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十二句话把楼市走向说透了
发布时间:2019-08-12 16:21
十二句话把楼市走向说透了


和官方会议不同,博鳌论坛虽然权威性较高,但少了“官腔”,多了点无所顾虑的畅所欲言,因此每年都是金句频出,引发的争议也着实不小。

参谋长之所以认为这个论坛值得关注,是因为两个要素:

一方面是上文说到的权威性,论坛上不乏经济学家、地产大佬等等在地产行业浸淫已久的“老江湖”;

一方面是其全面性,不同领域的专家呈现的观点也不尽相同,在碰撞中,我们往往更加能够看清行业的全貌,接近行业的真相。

参谋长仔细聆听、梳理了论坛上的数十场演讲,整理出了买房人最为关注的十二句话。这其中有共识、也有争议,但对于买房人的决策来说,都有很重要的参考意义。

一、共识

1、下半年,房地产将下行。

这个论断,可以说是对中国楼市有一定了解的人对下半年市场走势形成的一致判断,参谋长在此前的文章中也不止一次地表达过这个观点。

博鳌论坛的数位大佬也提到,下半年市场下行的可能性较大。主要依据有这样几个:

刚刚结束的年中经济会议关于“不将房地产作为刺激经济的手段”的定调;

城镇化后期,部分核心城市房价过高,本就存在不合理;

一些城市的房价增长远远超出家庭财富可承受的范围,泡沫可能存在……

市场可能下行,给了买房人观望、选择的空间和余地。

2、长期来看,房地产仍有空间,具体看城市。

如果说上一句话是行业人士对房地产短期市场的基本判断,那么这句话预言的就是中长期市场走势。

有专家这样说:“无论宏观调控如何严厉,房地产的增长趋势不会改变。”

增长趋势不变,那么改变的是什么?

结构,和速度。

速度的改变,意味着“暴涨”二字成为历史;

而结构的改变,则意味着分化的加剧。

不止一位专家提到:关注城市群,关注重点城市、中心城市,已经成为买房人的入门课程。

机遇在哪里?未来,二线城市可能迎来一波普涨。

3、房企,难了。

房企难,主要难在哪里?答案是金融监管从严,融资成本变高。

参与论坛的开发商大佬们,几乎不约而同地表达了这一观点:对于房企来说,真正的挑战才刚刚开始。

其实参谋长想说,房地产金融政策的宽松与否,影响到的可不仅仅是房企。信贷政策、房贷利率,都直接关系到买房人的购房成本。

面对这样的大环境,旭辉集团创始人林中有句话说得好,参谋长也把它送给粉丝朋友们:旭辉不想借钱,要借,就要借便宜的钱。

这句话和参谋长此前的观点不谋而合,借什么钱便宜?借银行房贷便宜,尤其是借利率下调时的房贷便宜。

总结起来两句话:稳住现金流,聪明地“借钱”。

4、房产税,来了。

房产税这个话题是老生常谈了,但是它又很重要,因此这样的高端论坛肯定也免不了再把这个话题拿出来聊一番。

不过说来说去其实结论还是那几句话:

房产税,肯定是要征收的;

审议程序比你想象中的要复杂,因此短则三五年,长则更久之后才会正式出台;

一旦出台,对抑制房价过快上涨肯定是有利的;

只要你不炒房,不必过于担忧房产税的问题。

5、政策,是有底线的。

其实当前房地产整体的行业氛围,无论是在业内,还是在买房人当中,悲观情绪是比较重的。

追根究底,其实还是因为左一个会议,右一道文件,政策上丝毫不见松动的迹象,反而是哪里的房价一冒头,哪里就会有一座五指山压下来。官方旨意如此,乐观何来?

不过,本次论坛对政策的一致认知却是:政策虽严,但有底线。这个底线是什么?就是平稳。

此外,政策虽然能够一定程度上地修正市场,但它终究不能决定市场。政策的底线,一方面是主观意志上的底线,一方面也是功效上的底线。

6、近两年,最好是不要买房。

这句话如果是从唱衰楼市的人嘴里说出来,可能还算正常,但从房地产从业人士、甚至是开发商本人嘴里说出来,就多少让人感到意外了。

这也是为什么参谋长会说论坛上的很多专家,发表起言论来,那是相当地“口无遮拦”。

比如说,开发商本商、绿城董事长李军就说:“我甚至劝自己的同事这两年不要买房,因为质量实在是太差!”

