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楼市再次进入了“高速”发展的轨道
发布时间:2020-01-11 10:27
楼市再次进入了“高速”发展的轨道


  1月10日,长春中原发布2019年长春楼市数据。回首2019年,承接2018年的快速发展,长春楼市发展热度持续上升,城市外拓、地价攀升、边缘区域崛起、品牌房企复盘、超级大盘相继开发立项,万人开盘、新房企落地……楼市再次进入了“高速”发展的轨道。
 
  值得注意的是,2019年长春楼市商品住宅总成交与2018年基本持平,市场经历了先扬后抑的发展波动。市场格局呈现出中心及热点区域品牌/中高端项目集中,边缘区域刚需投资产品过量的趋势。
 
  面对即将到来的2020年——“高供应,快周转,稳房价” ,供求市场的内在逻辑已经发生了显著变化,未来市场将进入新一轮调整期。
 
  2019年长春商品住宅整体市场呈现“稳中有升”的态势,市场节奏放缓。
 
  市场容量
 
  预计全年总容量接近1900万平,与2018年峰值基本持平
 
  对比2018年住宅产品的成交峰值,2019年长春市商品住宅成交平稳。全年成交商品住宅1022万平,二手住宅708万平,全年市场总容量1730万平。该数据未包含大岭及范家屯区域,若全口径统计,预计市场总容量约为1900万平,与2018年基本持平。
 
1
 
  存量分析
 
  2019全年供小于求导致存量缩减,存销比9.4,市场健康。
 
  2019年长春商品住宅累计库存809万平,环比2018年末减少7%;按月均去化86万平计,存销比9.4;全年新增供应小于需求,导致库存降低,需求稳定去化周期缩短,整体市场处于健康状态。
 
2
 
  80-90平产品存销比最小,风险小;150平以上产品去化厈力最大
 
  分解存量极成,在售商品住宅存量最高为160平以上产品181万平,占总量22.38%,去化周期18.4个月;
 
  80-90平为市场主流需求,去化周期仅有5.3个月;150-160平存销比最高,为22.1。
 
3
 
  供求分析
 
  市场供需量缩减,价格持续上升。
 
  2019年长春市商品房、商品住宅均表现为供小于求态势,商品房成交均价10310元/平,同比上涨7%;
 
  长春2019年商品住宅成交均价10202元/平,同比上涨9.87%;价格上升主要受精装溢价和中高端、高端项目价格拉动,预判2020年随着供应激增,价格涨幅趋缓。
 
4
 
  2019年月均成交85万平,三月小阳春表现强劲,金九银十成色不足。
 
  2019年商品住宅新增供求比为0.89:1;市场表现供小于求,承接2018年的发展态势;商品住宅成交1022万平,月均成交85.2万平,与2018年月均89.8万平,略有下降。
 
5
 
 
  2019长春商品住宅成交价格破万,同比呈小幅上升态势
 
  2019年长春市商品住宅成交均价10202元/平,突破万元大关,同比上涨9.87%;
 
  分枂上涨原因,一方面受高端/中高端项目带动,另一方面受精装溢价影响。
 
6
 
  成交结构
 
  刚需客户为主,改善客户比例提升,市场呈现刚需+改善并存
 
  80-90平标准两房产品供求占据绝对主力;其次90-100平/ 110-120平为供需次主力;
 
  140平以上的改善需求有所增多,成交结构呈现出刚需为主、首改向改善发展的趋势。
 
7
 
  商品住宅成交结构主流面积总价为80-90平/80-90万之间。
 
  现阶段城市级客户对80-90平住宅产品的需求仍较为充盈,占比24%,市场仍体现出较为明显的刚需性;
 
  另外90-120平需求较多,改善类客户容量逐渐增多。
 
  总价方面,120万以下的总房款是客户接受度最高的区段,剔除低价置业影响,多能接受80-90万总价。


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