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深圳楼市回温明显房企销售压力不减
发布时间:2019-10-14 09:25
深圳楼市回温明显房企销售压力不减


继去年“7·31”政策对楼市的严格管控,到今年“8·18”深圳先行示范区的利好消息,对深圳楼市的影响从这两年国庆黄金周的楼市成交数据可以明显感知。
 
深圳市住建局、美联物业全国研究中心数据显示,今年国庆期间深圳共成交412套一手住宅,同比大幅上升82.3%,回温明显。
 
同时值得注意的是,环比上月的成交数据,深圳一手住宅的网签量9月30日-10月6日该周环比下降4成。
 
深圳由于政策性的利好,成为全国的聚焦点。中国(深圳)综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁对《华夏时报》记者坦言,深圳今年的整体情况跟去年还是有一个比较明显的差别,去年二三季度的形势仍十分严峻,在政策的管控下,去年深圳第三季度的房价走势十分不好看,直到去年第四季度才出现回暖的形势。而到现在为止,今年的一季度回暖,到二季度政策管控已经出来,一直延续到现在。从目前来看,政策面目前还未出现放松迹象,调控是全国的大趋势。在深圳先行示范区这个刺激因素下,成为了深圳楼市相对比较低迷的通道里面的一个亮点,体现在整个楼市,即国庆期间楼市成交同比上升明显,但是环比下跌的情况也值得注意。
 
进入10月份,房企年终销售额也进入冲刺阶段,随着融资环境收紧,为保障现金流安全,房企今年销售压力仍不少。
 
国庆成交喜忧参半
 
位于深圳市龙华区的深国际万科和雅轩于国庆前夕开盘,共推出683套80-118㎡3-4房住宅,均价66000元/平方米。
 
万科相关人士告诉《华夏时报》记者,截至国庆长假结束,该项目销售7成,销售额近30亿元。对于这个数据,其表示,今年国庆的销售情况还不错。
 
据了解,深国际万科和雅轩的开盘也享有一定优惠,但折扣力度并不大,仅开盘9.95×9.95×9.9折、准时签约9.9折、首付七成9.9折。
 
同时,据深圳中原研究中心数据监测显示,9月30日至10月6日,共有四个项目入市,分别是深圳市龙华区的深国际万科和雅轩、盐田区沙头角的合景同创广场和佳兆业盐田城市广场三期以及龙岗坪山的恒大城。除盐田区沙头角的合景同创广场项目外,其余三个都是住宅项目。数据显示,该周新房住宅整体开盘去化率约三成。
 
据克尔瑞数据显示,一线城市稳步复苏,国庆7天累计成交量达12万平方米,显著好于去年同期。其中北京、深圳同比皆有上扬,北京主要得益于限竞房的集中入市,刚需得以稳步释放;而深圳延续了此前的销售热度,“十一”更是迎来了“开门红”,同比大增80%。
 
乐有家研究中心数据显示,2019年国庆期间深圳乐有家门店二手带看量同比往年上涨14%,成交量也同比大涨超5成。
 
但值得注意的是,深圳市住建局、美联物业全国研究中心数据显示,受国庆假期影响,全市一手住宅的网签量大幅下降4成。9月30日-10月6日全市共网签437套一手住宅,环比下降41.7%;总成交面积约4.2万㎡,环比下降44.4%。
 
美联物业全国研究中心总监何倩茹对《华夏时报》记者表示,今年的楼市整体上没有出现过大热的情况,但暗流涌动,而且有很多成交在静静地完成。全年来讲,成交的气氛比2018年活跃,因此预计今年全年的成交量大几率是超越去年的。
 
促销跑量有望延续
 
国庆楼市表现实际上也是整体楼市的一个缩影。虽然同比去年增长幅度较大,但深圳总成交量能否超越去年,仍值得期待。
 
宋丁认为,在这个情形之下,从第四季度来看,在开盘量增加的情况下,再加上最后一个季度要完成前三季度没有完成任务,开发商的推盘压力还是非常明显的。宋丁坦言,第四季度深圳各楼盘仍可能加大营销力度,以此加速回款。
 
同时从整体环境来看,截至9月末,近四成房企目标完成率达75%以上,另有近四成目标完成率处于65%-75%区间,剩余房企目标完成率未达65%。规模房企整体目标达成情况不及去年同期。
 
再加上融资窗口期逐渐消失,房企融资成本压力明显增加。克而瑞数据显示,前9月房企新增债券类融资成本7.03%,较2018年全年上升0.50个百分点。其中,境外债券融资成本达8.08%,较于2018年全年增长0.86个百分点。
 
深圳中原董事总经理郑叔伦就此向《华夏时报》记者表示,虽然9月全面和定向双降准,整体流动性增加,但是金融市场从7月开始就一直加大房地产资金监管,企业融资成为监管重点,因此预计今年房企资金压力更大。资金紧、市场冷双重因素下,开发商的销售压力自然也更为严峻。
 
融资难度增加,为保障公司现金流安全,加快推盘、加速回款成为“救命稻草”。9月各房企纷纷以价换量,加速去化。其中恒大9月全员营销,推出多重折扣,从成交数据来看,9月恒大销售额超过800亿,创下历史新高,碧桂园、融创9月销售也均超600亿。
 
宋丁表示,第四季度开发商会逐渐增加开盘数量,赶年底之前加大销售力度。另外,不同地段、不同户型以及不同开发商楼盘的销售情况也不太一样。其实深圳除了极少一部分亮点楼盘以外,多数楼盘的销售情况并不是那么理想。若到第四季度销售业绩在推盘量增加的情况下,如果还未有较好的提升,那可能会给全年销售任务带来很大的负面影响。
 


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