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千万不要买公寓当住宅
发布时间:2019-09-07 18:38
千万不要买公寓当住宅


非常多的刚需购房者非常青睐公寓产品,因为可以支付很少的首付就可以在城市拥有一套房,就算未来房价涨得真的承受不起也有一条退路。

我非常非常理解各位刚需客户的恐慌心理,但正因为你们的资金有限,没有重来的机会就更不应该选择购买公寓产品,公寓产品并不是你们的退路而是一个大坑,你们掉进去很有可能就上不来了。

下面,为大家分享一下公寓产品不适合居住的五大理由:

理由一:公寓无法落户,无法提供优质的教育资源,无法享受城市的配套。

刚需的注意了!千万不要买公寓当住宅

 

房子最大的功能是什么?那就是让你户口落到城市里,让你能真真切切的享受到这个城市的所有优质的配套资源。大家背井离乡远离养育自己的家乡为了什么了?不就是为了享受大城市各种顶级配套资源、优质的公共服务吗。但如果你的户口无法落到城市里,所有的优质配套资源你将根本无法享受。

当然,目前一二线城市已经准备放开落户的限制,未来大概率可能不需要房子就可以落户。但是,无房落户不代表你能享受到优质的配套。我现在以教育为例:户口在城市,但无房家庭的孩子目前执行的统筹分配学校的模式,就是有房家庭孩子先按照户籍所在地分配的学校进行报名,然后教育局根据报名结果,把无房家庭的孩子分配到报名人数不满的学校或者报名人数较少的学校。

通俗的来说:无房家庭的孩子去的是所有孩子挑剩下的学校。教育改变人生的这个道理我不用跟大家详细说,因为我们这一代都是受益者,你忍心因为你的原因让你孩子享受不到优质的教育吗?各位购房者你们奋斗一辈子,从农村一步步走到城市,不就是为了下一代有一个更好的起点、更好的平台吗?在城市如此激烈的竞争环境下,如果孩子得不到良好的优质教育,未来要付出多少努力才能和别的孩子在一个起跑线上。

我就不说不能享受其他城市资源了,仅仅无法享受优质教育资源这一项就可以决定公寓不能购买、不适合居住。

理由二:公寓设计有缺陷,居住舒适度差,无采光、无环境、无绿化、无配套。

刚需的注意了!千万不要买公寓当住宅

 

公寓首先是一个商业产品,无论开发商如何把它定位为住宅,也根本改变不了商业的基因。这就导致居住舒适度差。

1、公寓大部分户型不满足基本的采光要求。

首先公寓是商业项目,设计规范中根本没有满足日照时长这一要求,就算开发商想把这一指标考虑进去也无法实现,因为公寓项目的容积率都是3以上,必须紧紧排在一起才能把面积做足,肯定只能牺牲日照时长了。

其次公寓由于受到建筑设计规划以及土地条件的限制,只能做点式楼。这就意味着公寓除了朝南的房子有正常的日照外,其余三个方向(西、北、东)都没有正常的日照,要不有西嗮要不就是终年没有阳光。整个公寓项目有四分之三的户型日照是不正常的。

所以,你能忍受没有阳光的生活吗,你能忍受没有阳光的户型吗?

2、公寓单层住户密度大,生活没有私密性,公共设施使用频繁。

公寓一层至少1000平米以上面积,集中大概二十几户人家,每家每户都是门对门,人流量人员复杂,基本上没有私密的公共空间和生活环境;另外一方面每层住户繁多就导致公共设施使用率高,你能想象上下班高峰期公寓住户对电梯使用情况吗?首先上电梯人数能从电梯口排到公寓门口,其次如果你住的楼层高,就要忍受每层停每层等的苦恼,如果你住的楼层低,就要忍受每次电梯都满根本挤不上人的感觉。

3、公寓无小区环境,无生活配套、无绿化空间。

大家都看过公寓产品,基本上都是几栋高层组成的综合体,有的可能下面还配置大型的商业中心。这种项目基本上没有小区环境,仅有的小区环境就是公寓狭长的走道和楼下的商业中心的公共广场,你想遛个狗都没地方去,更不要提住宅必备的园林、跑道、会所等生活配套设施,对你居住质量会产生很大的影响。

无私密性,无采光、无环境、无绿化、无配套的公寓根本不适合居住。

理由三:公寓居住环境恶劣,而且随着入住人群增多会越变越差。

刚需的注意了!千万不要买公寓当住宅

 

想购买公寓的小姐姐们,你们千万不要被电视上播放的美好的公寓生活所欺骗,24小时物业管家帮你服务,走道干净整洁的像五星级酒店,大堂有专业人员打理,这些都是不存在的!!!

