改货币化推动的销售套数占总成交的比例达12.6%,那么在棚改套数减半、货币化比例降低的情况下,将拖累2019年住宅销售,尤其是棚改套数下降较多地区的三四线城市2019年下半年市场下行风险较大。


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