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楼市正面临着流动性冻结的困局
发布时间:2019-10-04 11:37
楼市正面临着流动性冻结的困局


  楼市调控已近三年,可丝毫看不出要放松的迹象,直至年中政治局会议再次明确“房住不炒”、并首次提出“不把房地产做为短期刺激经济的手段”后,众人直呼楼市要凉凉,过往经验得出的“楼市三五年一个周期”的铁律正在瓦解。
 
  当下,楼市正面临着流动性冻结的困局:交易量锐减、贷款融资受限。
 
  前段时间,各大地产公司在发布半年报业绩时纷纷表示:下半年将缩减拿地、甚至停止拿地。随着而来的是一系列的降价促销,新一轮裁员也相继开启。
 
  这一切为什么呢?很简单啊,因为新房不好卖。这也就是大家的切身感受:特价房/团购房/工抵房等层出不穷、低首付/首付分期等时隐时现、电话/微信/朋友圈的卖房信息轮番轰炸……不怕你新房捡漏,就怕你不为所动。
 
  新房难卖,直接关系到收益兑现的二手房市场更是交易停滞。只要去二手房门店实地探访转一转、询问一下身边有房产买卖需求的亲友、甚至观察一下房管局的二手房过户大厅……就能感受到这种交易是多么的冷淡。
 
  楼市调控的关键手段——资金,在本轮调控中发挥的淋漓尽致。有钱的流入聚集,才会有价格上涨,如没有呢?
 
  限购——就是不让市场中存量的资金流入楼市;限贷——就是不让信贷资金、也就是增量资金流入楼市;限融——就是不让资金供给给地产商、从而推高土地价格……当资金流入楼市受限时,房价怎么会涨呢?
 
  再具体到我们个人的亲身感受就是,新房按揭贷审批慢、且利率上浮提高,二手房按揭贷不仅审批慢、甚至个别城市还传出“因额度用完暂停放贷”的信息。
 
  房产的流动性除了出售变现外,还有一种变现方式——融资,即以房子为抵押物从银行等金融机构获取贷款资金。可现实情况如何呢?并不好。
 
  各个城市对居民的房产抵押消费都有一个额度的上限——一般情况下为100万,个别城市会放款到150万,也就是说不管你房子价值多少钱、哪怕值1000万,去银行办抵押贷也只能最高贷150万,而不是大家理解的贷房产价值的七成——700万。
 
  当然也有破解方法,就是以房产抵押去做经营贷。可经营贷得有企业配合啊……或许有操作做假的空间,但总会有成本付出并由此筛选掉一批人,并且随着调控监管的加强,这种灰色操作模式将越来越不可靠。
 
  种种迹象表明,政府在有意淡化、甚至去除房地产的金融属性功能。
 
  出售卖不出去、抵押贷不到款……房产的流动性被停滞冻结。你买房收益翻倍?你房产增值300万?你名下房产千万?……可换不到钱,这些财富也只能是纸上富贵呵。  
 
2
纸上的财富
 
  房价的高低、资产的多少只是一个数字,这个数字是涨跌起伏的……但却由此给人一种财富的幻觉,要么直上云霄、要么坠落地狱。  
 
  举个例子:
 
  一个小区有200套房子,若按照平均一套100平计算,则该小区共有2万平的房子。假设每平1万元,则该小区房产的总价值就是2亿元。
 
  突然一波楼市行情到来,某套房子以1.5万每平的价格成交,请问该小区总价值多少?3亿元。每个房东的房子因为这一套房价成交,房子还是那个房子、却平白无故的增值50%,人人看似都赚了一笔钱。
 
  忽然一波楼市下行,某套房子又以1万元每平的价格成交,该小区的房产总价值又跌回到2亿元。每个房东的房子也因为这一套房子的成交,房子还是那个房子、同样又平白无故的贬值33%(0.5万/1.5万),赚到的钱就此消失了。
 