首先我要告诉你公寓由于居住功能缺乏,购买者永远永远是投资客占到很大比例,大概70%-90%的公寓购买者是投资客。投资客是逐利而行的,他们根本不管租的是谁,只要房租给的高他们就租给谁。在公寓租赁市场,办公客户的租金承受力永远高于个人租赁户;与此同时,办公客户对公寓产品极为青睐,因为公寓的租金相对与写字楼来说非常低廉,并且能够注册公司、注册工商执照,所以很多小型公司都会选择公寓办公。最后结果,一栋公寓楼中办公用户占比最大。

当然有的购房客户会说不介意,那是你没有了解办公客户对居住环境的巨大破坏力。一栋公寓如果入住了教育、餐饮、婚庆等办公客户,居住客户还是可以能承受,无非就是居住环境嘈杂点、人流复杂点、私密性没有而已。但如果一栋公寓入住了深夜食堂、私密会所、美容美发等商业体,你能忍受吗?有可能深夜时候,小姐姐敲门和你借酱油,你能忍???

无法决定和筛选租户,因此无论开发商前期如何对公寓定位,运营商如何对公寓进行维护都无法改变公寓居住环境的堕落。

理由四:公寓不能通燃气、商业水、商业电,使用成本居高不下。

刚需的注意了!千万不要买公寓当住宅

 

我相信每个购买公寓的购房者都是有个住宅梦的,只是迫于高昂的房价不得不暂时居住在公寓中,现在的蜗居只是为了积累首付资本,最终目的肯定是实现住宅梦。但是公寓的高昂的使用成本与公寓购房者攒钱的目标是背道而驰的。

首先公寓产品都是不可以通燃气的、没有烟道排放口的,这意味着住户必须顿顿在外面吃,顿顿吃外卖,餐费成本直线上涨。当然某些刚需客户通过用电磁炉解决做饭问题,但是公寓使用的商业电,电费比民用电贵1-2倍。还有水费也是商业的,依然高于民用水费1倍。最后是物业费,公寓是商业用房,因此有大量的公共设施需要维护、白天的工作任务重,因此物业费非常贵,大概是住宅物业费的1-2倍,关键是公寓住户基本享受不到物业的服务,因为公寓住户不是商户,只有晚上在家。

我这样说大家可能没概念,我就简单举个例子进行对比,让大家感觉一下使用成本上涨多少。

电费:民用120元,商用360元

首先是电费,目前一二线城市民用电费并不是按照统一标准进行收取的,而是按照分时收费(繁忙时候费用高,清闲时候费用低),单价大概在0.3-0.5元/度,商业电费大概在0.9-1.4元每度。公寓因为用电比较多,如果做饭用电就更多,大概每月用电在200—400度之间,先按照平均值来保守估算。民用电费:0.4元/度*300度=120元;商用电费:1.2元/度*300度=360元。

水费:民用48元,商用100元

其次是水费,目前一二线城市民用水费大概单价在2.4元/吨,商业水费大概是在4-6元/吨,公寓每户平均每月用水10-20吨之间。依然按照平均值保守估算。民用水费:2.4元/吨*20吨=48元;商用水费:5元/吨*20吨=100元

物业费:民用100元,商用250元

最后计算的是物业费,目前一二线城市住宅物业费在2元平/米(住宅物业费的平均值),商业物业费大概是在4-6元/平米,公寓面积30-80平米不等,暂时按照50平米平均值保守估算。住宅物业费:2元/平米*50平米=100元;商用物业物业费:5元/平米*50平米=250元

通过上面的测算:公寓物业的使用成本达到8520元/年,远远超过住宅物业3216元/年的使用成本,同比住宅物业生活成本上涨了164.92%。

理由五:公寓价格涨幅缓慢、交易税费高,转手周期长、根本无法帮助刚需客户积攒购房资金。

刚需的注意了!千万不要买公寓当住宅

 

很多刚需购房者购买公寓是希望搭上房价上涨的顺风车,希望通过购买公寓积攒购买住宅的首付,但其实这种想法大错特错,购买公寓不但不能帮你积攒购房资金,还有可能让你本来的购房资金造成损失。

首先公寓作为商业产品,与住宅价格完全是脱钩的,也就是说住宅价格涨公寓价格不一定涨。其次就算你的房价涨了也没用,因为公寓作为商业产品的税费极高,光税费这一项就达到总房价30%,这还不包括你支付的房贷利息,中介费等支出。也就是说只有你公寓上涨50%,你投资的公寓才会略有盈余。

如果你的公寓不上涨30%,你的公寓根本就是亏损的,根本就卖不出去。

综上所述:公寓物业根本是一个缺乏居住功能的商业产品,并不是一个真正适合居住的房子,后期转手还面临巨大亏损风险,刚需客千万不要选择购买。



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