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龙湖集团:沧海横流显英雄本色
发布时间:2020-03-25 20:14
龙湖集团:沧海横流显英雄本色 

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2019年,地产风声越来越紧。

楼市需求端“限”字当头,房企融资大门关起。SOHO在卖楼,世茂在收购,在行业“寒冬”,有的盘子越做越小,有的趁机逆势加码,行业龙头进一步固化。

在这种情况下,龙头房企都为能挤进行业前十,进行激烈角逐和厮杀,行业竞争可见一般。

龙湖集团(00960-HK)却打了个漂亮战役。2019年集团合同销售金额2425亿元,同比增长20.9%,行业龙头地位得以巩固。自2009年港股主板上市以来,龙湖一直未曾离开主流房企队伍。

沧海横流方显英雄本色。是什么让龙湖维持头部企业地位?又是什么让这个品牌能数十年如一日熠熠生辉?

一个有情怀的房企,一做就是27年

龙湖是一个有情怀的房企。

如果你漫步过龙湖香醍,你就应该能读懂“善待你一生”的龙湖经营理念,这也是让众多同行折服的地方。

龙湖品牌源自重庆,于1993年创立,迄今已有27年历史。难能可贵的是,集团创始人吴亚军是竞争如沙场的房企里少有的巾帼角色,同时,女性创始人也赋予龙湖品牌一丝暖色,在头部房企里,显得颇有传奇色彩。

市场给了这个女性当家人鲜花与荣誉,龙湖也以一个民营房企身份在业界做到极致。

第一极致就是质量。1997年龙湖在重庆开发首个住宅项目龙湖花园南苑,一炮打响。2005年,集团首次走出重庆,布局成都、北京,开启全国化扩张。

深耕行业多年,龙湖深谙以质立身,质量是产品攻占市场的密码。几十年发展出真知,“积木理论”便是龙湖对产品进行标准化模块+个性格拼合。

这也让集团业务得以在快速推进全国化复制。标注化作业同时,集团还在2003年采用信息化运营,在行业较真实现现代化内控管理。

经历27年沉淀,龙湖的地产项目、物业服务都在业界有口皆碑。

作为物业服务行业标杆,龙湖智慧物业每年都接待众多行业公司观摩学习。

质量、服务这些马路边的常识做好容易,数十年如一日坚持做下去不容易。而龙湖一做就是27年。这也是龙湖被盛赞的精细化运营之道。

除此外,龙湖的稳健财务,又是这家民企的另一个极致。

财务稳健,融资有道

虽然成立27年之久,但龙湖集团一直处于稳健增长状态。

2019年集团营收1510.3亿元,同比增长30.4%;归母净利润为183.4亿元,减除少数股东权益、评估增值等影响后核心净利润位155.5亿元,同比增长21.0%。

2015-2019年五年间,龙湖营收复合增长率34%。这对于一个老牌房企来说,业绩非但没有疲软,还能像新生企业一样高速增长非常难得。

龙湖在规模化扩张之际,盈利能力是否有损耗?

2019年集团毛利率为33.6%,核心税后利润率为15.5%。翻阅往绩业绩,集团毛利率自2017有较大抬升后,近三年一直表现优异。

龙湖的毛利率在行业还是有较大竞争力的。2019年大部分主流房企毛利率都集中在30%以下。期内龙湖净利率呈现小幅下滑,但整体维持稳定。

在强大的营收规模和净利润水平前,龙湖相当自律,在规模化中并未迷失。为在高杠杆的房地产行业,龙湖的稳,让人觉得这家民企不一般。

从债务结构来看,2019年末龙湖综合借贷总额1460亿元,净负债率为51%,远低于中国房地产协会等组织测评的500强房企2019年96.70%的净负债率均值。

在有息负债中,一年内到期债务为139.3亿元,在手现金609.5亿元,现金短债比为4.38。可见其拥有极强的偿债能力,这是其获得低成本融资的重要原因。

2019年末,平均借贷成本为年利率4.54%。这个借贷成本,在房地产行业是极低的,也就只有央企可能享受到这个待遇。

国际三大评级机构标普、穆迪、惠誉,给予龙湖的评级分别为“BBB”、“Baa3”、“BBB”,均为投资级评级。

对于未来发展,龙湖也是业绩释放得当,拿地节奏把控精准。

2019年末,集团已售但未结算合同销售额为2535亿元,面积约为1500万平方米,为未来核心溢利持续稳定增长奠定坚实基础。

在房企“命根”土储方面,2019年底集团合计拥有土储6814万平方米,权益面积4742万平方米。

这些项目遍布京津冀、长三角等7个城市群,约90%的货量集中在高能级城市和价值区域,且成本合理,为后续的盈利增长奠定基础。

四大主航道业务,擘画“大地产时代”画像

经历二十多年发展,房企高增长红利已成过往。正如龙湖财报所说,“水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返”,回归、重塑成为共识。

前二十年是打江山,后第十年守江山。在行业转型节点,这一仗该怎么打?

