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房地产政策放宽值得期待
发布时间:2020-02-18 19:32
房地产政策放宽值得期待 

近期,浙江、上海、无锡、西安、南昌等多个省市,相继推出了各类涉房支持政策,从土地出让金缓缴及降低比例、预收资金监管放松,信贷适度宽松,预售标准条件放宽等多个维度,给予行业有力支撑。此外,周末衡阳出台了17条新政稳楼市,对购买新建商品房和存量住房,签订网签协议并缴纳契税,所缴契税税率为1%的,由市财政按所交契税对购房人予以全额补贴,所缴契税税率为1.5%的,由市财政按所交契税的2/3对购房人予以补贴等。“衡十七条”还进一步扩大了人才购房补贴对象范围,其中,非“双一流”大学全日制本科生一次性购房补贴5万元。

同时,货币政策也有放松迹象。据媒体报道,央行拟调整MPA中房地产信贷相关考核指标,仅考核房地产广义信贷,而不再细化考核按揭和开发贷等具体比例。也就是说,由疫情导致按揭贷下行的额度可以用在开发贷上。另外,房地产非标融资也有望放松,按揭利率或下降:市场预期2月20日的LPR或将下降至少10个BP,5年期以上LPR加点也有望下调。

目前,市场对于房地产政策松绑的大方向没有太多争议,但是对于政策是否会进行需求端的刺激争议较大。我们认为,政策放松的目的主要分为几种:

1.防风险。例如目前出台的土地出让金缓缴及降低比例、预收资金监管放松,信贷适度宽松,预售标准条件放宽,仅考核房地产广义信贷,而不再细化考核按揭和开发贷具体比例等,这些政策都是为了防止房企现金流断裂可能导致的系统性风险。另外,中国人民银行数据保守估计,2018年我国金融机构贷款余额中,开发贷、个贷以及以房地产作担保的贷款,占贷款余额的比例为54%,若房价地价不稳,或许会带来系统性风险。

2.稳经济。此次疫情对我国经济带来的影响或大于2003年的“非典”,且疫情何时结束还未可知。2019年12月6日召开的中共中央政治局会议,明确提出2020年要确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官,要做好“六稳”工作。在疫情冲击下,出口和消费受损,或只有房地产产业链能够起到有力支撑。

3.托财政。这次疫情导致财政支出较大,目前财政部表示,为应对疫情,截至2月13日各级财政已支出805.5亿元。我国政府预算体系中,2018年土地出让金占政府性基金收入的比重达到86%,因此土地出让金后续或许将成为补充政府一般公共预算支出的重要渠道。

目前我们已经看到以防风险为主的政策松绑,这些政策主要在于缓解开发商供给端和现金流的压力,接下去我们讨论基于稳经济和托财政的目的,限购限贷限价等供给端的政策松绑的可能性。

土地流拍率不断提升,地价下行或导致系统性风险

目前百城的土地流拍率已经达到40%,达到历史新高,土地溢价率回到8%,也处于历史低点,疫情导致预售降至冰点,开发商普遍现金流较为紧张。另外,由于疫情的原因,许多从事餐饮、线下零售、旅游等行业的中小企业业主现金流紧张,土地和房屋作为高价值资产,被抛售的压力加剧。

事实上,去年四季度开始,房价已经进入了下行通道,百城均价指数同比下跌城市数量开始增多,12月达到36个;同时,70城房价同比增速自2019年4月小阳春的高点以来,持续回落,房价整体转负压力骤显。而如今,收入预期下行会对房价带来更多负面影响。

近几年我国金融机构贷款余额中,开发贷或以房地产作担保的,个人购房贷款余额加总,这类涉房贷款占贷款余额的比例一直在提升,2018年保守测算达到54%,若房价地价不稳,或许会带来系统性风险。



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