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房产过户给子女,新规下“生前”与“身后”差别大
发布时间:2020-03-21 19:31
房产过户给子女,新规下“生前”与“身后”差别大




依照最新规定,房子过户给子女,该选“生前”还是“身后”?差别巨大,最好提早知道

这些年来,房价涨多跌少,对于大部分家庭来说,想要购房已不是那么容易,一个月工资几千元,一平米房价动不动就可能上万元。所以,有人打趣的讲,过去中一张彩票大奖,购房后还能实现财务自由。现在即使中了大奖,购买套房子还紧巴巴。

购房子虽然不容易,但早前买的房子随着房价不断上涨,现在已成为家庭财富象征。虽然说现在很多90后、00后父母都有房子,但真到相亲市场上去看,房子还是不可或缺的东西,这也是很多年轻人谈婚论嫁的前提和基础。有人说,现在年轻人观念都比较开放了,租也可以接受的,可现在的租金真心不便宜,笔者在早些年也租过房子,当时一个月要600多块,都觉得老贵了,但跟现在动不动就4-5千一个月租金相比,就不是事了。

房产过户给子女,新规下“生前”与“身后”差别大,最好提早知道

 

实际上,租还有另外一个难题。真到了有小孩子就会发现,上学也是一个大问题。笔者一直坚持一个观点,购房就当是强制储蓄,相当于把租金用于还房贷,所以,笔者大学毕业没多久就买了房,事实证明也是对的。当然,现在房价比过去高了不少,笔者认为,办法总是有的,比如说买不起大面积的买小的,买不起新的买旧的,买不起市区,买郊区。

随着父母年龄越来越大,做父母的总想为子女多留下一些什么,这也是中国父母儿女心比较重的原因,房产作为普通家庭重要资产也是重要安排事项。我们知道,房产过户给子女有传统的三种方式:赠与、继承和买卖。不过,近日财政部和税务总局发布的《关于个人取得有关收入适用个人所得应税所得项目的公告》中规定,房产赠与免征个税。我们一些人看到这个新规后犯迷糊,赠与的方式过户是不是最省钱的过户方式?在新规下,请跟着笔者的思路来看看哪一种过户方式最省钱?房产过户给子女,新规下“生前”与“身后”差别大,最好提前知道!

一、生前赠与房屋:父母把房子以赠与的形式过户给子女

房产赠与不像其他东西不需要缴纳费用。由于房产属于不动产范畴,所以,房产赠与也是要缴纳相关费用的。在新规下,个税已经免除,赠与房产的税费就剩下三种,即公证费1%、契税3%,评估费0.25%,计费的基础都是房屋的评估值。

举例:评估值100万的房产,公证费=100万*1%=1万,契税=100万*3%=3万,评估费=100万*0.25%=2500元。通过生前赠与的方式过户费用总计为4.25万,相关费用占整个房产评估值的4.25%。

 

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二、生前买卖房屋:父母把房子以买卖的方式过户给子女

我们见多了陌生人之间买卖房屋,家人之间的房屋买卖可能见得不多。实际上,家人之间的房产过户,也可以通过买卖的形式实现房屋产权变更,跟陌生人之间买卖房屋一样的程序和税费。这里特别要注意的是,买卖房产的税费有“满五唯一”和“满二”区分。都是以房产证取得以后时间算,满5就是房产证取得满5年,满2就是满2年,唯一就是唯一住房。由于这类房产继承大多属于满5年的,我们就以此为例说明相关费用:

为便于比较,还是以100万的房子为例,满5唯一,假定面积90平米以上,按照最新规定,买卖交易产生的税费为:契税=100万*1.5%=1.5万,个税=100万*1%=1万,还有几十元的登记费就不算了。那么,父母买卖的过户方式产生的费用总计为2.5万,总费用占房产交易价的2.5%。这里需要注意的是,买卖过户必须是在生前完成,因为双方当事人都要到现场,跟正常买卖一样办理相关手续、交费、取得新房产证。

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三、身后继承房屋:老人过世以后,子女通过继承的方式获得房屋产权

在我国,继承过户是最为常见的方式。依照《继承法》规定,按照第一顺位继承、第二顺位继承人等继承老一辈留下来的房产。此前,有一起判例:某市一老人无子女,年纪大了就投靠侄女,侄女负责养老,老人离世以后留下一套安置房,由于没有指定房屋继承人,法院最终判养老的侄女获得房产30%继承权,剩下70%收归国家所有,这属于《继承法》确定的结果。

身后房屋继承,由于房屋属于遗产,房屋过户手续办理也相对简单。在税费方面也比较少,只需缴纳少量的公证费和登记费,不同地方不一样,但总的费用基本就在数百元到数千元之间。

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在新规下,通过以上三种过户方式对比分析,表面上看,身后继承房屋的程序最简单,费用也最低,其实不然。房君在此需要提示一点,如果是继承下来的房屋再转卖,需要缴纳20%的个税,100万的房子,就需要交20万的个税,并且其他税费还会按照正常买卖一样交,总费用就更高。当然,如果继承下来的房子仍然满足“满5唯一”,那么这笔个税就可以省掉,但对于大多数人来说,继承房屋后,基本上很难做到“满5唯一”了。比来比去,对大多数人来说,还是只有在老人在世时以买卖的方式过户给子女最省钱。



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