龙湖做法是,养老业务和产业新城为业务探索方向。而集团真正聚焦的是地产开发、商业运营、租赁住房、智慧服务。

用吴亚军董事长的话说,这不算多元化,龙湖并没有跨界,只是在做自己擅长的事情。

龙湖在业务拓展方面起步较早,2002年重庆龙湖北城天街购物中心成公司首个商业试水项目。

在2009年上市时,龙湖就前瞻性提出除住宅开发外,购物中心等投资物业也被提升至战略高度。

截止2019年末,龙湖已开39座商场,总建筑面积为377万平方米,整体出租率为98.5%。

2016年集团推出“冠寓”品牌,进军长租市场。在已经饱和的市场,自我消化很重要。这点正像车企要集体做出行一样。

好的节点、好的政策,冠寓定位新世代年轻人群,已在全国30余个高能级城市开业运营。

2019年末,冠寓累计开业房间数量达7.5万间,租金收入11.7亿元,同比增幅150.6%。这个品牌已经做到行业前三。

进击中的龙湖智慧服务也是集团“台柱子”。2019年该板块实现营业收入42.8亿元(合并抵消前收入约为50.0亿元),服务330万余户业主,在物业服务百强企业综合实力排名中位居前列。

2017年以来,集团已经清晰形成以地产开发为核心,商业运营、租赁住房及智慧服务四大主航道业务。既依托现有运营优势,也兼顾细分子领域演进。

如果说前几年房企转型还战略不清,行业公司在试水后,发展到今天,很多人方能清晰看到一个结果,那就是龙湖成功了。

2019年,龙湖“天街”、“冠寓”等经营性物业租户结构、客流增长等经营指标持续优化,年内租金收入达57.9亿元,同比提升41.5%。

业务相互关联,又能环环相扣,现在看不得不佩服龙湖的战略定力和敏捷执行。在四大业务齐头并进下,房地产细分领域不断被深化,擘画出龙湖“大地产”格局。

行业破壁者,做“空间与人”全域生意

在“大地产”蓝图中精耕细作,龙湖终迎收获期。

2018年龙湖地产更名龙湖集团,这意味着龙湖已不再是那个龙湖地产。这艘大地产时代航母徐徐开启。

此时龙湖做得不仅是房地产生意,更是“空间与人”的全域生意。2018年,龙湖集团CEO邵明晓提出要做人与空间的连接,也就是“空间即服务”。

龙湖仍在不断拓宽、深化地产边际,寻求空间的蝶变、以及场景的新生,堪称行业破壁人。

“天街”、“冠寓”、“智慧服务”这些品牌,串联起全国各地的项目,已经形成协同共振效应。

2020年,龙湖集团将针对所布局城市中刚需、改善、商业经营等不同的细分需求,推出212个主力项目,其中65个为全新项目,120个项目将推出新一期新业态产品。

投资性物业方面,商业运营业务中,截至2019年底,龙湖累计开业商场39座,一年新开业10座商场2020年预计又有九个商场会相继开业;

租赁住房业务龙湖冠寓,也将有计划地持续推进。上述两项业务的稳步发展,将为龙湖集团物业投资业务收入的增长奠定坚实基础。

社区服务专家——龙湖智慧服务,也将继续秉持初心,坚守品质,在更为丰富多样的场景中,为各类客户提供始终如一的“满意+惊喜”的服务。

上述空间运营品牌,经龙湖多年打磨,不仅是有灵魂的空间,还有共情的服务。

新冠肺炎疫情突袭,龙湖智慧服务守护着超过100个城市的1000多个社区和项目,日均2.6万人坚守在一线岗位上;

龙湖商业旗下商场物资、组织、人员三大保障措施全部施行到位;租赁住房业务龙湖冠寓的200余家门店、近3000员工也全部在岗。

龙湖正无边界的创新探索着人与空间的连接愿景。

2020年,针对房地产的调控还在继续,“因城施策”又为行业增长打开灵活空间。龙湖坚持看多中国,看多房地产,在房地产+市场寻求更多生意。

好风凭借力,扬帆正当时!



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