这可算是开发商的大实话了,泰禾副总裁也说,近两年的房子,质量还不如五年前的。

那么,粉丝朋友们,价格上没有明显落差的新房和年数不长的二手房,知道怎么选了吧?

二、争议

有共识,就有争议。实际上,争议有时候比共识更有看点。

在房地产的一些问题上,别说是普通人了,即使是深有研究的专家们也会出现截然相反的观点。

参谋长首先要盘一盘中国经济体制改革研究会副会长、国民经济研究所所长樊纲那些“语不惊人死不休”的言论。

对于樊纲,他的“六个钱包”经典言论可能比他的头衔和名字来得更具辨识度。

1、限什么都行,千万别限价。

大佬开口,果然火力迅猛。

限价这个手段,在众多的调控手段中可谓是简单粗暴直截了当:价格红线一拉,你开发商哪怕是亏本也不能涨价。

但是,对于这个观点,参谋长其实是基本赞同的。

还记得此前湖北恩施等地的“不许降价”红头文件吗?有多少人对此嗤之以鼻?

“不许降”和“不许涨”,本质上都其实是在用政策手段消灭市场机制,可取度不高。更何况,调控的手段多样,可以用限购调整需求、限售调整供给,这都不算是直接否定市场机制。

也许,限价手段也是市场过热下的无奈之举,但其实不宜长期使用。

2、为什么那么多人炒房?因为存的钱太多了!

这句话同样是出自樊纲。他认为,过去二十年,40%以上的储蓄率成为了炒房需求的培养皿。

对这个观点,参谋长表示强烈质疑。

试问,哪个炒房者是热爱储蓄大于热爱加杠杆的?

储蓄和买房,难道不是相互矛盾的吗?

过去中国是世界第一储蓄大国毋庸置疑,但现在有多少居民的房贷已经超过存款了?

3、中小房企的破产是一件好事。

大家都知道,不久前,200多家房企破产的新闻闹得沸沸扬扬。

不过,中小型房企被市场倒逼,被迫重组或是倒闭,对行业发展来说,确实不一定是坏事。

曾有粉丝向参谋长反应过,一些城市的市场火热的时候,很多当地的中小型房企看到有利可图纷纷进场,最终却因为资金问题导致楼盘烂尾、豆腐渣工程频出。

房企破产是优胜劣汰的市场法则,不需要被过分渲染、夸大。

4、高房价挤压消费是错误认知。

在这个问题上,个人经验和数据表现似乎总有出入。

毕竟,买房导致消费降级,是很多买房人都会有的共同体验。但不得不承认的是,房子确实帮很多人实现了财富的增值,甚至是阶级的跃迁。尤其是在过去的二十年里,这是一个无可辩驳的事实。

当然,这一逻辑在房价过高的当下和未来,很有可能就不再成立了。

5、高溢价、高周转下,没有高品质是正常的。

开发商坦言自己近两年没有好好建房子,是开诚布公;但把房子质量不好的锅全部甩给运营模式,就有些无赖了。

有开发商称,高溢价、高周转和高品质是矛盾的,根本不可能全部实现。

参谋长承认,这样的商业模式或许存在一定的问题,但也是开发商的主动选择。房地产企业想要实现可持续发展,最重要的还是把产品和服务做好。不解决这些,反而是找理由开脱,那只是靠运气在混。

6、我国已经告别了住房短缺。

住房存量超两亿,户均住宅数大于1……的确有一些数据在支撑“房子已经够住了”这一观点。

但是也有专家表示并不赞同:

1949年以前的房子,那是要拆掉的;

1949年到1979年的房子,现在是棚户区改造的重心;

1979年到1999年建的房子,很多已经满足不了现在的居住功能了……

所以说,房子是真的还不够住。

也因此,城镇化还有空间;而旧改可能带来的机遇,也比想象中更大。

12句话,基本已经把整个论坛的内容呈现清晰,也把未来房地产发展过程中的重要问题说得明明白白。

参谋长认为,炒房和储蓄率高,实在没有什么关联度。而樊纲在发表这句言论时,也没有拿出有力的理论依据,更像是个人的主观判断。



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