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到底租房好还是买房好?
发布时间:2019-10-09 18:18
到底租房好还是买房好?


最近很多朋友问小司:现在房价都在往下走,广州很多房子都降价了,那我到底是买房好还是租房好?

“买房毁一生,租房穷三代”?到底租房好还是买房好?

 

其实这没有一个统一答案,我现在告诉你买房好,你买了跌了怎么办?如果我告诉你租房好,你没买房又涨了怎么办?

如果你是刚需比如说:不买房就结不了婚,那肯定是买房,或者说如果你不买房孩子就上不了学,那肯定是要买房的。

买房更划算就买房,租房更划算就租房,

首付*预期年化投资回报率-年租金+房贷*利率>房价*预期年化涨幅,租房更划算,反之买房。

这个公式中,首付、房贷、房价、租金和房贷利率都是已知条件,求的变量X是两个“预期”——预期年化投资回报率和预期年化房价涨幅。

预期年化投资回报率同时受主客观因素影响。

客观因素是,随着中国经济增速整体放缓,未来中国理财市场整体收益率也会逐渐下行。

主观因素是,每个人的投资理财能力不一样。

综合起来,未来的年化理财收益率大致可分为三档:不怎么懂理财的,在3%-5%,懂一点理财但不怎么精通的,能达到6%-8%,非常精通的,大概能有9%-12%。

“买房毁一生,租房穷三代”?到底租房好还是买房好?

 

比如要买500万的房子,首付150万,贷款350万,首套房基准利率4.85%,租金回报率2%,即10万元/年,预期投资理财年化回报率10%

首付*预期年化投资回报率-年租金+房贷*利率=150*10%-10+350*4.85%=21.975万。

这意味着房价未来每年平均涨幅超过4.395%,买房比租房更划算。

未来平均每年房价涨4.4%+,概率大不大?

对部分一二线城市而言,我觉得可能性还是不小的。

注意,你还要考虑到,首付和贷款金额是确定的,利率虽有波动但人口流入型城市的房租肯定还会不断上涨,面对这种情况,我觉得买房可能会更划算一点。

“买房毁一生,租房穷三代”?到底租房好还是买房好?

 

但如果同样是买100万的房子,租金回报率和理财收益率不变,不过按二套房贷计算,首付70万,贷款30万,二套房贷利率上浮20%,即5.82%,则结果变成——70*10%-2+30*5.82%=6.746万。未来每年房价平均要涨6.746%+,买房才更划算。

假如未来房贷政策进一步收紧,二套房首付像北京那样提高到8成,利率像合肥那样提高到1.35倍,则这个数字会进一步提高到7.31%。

由此可见,首套房和二套房的投资价值,差异非常大,特别是首付比例大幅提高,比贷款利率大幅提高的负面影响更大。

“买房毁一生,租房穷三代”?到底租房好还是买房好?

 

另外房租高低也有很大影响。

上面那个首套房案例中,假如每年租金回报率能达到6.4%,即使未来房价长期不涨,也还是买房更划算。

6.4%的租金回报率在国际上看也就中等偏上,比较优秀,但在中华大地,几乎不存在这样的住宅。

所以从投资理财角度看,大家只需要记住这个公式,然后再用自己的城市去算就好了。



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