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真实万科:稳健犹在,惊喜不足
发布时间:2020-03-18 19:46
真实万科:稳健犹在,惊喜不足

[摘要] 投资者对于万科的全年业绩似乎有些“不买账”,3月18日,万科A和万科企业开盘双双下跌,截至10点20分,万科A跌3.59%,万科企业跌5.34%。


 

图片来源:视觉中国

“万科是一家由危机感驱动的公司。”在3月17日晚间的业绩会上,郁亮再次说到。由危机感驱动一方面会导致企业在很多决策上偏向保守,更多采取稳健增长的姿态,另一方面,也会让企业率先做出举动,积极改革应对后市。从某种意义上而言,这也确实贴切的反应了目前万科的状态,在规模增速上的谨慎,以及人事换防、组织重建上的果断。

3月17日,万科在线上举行了2019年度业绩发布会,万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜、董事王文金、董事张旭、董秘朱旭及新鲜上任的执行副总裁兼财务负责人韩慧华等人共同出席,详细披露了这家房地产龙头企业在2019年来发生的变化。

一如既往地平稳。2019年万科实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.6%;实现归母净利润388.7亿元,同比增长15.1%。截至报告期末,万科持有货币资金1661.9亿元,相当于短债的1.77倍。净负债率为33.9%,有息负债合计2578.5亿元,以银行借款和债券为主。

万科绝大部分营业收入来源于房地产及相关业务,占比超过95%。在剩余的5%左右的营业收入里,万科物业的份额最大,2019年来自物业板块提供的营业收入达到127亿元,占比3.5%,同比增长29.7%。万科物业终于成为万科除房地产外,首个营收突破百亿的业务。

在稳健之外,万科销售增速放缓,盈利能力、股利支付率有所下降也成为不争的事实。投资者对于万科的全年业绩似乎有些“不买账”,3月18日,万科A和万科企业开盘双双下跌,截至10点20分,万科A跌3.59%,万科企业跌5.34%。此前王石在新书签售会上预告的“万科2019年年报非常好”也被投资者调侃为“放空炮”。

万科南方太“南”了

2019年万科实现销售面积4112.2万平方米,销售金额6308.4亿元,分别增长1.8%和3.9%,于21个城市的销售金额位列当地第一,在全国房地产市场之中的占比份额约4%。但在主营业务之中,素来为集团贡献大量销售金额的南方区域,如今表现却不尽人意。

以销售金额来看,上海区域、中西部区域、北方区域、南方区域分别为2045.11亿元、1506.58亿元、1422.13亿元、1274.23亿元,分别占比32.42%、23.88%、22.54%、20.2%,万科大本营深圳所在的南方区域成绩垫底。

万科四大区域近4年销售金额变动一览,单位亿元

回顾过往年报,不难发现在万科整体业绩持续增长的情况下,万科南方区域的销售金额已经连续两年呈现下降趋势,且在集团内部的贡献比例被赶超。这对于去年出任南方区首的孙嘉而言,是个不小的挑战。

祝九胜从结构层面对万科南方区域的业绩下滑给出了一定解释,其表示,从2014年开始,南方沿海城市的政府在出让土地时,更多的是一些综合性的项目,这就导致南方区域的城市公司拿到的纯住宅比例越来越低,倒逼南方区域更早地进入了综合住区业务以及城市综合体项目业务。

这两类业务,一方面销售的量和比例较低,在销售规模的统计上较为吃亏;另一方面,综合体业务对企业全周期经营能力要求不断提高,也在一定层面上导致南方区域业绩占比的下滑。

“南方区域的合伙人们还是非常努力的,再给他们一点时间,不光是经营能力能够提升,即售开发业务的量、数额以及我们自己重视的回款率、回款质量、经营质量都会有更大的提升。”

在万科四大区域中,中西部表现亮眼,在近四年,其销售金额实现了成倍的增长。郁亮补充解释道,放长时间来看,万科四个区域中,前几年表现更好的是上海区域、南方区域,而近几年以来中西部区域成倍的增长,跟城市的发展阶段也有关联。

此消彼长,面对不同的环境,每个区域的发展任务也不太一样,有的区域正好处在需要转型发展的时候,规模发展速度就会稍微慢一点。各个区域之间不平衡的情况,反而使得整个万科有比较均衡的业绩表现。

80后集团合伙人

就在万科业绩会召开半小时前,万科同时发布一则人事任免公告,执行董事王文金不再兼任公司执行副总裁、财务负责人;公司执行董事张旭不再兼任公司执行副总裁、首席运营官。并聘任韩慧华为公司执行副总裁、财务负责人。

2008年加入万科的韩慧华,是如今万科集团合伙人中唯一的80后。此前历任万科财务与内控管理部业务经理、助理总经理、副总经理、管理中心财务管理职能中心合伙人。加入万科之前,曾任职于江西省九江市修水地方税务局。

与提拔新人同时进行的,是两位万科老将的变动。郁亮在业绩会也借此重提了万科的两种用人传统。

“让优秀的将领到前线去打仗一直是万科的用人原则”,张旭此次的变动,主要是由于万科注意到如今物流业务迎来大发展机会,在此情况之下,万科支持张旭集中精力去带领物流业务跨上新台阶。与此同时,张旭还将继续负责万科海外的发展工作,事业发展中心的牵头工作由总裁祝九胜暂时兼任,未来将通过内外部“大江大海”物色合适人选。

万科的另一种用人传统,则是合伙传承,万科持续不断地培养一代又一代的年轻人担当重任,。此次交棒,王文金将财务负责人职位交予韩慧华之后,他会继续牵头集团总部管理中心的工作,发挥协调的管理角色。

重提两种用人传统背后,是万科近年来越发频繁的人事大换防。

从去年5月开始,万科四大区域事业集团纷纷成立“大江大海工作委员会”,开启新一轮的人事大换防。先是高级管理层的变动,拉开组织重建的序幕。万科高级副总裁张纪文调任集团梅沙教育事业部首席执行官;公司首席财务官孙嘉接任南方区域事业集团首席执行官;万科老将王文金接任财务负责人一职。

紧接着,在城市总层面的调动更是频繁。去年年底,万科还传出了新一轮人事任免,涉及14个城市总任免,覆盖北方区域、南方区域和上海区域。据统计,2019年万科方面的人事换防达到20余次。

在行业转变的大背景,房企不断地向着精细化、多元化的方向发展,对人才素质和团队协作方式提出了更高要求。战略的调整势必会倒逼组织架构调整及人事变动,事实上,去年不仅万科,包括碧桂园、融创、阳光城等在内的多家房企都出现了大规模的组织架构调整。

明确组织重建、事人匹配的基本逻辑,并使其成为组织自我更新的常态,被认为是万科2019年管理工作重点,这也拉开了去年万科人事大换防的序幕,如今万科在年报中表示,2020年公司的工作重点之一仍是是深化组织重建,在实践中检验组织能力与效能,完成事人匹配。这也意味着,万科接下来将继续推进内部大江大海计划实施。

从万科披露的员工数据显示,此前市场担忧由组织重建带来的人员精简等一系列问题并未出现,截至2019年底,房地产开发系统共有员工19372人,上涨52.9%,其中绝大部分新入员工属于市场营销及销售人员,人数增长4倍左右



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