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从长沙房企利润被限制看楼市走向
发布时间:2019-12-19 16:17
从长沙房企利润被限制看楼市走向


上周的中央经济工作会议,重申了“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展”。这句话没有什么新意,但不痛不痒的放在会议通稿中,就是说给房地产利益集团听的,让他们死心、不要再抱有任何幻想。
 
事实上,房地产利益集团的内部已经开始分化,一部分已经开始转向制造业了。比如一向紧贴着政策和政治风向的恒大集团已经开始发力电动车,斥资不断进行纵向产业链的并购。碧桂园则布局机器人,对房地产产业链进行优化升级。融创则不断在往文化、旅游的方向发展,也在不断涉入其他实体行业。
 
但这个集团内部还有一部分势力,依然在期盼放松:如过往一般的大水漫灌,使得房地产继续大涨,他们也可以赚取巨额利润。强调坚持房主不炒,就是说给他们这些人听的。
 
有意思的是,湖南长沙于上周三下发了成本法监制商品住房价格构成的通知,通知规定商品住房价格由“成本+利润+税金”构成,平均利润率为6%-8%。这条政策本月11日开始执行。
 
初看政策,规定利润率是一件反市场化、也是非常奇怪的事情。但是,透过这条政策,我们也可看出政府对房地产的态度,即抑制但不打压。
 
房地产抑制政策,并不是抑制要房地产行业的发展。恰恰相反,房地产可以带动其上下游几十条产业的发展,也是经济增长的发动机之一。所以,房地产行业还是要继续稳固发展的。
 
但是,房地产行业的发展速度需要降下来。6%-8%的平均利润率要求,是要把房地产的增速和利润,从目前远高于GDP的增速,降至与GDP增速略高或持平的水平。长沙新政实际上是在表达这样一个态度。
 
上峰试图通过压缩房地产利润的方式,迫使沉淀于房地产的、大量追求高回报的存量资金流出,并让这些资金转而服务于制造业和产业升级。
 
在行业融资渠道被卡、以及利润率被压缩的情况下,大量中小房企破产和被并购,是大概率事件。马太效应也会在房地产行业发挥效力。
 
整个行业的下一波机会,是旧房改造。这一点也在中央经济工作会议上有所强调,“加强城市更新和存量住房改造升级”,但红利已经远没有之前大了,而且恐怕与中小房企没有太大关系。
 
总之,房地产政策核心“房主不炒”是不会在短期之内发生变化的:既然写入十三五规划,那么就至少保持五年。考虑到政策的延续性,抑制政策甚至延续更久。
 
但在微观上,二、三线城市的抑制政策逐渐放松,在2020年恐怕也是大概率事件。之前是人心思涨,故政策强抑之;随着京沪为代表的一线城市龙头横盘三年、以及宏观经济增速下滑,思涨之心日渐消散,所以政策也会慢慢放松以对冲。毕竟,政策核心是冻楼,而非迫使房价一路下滑。
 
随着楼市快速上涨的结束,其租售比也会逐渐完成均值回归。
 
就像一只股票,在快速成长期投资者可以忍受较高的估值,因为高估值很快会被高成长消化。但是,随着高成长结束而进入成熟期,其市盈率会无限趋近于整个行业的平均市盈率。租售比之于楼市,就如同市盈率之于股市,所以均值回归是大势所趋。租金上涨和房价下跌,或二选一或同时进行。
 
虽然楼市快速上涨期结束,但毫无疑问出身于三、四线城市,没有家底的年轻人,想在一线城市买房会变得越来越难。事实上,现在的大部分年轻人都存不下来钱。
 
但另一方面,已经在一线城市买房的人,未来三到五年可能还会面临一次甚至多次大考。能否扛得住月供压力,能否保住工作和收入水平不下滑?
 
从长沙房企的利润率被限制,到对房主不炒的再次强调,都意味着房企的日子会越来越难过。此外,马太效应除了地产行业,也会在购房人身上体现出来:不但在一线城市买房越来越难,而且即使买了房子的人,依然会面临月供的考验。


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