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郑州购房者都在因为什么维权?
发布时间:2020-03-16 20:04
郑州购房者都在因为什么维权?

今天,我们蹭着“315”的热度给大家聊一聊, 过去的这些年,郑州购房者都在因为什么维权?

希望,借由这篇文章,给大家一些建议,在看房、买房过程中多注意,慢决定。

No.1

延期交房

我们做了统计, 过去一年中,因为延期交房而引发的维权占据大多数。

说句实话,延期交房有客观原因,比如越来越严格的环保管控。这个客观原因甚至在去年被某房企归结为不可控因素,归结为不能正常交房的决定性原因,要求免责,免除这部分违约金。

但,环保管控是每个房企都在面对的问题。有些房企对现状有清晰的预判,也因此,从2018年开始,很多楼盘都调整了交房周期,延后半年, 交房平均周期为两年半。

图片来源网络

注意:今年,因为疫情影响,交通管制、人员隔离等情况,施工企业短期内无法复工、建材无法供应,很多房企施工工程延误,进而导致开发商延期交房。

今年,很多业主将面临延期交房。延期交房前,我们必须弄明白:

1、 一定要看清楚,问明白购房合同,购房合同补充条款。日常买房,很多人只注意购房合同,甚至很多人连购房合同都不一定仔细看,就签了自己的名字。

提醒大家,现在很多楼盘都签订补充条款,补充条款甚至多达几十页,详细罗列了各种情况,延期交房怎么办?什么情况下算违约?可以不收房吗...等等罗列其中, 尤其要注意延期交房违约金的数额规定。

2、注意延期交房的违约金是多少?在郑州市场上,一般每天的违约金是总房款的万分之一到万分二。在过去几年中,郑州市场上并不是没有奇葩违约金,比如某房企【 万分之0.01】的违约金。

举个例子,万分之0.01,购买100万总房款的房子,逾期交房,每天的违约金是1块钱,一个月30块钱,每天的违约金甚至连一个包子都买不到。

3、什么算是不可抗力因素?

不可抗力是一项免责条款,新冠肺炎是不可抗力吗?

是,新冠肺炎是突发性的,无法预见的,而且事件证明,即使能预见,也无法完全避免。

根据《民法总则》第180条,《合同法》第117条, 新冠疫情可以定性为不可抗力,开发商可以因此根据实际情况主张免除部分违约责任。

对此,购房者要理解。

但,得注意监控,留意顺延交房期限是否合理?法律上不可抗力时间应当以疫情对合同行使的实际影响来决定,具体可以参考政府启动和解除公共卫生紧急响应的时间。

举个例子,1月25日,河南省启动重大突发公共卫生事件一级响应,3月16日,房地产在内的其他工程,满足防疫条件的,可以复工。

我们的理解中,1月25日-3月16日,这其中的50多天,可以顺延交房期限。其余顺延天数,不能作为不可抗力而免责。

No.2

名校成空

每年8月份的入学季,和上学有关的维权在郑州此起彼伏上演。

示意图

我们总结了3种常见的上学维权现象。

1、承诺拿着购房合同,不交房就能入学。结果,进不了校门...

置业顾问给你保证,不用迁户口,不用等交房,不用入住,我们和某某学校签了约,有合作,拿着购房合同就能去入学。

这并不是100%可信。

如果,该楼盘对口学校是由该楼盘来建设,建设完成交给交给教育局管理,开发商是有一定话语权的。那么不等交房,拿着购房合同就可以入学,是可行的。

但,如果置业顾问告诉你,拿着购房合同就能入学旁边的,已经正式招生几十年的公办名校的话,100%是不可能的。

2.承诺四期、五期的购房者,能和一期、二期上同一所名校,结果分到了旁边的其他小学。

有个楼盘,是超级大盘,签约了名校。一期、二期业主读的确实是名校。但承诺四期、五期业主的名校名额,飞了。这是因为,随着入住率的提高,学校学位是有限的,孩子多了,自然学校容纳不小。四期、五期业主的孩子就要分流到附近。

如何避免入坑?

看对口学校的规模是否足够大,学位是否充足?

看周边其他学校口碑如何,一旦分流,自己是否能坦然接受?

最好买大楼盘的先期,价格合适又能享受学校名额。

3.承诺文一,省实验,八中,名校遍地开花,如何分辨真假?

如何避免入坑?

落地的是否是名校总部?什么意思,就是大家都知道的、了解的口碑好的那个名校总部是否会整体搬迁到项目周边?这个,目前郑州市场上几乎没有。

落地的是分校。这个分校,要注意合作紧密程度,关注四个统一。某某名校的分校是否和总校是统一教材,统一管理,统一师资配置,统一考核,这几个统一相当重要。

落地的是挂牌学校。这个挂牌,就是只有一个名字和某某名校有关。这类学校基本上就是一个纯正的新学校, 在目前郑州市场上是相当多的存在。

一个完全对策,目前纯正的落地名校总部的基本上没有,就看买的楼盘的价格了,如果与周边其他楼盘价格差不多,那完全OK,总能保证就近入学,如果高出周边楼盘一大截的价格,那请不要买。

No.3

虚假宣传

买房的时候,站在沙盘前,很容易就会对未来的家充满期待。

有公园!

有地铁!

有景观河!

有大商场!

有名校!

大门很气派!

景观很壮观!

样板间很奢华!

淡定!这些配套,要问实际距离,要问落地时间,要问规模大小!

交房之后:

公园有,还没建好,就是个小土堆;

景观河,有,就是条小河沟;

地铁,有,要坐3站公交;

商场,有,要到6期、7期;

名校,有,要等到2期。

景观,有,只不过是画的,画的人工湖。

开发商说, 报批报建、对外销售的过程中,并没有说过有人工湖,只是作为景观效果。

甚至,楼梯间的窗户是画上去的。开发商说,画出来一个方形,是为了让外形更好看,与效果图更接近。

面对开发商的宣传,如何避免入坑?

1、面对置业顾问的介绍,一定要淡定,耳听为虚,眼见为实。要实地考察这些配套的实际距离,落地时间,规模大小。

2、购房时,一定要保存好当时所有的宣传资料和置业顾问沟通时一定要强调自己侧重的配套,明确表示这些会直接影响到自己的购房。最好,做好记录。

最后,这篇文章只是买房过程中的一点儿小建议,买房,整个系统,太庞大,太过琐碎,我们只是把过去几年的维权重点回顾下来,整理呈现给大家。

希望,在新的一年里,大家都能买到称心如意的好房子。



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