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买房时,我建议适度超前一点
发布时间:2019-10-06 18:31
买房时,我建议适度超前一点


七天长假,除了适合旅游和休息之外,还特别适合看房。今天我们就来讲点看房的小技巧,主要讲讲户型。

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很多人去看房的时候,都会听到售楼小姐说,90平方以下的户型最好,因为税费少,需求旺,升值空间大,比较好脱手。

听起来是有点道理,很多城市确实是这样的,比如上海和杭州,从2015年到现在,这两座城市的90平米以下的户型涨幅最高,90-144平米的户型涨幅其次,144平米以上的户型涨幅最低,符合户型越小越紧俏的描述。

但也有情况完全相反的城市,比如北京,144平米以上的户型涨幅最高,达52.8%,90平米以下的户型反而涨幅最低,只有26.7%,幅度相差了近一倍。而且,与北京情况类似的城市并不在少数。

 

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所谓90平米以下的户型最好,无非是判断90平米以下的户型,是刚需购房者们的首选,需求量够大,价格自然就会上升。在一个连续数年人口净流入都比较大的城市,这个判断站得住脚,因为有大量的新的年轻城市人口,会有落户的需求。

但是,事无绝对,每座城市的特点是不同的,主流购房需求自然也不相同,所以才会出现北京和上海截然相反的情况。

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如果你想你的房子能有不错的升值前景和脱手速度,那么在选定户型的时候,你就必须要了解,这座城市的主流购房者是怎样的。

怎么判断呢?看数据。

以上海为例,2018年,上海所有成功交易的二手房里,有53%是50-90平方——这是主流面积段;有64%是以300万-500万元价格成交的——这是主流价格。

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通过二手房市场的统计数据,再结合新楼盘的情况,我们可以判断出当下的主流购房需求。但是,房产有其特殊性,无论单纯的投资还是自住再置换,都是比较长线的,不是今天买,明天就卖。所以我们选户型的时候,需要适度超前一点。

有个原则叫“以终为始”,意思是我们要想一想,五年后、十年后,这套房子好不好卖。

当下的主流人群如果是刚结婚成家的刚需买房者,偏好90平米以下的户型,那么十年后,他们十有八九会卖掉手中的房子,置换成90-144平米的大房子。首先,他们的孩子长大了,产生了置换需求;其次,他们的事业发展了,有了置换的财力。所以,在这样的城市里,买一套90-144平米的房子,未来才更容易卖个好价钱。

如果我们能押中这样的趋势,那么我们的房子自然能在十年后取得更大回报。

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除了获得较大的升值空间外,适度超前购房还有两大红利。

第一个红利是节省置换交易的成本。

比方说,我现在买一套900万的房子,十年后卖掉,再买一套1200万的大一点的房子。总计两次买入、一次卖出,抛开通货膨胀的因素,中介费、个税、契税、增值税再加上两次装修翻新,总计花费147万。

但如果我一步到位,现在就买1200万的房子呢?总计只有一次买入,抛开通货膨胀的因素后,费用总计只有72万。

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适度超前的第二个红利,是面积贴近需求段上限的话,能够获得改房溢价。

所谓需求段的上限,就是指90平米和140平米。

比如,我现在买一套140平米、三室一厅的房子。十年后,我完全可以把它改成四室,那么,比起某些开发商120平米的四室,我的房子还是很有竞争力的。根据这个思路,90平米的二室一厅也可以改成三室。

综合上述几点,强烈建议大家在买房选户型的时候,多想想有没有可能适度超前一些。



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