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央行降准必然大水漫灌流向楼市
发布时间:2020-03-15 09:45
央行降准必然大水漫灌流向楼市


  前天临了下班,央行又降准了。
 
  这次降准其实是“板上钉钉”的,因为早在这周三,有关领导在国务院常务会议上就讲了,“抓紧出台普惠金融定向降准措施,并额外加大对股份制商业银行降准力度。”
 
  今年以来,本来就并不十分景气的经济,受到疫情的影响,令不少企业现金流并不乐观。因此央行今年是频频出手,多次降准(1月、3月)、降息(2月LPR下调)。
 
  不少地产小编对降准、降息这种消息“极度敏感”,马上就又开始讲了,“央行降准必然大水漫灌流向楼市”、“利好楼市、房价要涨”,诸如此类的言论不断甚嚣尘上。
 
  东楼对于今年的楼市大体上虽然是看多的,但并不支持上述的说法。
 
  事实上,央行的降准、降息对楼市的影响,并没有大家想象的那样巨大。
 
  贰
 
  东楼就问你一个问题,你会因为利率低而去买房吗?假如你有足够的首付的话。
 
  其实大部分人并不会这么做。
 
  你买房,主要就是想解决住房问题,而不是因为如今贷款比较便宜而去买房。反过来说,房东卖房子,也不是因为利率高而卖,而是房东要用钱。
 
  杭州的楼市,70%以上的购房者是首套房的刚需,大部分年龄在25-40岁之间,包括本地的青年和新来到杭州的青年家庭。居住需求,包括刚需和改善需求,是楼市的绝对推动力。
 
  况且,从东楼的了解来看,那些真有能力买第二套房以上的购房者,有些也不会选择贷款买房,直接全款的不在少数。没钱的才贷款,真有钱的,也就是买个高兴。
 
  所以,其实利率或者说银行准备金的上浮还是下调,对楼市的影响并没有大家想象得那么大。楼市是个利率不敏感的市场,房价受到的影响,主要还是供需关系。
 
  一座城市供应土地的多少与新增购房人口的比例关系,才是背后决定房价最关键性的因素。
 
  叁
 
  如果我们历史地看,准备金下调,确实跟楼市的涨跌关系不大。
 
  从央行近年来的降准操作来看,趋势是十分明显的,那就是一路向下。从2012年以来,准备金几乎是每年都降。
 
1
 
  但我们知道,2016-2018年,楼市是涨得很快的,各种调控措施纷至沓来,如果降准会刺激楼市的话,那么在那些暴涨年份,在那些喊着“绝不允许房价上涨”口号的年代,央行为什么要降准呢?这不是火上浇油嘛!
 
  央行怎么敢!
 
  所以答案只有一个,那就是:降准对楼市几乎没有影响。
 
  肆
 
  甚至,降准有助于抑制房价快速上涨。
 
  什么?!东楼你疯了吧!你说降准对楼市没影响也就算了,竟然敢说降准能约束房价上涨!你没看见那么多的流动性被释放出来啊!都是货币,都是“水”啊!
 
  是啊,都是“水”,但这个“水”不是推动房价上涨的“水”。
 
  降准这个过程,其实就是增加市场可用于信贷的资金量,理论上讲,降准一般会引导利率下行。因为银行钱多了嘛,贷款自然可以便宜点。
 
  前面说了,购房者不会因为利率低而去买房的,楼市对利率并不敏感。所以,降准这个“水”,即便从央行流了出去,也不会一下子就变成买房的“水”。
 
  相反,降准后的低成本资金反而能降低开发商的财务成本,最终一定程度地反馈到房价中。同时,开发商还能因此更低成本多拿地,增加住房供应,理论上是降低房价的。因为开发商成本低了嘛!同业竞争下,房价是要降低的,或者价格增速要放缓的。
 
  我国房价上涨太快,利率太低不是推手,恰恰利率太高才是!
 
  利率越高,势必开发商的开发成本就越高。而开发成本这个东西,都是要打入到房价里面的嘛,自然,越高的利率,房价就会越贵。
 
  这个道理和通俗的说法不大一样,你理解起来可能也要花点时间。一下子看不懂的话,多看几遍就明白了。
 
  总之,以后再看到类似的什么“降准就是利好楼市”、“降息就是刺激楼市”,诸如此类的言论,直接就可以无视了,都是胡说八道。
 
  伍
 
  当然,上面这个部分,也只是理论上的说法。实际因为降准,降低开发商的资金成本折算到房价中,并没有占很明显的比例。
 
  对于房价上涨还是下跌来说,利率一直是个不敏感的参数。
 
  我国房价的过快上涨,背后主要还是城市化的问题,人口涌入太快与土地供应不足的矛盾。
 
  这个问题不从根本上解决,人口流入显著的大城市,房价就很难稳定,更遑论房价会降下去了。
 
  杭州今年就是这个局面。
 
  2019年新增常住人口55.4万,商品房供应8万套。缺口摆在那里。
 
  照东楼的想法,就算像有些人说的,“加息能刺破房价泡沫”。房贷利率就算升到了7%,杭州照样是有人买的!无非房子买得小一点而已。
 
  拿得出首付的,肯定会想着上车,有几个想租房啊。租房是净亏的,毫无资产性收益,只有纯消费。


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