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购房置业需求猛地爆发出来
发布时间:2019-08-12 11:45
购房置业需求猛地爆发出来


  大家都知道如何煎豆腐,看起来很简单,翻来覆去,既要保证色泽光亮,又要有保持豆腐块的完整性,不烂也不碎,口感完整,煎起来得心应手。
 
  楼市也是如此,既不能过热,以至于豆腐变得“焦黑”,又不能太冷,最终生冷难咽,既要让房价保持平稳,又不能造成大幅度的涨跌波动,这是个技术活,也是让每个城市头疼的问题。
 
  举个例子,最近几年,各大城市流行起了抢人大战,当人口进入存量格局之后,如何吸引更多的青壮年劳动力,关乎每个城市的核心竞争力,送房、送钱、送户口,优惠政策一波接一波。
 
  但是,人口短期大量涌入之后,购房置业需求猛地爆发出来,几乎所有城市都招架不住,所以我们看到了西安、成都、南京、杭州近两年房价一骑绝尘,售楼部门口排起长队,地王一个接一个,刚需一族只能望洋兴叹。
 
  对楼市来说,这是一把双刃剑,既要人口流入,又要房价平稳,有几个城市能做到?
 
  还好,今年的房地产市场,终于开始学会“煎豆腐”这项“手艺”了。
 
  有两个消息表明,调控越来越密集,瞄准了楼市的痛点,将上涨迹象遏制在萌芽状态,过热和过冷的现象逐步消失,市场的预期变得更“平滑”。
 
  第一,土地成交溢价率19.9%,年内首次回落。
 
  据长江商报8月9日报道,易居研究院数据显示,40城整体土地成交面积微增,移动平均地价环比上涨2.7%,涨幅明显收窄。
 
  7月单月地价下跌明显。土地出让金环比下跌6.1%,40个典型城市土地成交溢价率为19.9%,相与5月下降1.7个百分点,结束连续6个月上升的趋势。
 
  溢价率,是土地市场的关键指标,溢价率越高,说明房企手里的钱越多,越看好未来的楼市表现,地王出现的概率也就越大。
 
  连续6个月上行的趋势被终结,意味着土地市场正是转冷,迟早会传导到销售端。
 
  第二,土地供应环比下降21%,土地成交面积降8%,年内首次下降。
 
  据CRIC统计数据显示,全国336城经营性土地供应总建筑面积为21814万平方米,环比下跌21%,土地成交建筑面积为19148万平方米,环比下降8%,同比也下降2%。
 
  说白一点,今年各城市卖地的数量减少了,卖地收入也减少了。
 
  为什么减少?大家都心知肚明,开发商不愿意像之前那样无脑拿地,尤其是在众多三四线城市,原来能依靠棚改刺激大量拆迁户的买房需求,现在棚改总量连去年的一半都不到,如果继续拿地,盖出来房子能卖给谁?
 
  应当注意的是,无论是土地溢价率,还是供应和成交面积,都是年内首次下降,这个信号,往往被人们视为一段新趋势的开端。
 
  土地市场可以看作是楼市的根源,只要高地价能够稳定住,所谓“治楼市如烹小鲜”,下游市场自然会变得更平稳。
 
  正因为出现了“不利”的信号,围绕着未来楼市走向的争论,也变得越来越多,一个典型的问题是:10年后,房价是“涨”还是“跌”?
 
  坦白说,尽管大趋势已经明朗,这个问题连专家们都意见不一。
 
  在最近举行的博鳌房地产论坛上,东方证券首席经济学家邵宇指出,这么多年,我们赚钱的方式无非就是三种,挣经济增长的钱、挣货币供应的钱,实在不行还可以挣隔壁老王的钱。
 
  他称,房地产的优势在于把经济增长的钱挣了,把流动性的钱也挣了,还把隔壁老王的钱挣了,所以是一种风口自然积累的表现。
 
  据他统计,中国现在的房地产总市值65万亿美金,相当于450万亿人民币。我们一年的GDP是90万亿,所以我们的房地产现有的市值相当于GDP的5倍,这组数据会让人很不舒服,对于房地产的作用,不能“图一时之快”。
 
  而中国社会科学院研究生院城乡建设经济系主任陈淮反问称,我们在这个论坛讨论15年了,年年谈楼市出现冰点、困境,但是2018年房地产房价、销售额、销售规模都创新高,是还是不是?
 
  可以看出来,在扑朔迷离的信号前,经济学家们也出现了很大分歧,有人觉得房价高估,有人觉得十年后依然会维持增长,这是以前没有过的。
 
  而中泰证券宏观分析师梁中华,从数据出发,概括出了今年楼市“有点反常”的迹象,从去年年中至今,新房和二手房销售金额、销售面积均在明显走弱,70城房价同比增速却明显上行。
 
  此外,房地产销售面积下降,投资额却异常坚挺。从2018年以来,尽管楼市销售增速持续下行,但房地产投资却持续走高,当前仍维持在10%以上的高位。
 
  笔者认为,正是因为这些矛盾的现象和观点,才足以说明楼市趋势出现了逆转,过去十多年来,房地产之所以突飞猛进,成为年成交额高达15万亿,销售面积达17亿平米的巨大市场,正是因为存在“一致性预期”。
 
  所有人都看好,就意味着买房的“赚钱效应”会持续强化,接盘群体一茬又一茬。
 
  现在,出现了讨论和争议,专家们意见上的不一致,恰恰说明了楼市要进入“稳中有降”,“平稳波动”的新趋势,对购房者而言,再也不能用“赚快钱”的老眼光去看待楼市了。


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