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房产置换先卖房还是先买房
发布时间:2020-05-17 18:26
房产置换先卖房还是先买房





当前的楼市可以说,已经开始进入了一个新阶段,购房者的需求从过去简单的“有房住”慢慢转变成了“住好房”。随着生活条件的改善、家庭结构的变化,越来越多的人开始有了【房屋置换】的需求。

那么,今天小马哥就来跟大家伙儿聊一聊,关于【房产置换】的那些事儿~如果要置换房屋,我们应该是要先买房,还是先卖房?在置换的过程中,又有哪些地方需要特别注意的呢?

 

房产置换先卖房还是先买房,特别需要注意这些

 

什么是房产置换?

简单来说就是“买一卖一”,卖掉旧的住房,再买进一套需求的新住房

先卖房VS先买房的利弊分析

先卖后买:资金足,但不可控因素多

优势:卖房时机由自己把握,可选择在较好时机出手,收益最大化;无过渡期,不用租房过渡

劣势:购房成本高,资金压力大:如贷款买房,需按照二套房的房贷政策,首付比列高,换房成本增加很多

举例说明:隔壁老王,广州人,6年前在番禺区贷款买了一套房,还款期限为30年,现为了小孩读书,准备卖掉该房屋,再在越秀区购置一套100平的二手房,总价约为550万

因为隔壁老王此前贷款买了房,征信上有房贷记录,所以哪怕先卖再买,名下无房,首付也要四成约220万,如果先买再卖,则本次买房算二套,还有房贷未还清,首付需7成约385万

从上表可知,先卖后买的利息比买后卖的多141.29万,契税则少交8.25万,考虑到先买房的话,首付要一次性多支付165万,这对于购房预算有限的家庭是很大的压力,所以普通家庭要换房,建议先卖后买,但可在卖房的同时物色合适的置换目标

房屋置换实操攻略

一:关于卖房环节

1.卖房准备:了解当地的限购政策、资金准备(了解置换房屋的差价、贷款政策、以及各项税费、中介费等)

2.挂牌定价:全面掌握其他在售房源的挂牌价和成交价,以便制定性价比高的价格,提高成交率

3.签约交易:避免电话议价,定金协议和合同中明确由谁缴纳各项交易税费,尽可能提前所有的时间节点,为后续买房争取主动性,交房时间尽量拖后,争取足够的置换过渡期,不用租房过渡

二:买房环节

在整个置换过程中,买房是最后环节,也是最终目标

1.前期准备:了解目标房屋所在城市的限购和贷款政策,卖掉旧房,为购买“新房”腾出资金预算

2.看房选房:如买和卖的房屋在同一板块,可考虑找回同一家中介,原则性的选房标准要坚持,如朝向、噪音、户型等,建议制定选房硬指标(减分项)和软指标(加分项),守住自己的购房预算,遇到恶意跳价的房子,不要追涨,购买学区房,通过教育局网站查询实际情况

3.签约交易:付定金前先查册,了解房屋是否有银行抵押,是否被法院查封等,如卖房的钱还未全部到账,建议付款期限写宽松些,交易过户后和前业主商量提前交房

房产置换先卖房还是先买房,特别需要注意这些

 

其实,买一卖一的房屋置换一般是为了改善自住,对于已有一套房源的普通家庭来说,用卖旧房的钱作首付,再撬动一点杠杆,换一套更好的房子,迈入人生的下一个阶段,是更可行的选择。总的来说,在换房预算有限的情况下,置换房屋还要注意以下几方面:

1、考虑预算与成本:包括流动资金、首付和月供等的比较,如需租房,还要考虑房租等成本。

2、考虑小孩上学:置换新房,要等小区建成才可划分到具体学校,置换二手房,则要考虑前业主是否已用掉学位,或是否能正常迁入户口。

3、考虑区域交通:置换房屋时,要考虑出行、通勤等交通问题,一般新区规划较好,发展前景好,路宽人少,居住舒适度高,但距离可能远;老城区路网发达,配套齐全,但难免人多杂乱。

4、考虑面积与户型:三口之家,三室就够用了,想要住得舒适可置换面积大一些的三室。如有二孩/计划,置换户型最好为四居室。如与老人同住,可能要考虑更大的房子。



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