  请问:赚的钱来自哪里?消失的钱又跑哪去了呢?只是纸上财富数字的波动罢了。
 
  我们经常看到各种财富排行榜上的富豪,几年后又跌落神坛,原因何在?就是因为以前股价高、而后股价跌了呗;一次股指大涨,人们会说市值增加多少个亿,一次股指大跌,人们又会说市值蒸发多少个亿,增加或蒸发都是简单的加减乘除运算啊。
 
  持有一堆玉器文玩、一箱字画笔墨、一屋普洱黑茶……甚至不少的数字货币,你说它们值多少多少钱……对不起,那只是纸上财富、只是一个估价,更确切的说只是一个财富幻觉,它们并不是实打实的现金货币。
 
  因很多人分不清纸上财富和现金财富的区别,也就有了套利的可能。
 
  前些年每到采茶时节,总会拍出天价的茶叶,可真值这么多钱吗?当然不会。价格是自拍自买抬轿子上去的,根本不是真实的成交,但却无疑赢得了新闻噱头和不明真相群众对该品种茶叶的追捧。
 
  另一个例子就是前些年比较流行的上市公司的市值管理。
 
  啥叫市值管理?一定程度上就是把股价拉高呗,当然不是短炒和热钱,而是一些私募基金。私募基金先低价买入(股票配售/战略投资等),上市公司再信息配合,就这样股价一路走高、市值增加。
 
  结果就是:因股价变高,大股东就可以质押股票进行更多的融资;因股价持续上涨,普通投资人会觉得公司业绩稳步上升、很具有投资价值……一旦时机合适(基金配售的股票限售期结束且利润合理),私募基金就出货套现离场,接盘的当然就是不明真相的普罗大众了。
 
  实际上,真正能兑现纸上财富的只能是一小部分人……兑现收益的价格,是边际成交的价格。  
 
3
赚钱的少数人
 
  每一次大行情来临,只有少部分人能赚到钱——那部分逃顶兑现的人;每一次萧条期到来,也只有少部分人能抄到底——那部分底部买入的人。这一小部分的成交,就是边际成交,其价格也就是边际价格。
 
  就像上文中小区房子成交价格的例子,1.5万成交的价格是边际价格,以这个价格卖出的人就是套现锁定收益,相应的以这个价格买入的人也就成了接盘侠、得高位站岗了。
 
  同样的,1万元成交的价格也是边际价格,以这个价格买入的人就相当于抄底成功,对应的以这个价格卖出的人也就是含泪割肉离场。而其他绝大多数没有卖出的业主,也就随着这种成交价格的波动而不停的坐电梯——资产价值上上下下。
 
  不管是收益兑现(对应面就是高位接盘)还是资产抄底(对应面就是割肉离场),只能是一小部分人,不可能全部人、甚至绝大部分人都能实现。
 
  原因也简单:如果所有人都想买,那就没有人卖,在股市中就是涨停、在楼市中就是价格暴涨,此时是买不到资产的;如果所有人都想卖,那就没有人买,在股市中就是跌停、在楼市中就是价格下跌,此时是卖不出资产的。
 
  只有一小部分先知先觉的人(或许仅仅是运气好)提前卖出或买入、且正好在行情反转的前夜,以此锁定收益或抄底资产……
 
  绝大部分人都是打酱油的路人甲或路人乙,只是随着行情涨跌玩了一局资产泡沫的游戏,增添了一个分母数值、成为凑热闹的看客。
 
  就像本轮楼市行情一样,在2017年高点入场的绝大多数都是亏钱的……或许从房价上看没有亏钱,但若算上资金成本那是铁定亏的,相应的在那个时点卖出的人几乎都是本轮行情(几乎也是历史上)赚钱最多的人。
 
  大赚的人和暴亏的人都是极少数的一部分……赚钱的人赚的超额收益是亏钱的人亏的额外损失,这本质就是存量财富的转移,而其他绝大多数人赚的或亏的都是市场的平均收益或平均亏损。





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