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楼市压力测试:销量啥时反弹?
发布时间:2020-03-03 15:54
楼市压力测试:销量啥时反弹?


2020年3月2日,标普全球评级给《两江财经》发来专题分析认为,在最基本的压力情景下,楼市销量将在年中恢复正常,年底将有温和反弹。

新冠病毒疫情以及政府因此采取的严格防控措施,使房地产业面临前所未有的风险。

标普全球评级估算,在疫情持续较长时间的情景下,他们所评级的国内开发商中,有近三分之一可能触发或接近评级下调指标。

即使在较为温和的基本情景下,仍有将近四分之一的开发商可能面临评级或展望下调的压力。

标普全球评级信用分析师叶翱行表示,在他们的基本压力测试情景下,新增病例将于3月达到峰值,在该情形下他们预计2020年我国住宅房地产销售额将下降5%-10%。

在叶翱行看来,由于售楼处关闭或没有访客,住宅物业的销售几乎停滞,接下来几周住宅销售可能仍将没有起色。

标普在两种压力情景下,考虑了66家受评地产相关公司的销售和租金降幅预估,及其支出削减程度。

第一种压力情景:作为评级测试的基本情景下。

疫情将于3月触顶,售楼处将选择性地重新开放,运营做出相应调整,到5月销售将逐步改善。

标普预计房地产销量将在年中恢复正常,随后到年底将有温和反弹。

第二种压力情景:在更加严峻的压力情景下。

疫情于4月触顶,房地产月度销售可能到7月才开始恢复正常。总体反弹将推迟至第四季度。

标普认为,这种情形可与国内房地产业2008年最严重的一次衰退相提并论,当时全国住宅销售额下降19%。

上述假设并未考虑开发商或政策制定者可能采取的旨在减轻疫情影响的额外措施。

对于广大开发商来说,还有一个好消息——疫情对多数开发商的冲击将会是短暂的。

销售收入是国内开发商最大且最重要的资金来源,因此在上述两种情景下,最先受到冲击的是流动性,而标普授予评级的开发商中,有几家将面临严重的流动性问题。其中绝大部分为“CCC”类评级。

大部分受评开发商能承受数个月销售停滞的影响。因上述开发商在销售额下降的情况下,可灵活地控制支出,支撑其流动性。

然而随着销售收入停滞,其杠杆率或债务对收入比率可能弱化。

标普的分析亦表明,在基本假设情景下,24%的房地产公司的评级或将面临压力,这主要归咎于企业需持续支付开支而导致杠杆率上升。在更严重的情景下,该比率将上升至32%。这不包括前文提及的大部分“CCC”类评级企业,该类企业或将立即面临流动性问题。

鉴于我国对出行的限制以及居民自愿隔离以防感染,国内的商业地产不可避免地将受到严重影响。

商业地产的租金续约调整率今年或将出现负值,意味着续租金将下降。

然而,大部分受评商业物业运营商具有一定的债务和财务缓冲空间,且相较其他房地产板块,其业务并非重支出模式。在危机时刻,其延迟支付开支的能力可支撑其现金流。



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