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教你购房前如何算清楚这笔帐及思路
发布时间:2019-10-09 18:11
教你购房前如何算清楚这笔帐及思路


你真的适合买房吗?过来人教你购房前如何算清楚这笔帐及思路

 

买房是中国家庭的头等大事,如果前十几年多买几套房人生已经达到巅峰,现在也有很多有潜力的房产也有利可图,但这些都是基于房子会快速上涨的前提下。目前在国家房住不炒的大背景下,加上房价的基数不断上涨,房价已不会象之前那样暴涨了,这点我相信大家会认同吧,房子可以保值增值,即使目前下跌一些,但在未来大概率还是会涨回来了,毕竟房产能抵御通胀的这个思想已深入人心。下面我们一起来深入探讨一下在当下是否适合买房。

你真的适合买房吗?过来人教你购房前如何算清楚这笔帐及思路

 

大家都知道,从1元到2元,相对容易,从2元到4元,............从50000元到100000元,随着基数不断的上涨,后面的上涨就会越来越难,比如GDP,能一年翻一倍吗?基数高的时候这几乎是不可能的事,炒过股票的朋友都知道,上涨意味着风险集聚的过程,当超过估值太多的时候,泡沫就产生了,风险就急剧放大,凡事都有个头,房子也是这样,它仅是一个商品,当一个商品涨到天上去没人买的起的时候,又有什么意义?这个观点大家能认同吧,我不是说现在的房价不会上涨,只是说现在这么高的基数要翻倍那是很困难的事,或者要经历很长的一段时间,我们以深圳为例,按安居客提供的数据二手房深圳市目前均价是54368元/平,再翻一倍是108736元/平,这是均价,深圳现在有的地方都达到10万+/平,再翻一倍是20万+/平。社会叔认为这在短期时间内不可能实现的,如果周期拉长,或许还有可能。由于面对的是全国不同地区的读者,所以不能一概而论,这次我不分析宏观层面,不去判断房价涨跌,我们只分析在当下的房价情况下要如何决策要不要买房?思考的过程?怎么计算?

你真的适合买房吗?过来人教你购房前如何算清楚这笔帐及思路

 

在讲计算之前,不得不再啰嗦几句,因为每个人的情况不同,有的人现在要结婚了,急需买房,有的家庭成员又增加了,要改善,有的在租房,没有归属感要买房,有的人手头现金一大把无处投资要买房换成资产,有的人为了养老要买房..........等等情况,土豪们我们就不做讨论了,我讲的是普通老百姓,有的租房,有的正在为首付发愁.........

1.首付买房群体:

我们来算一笔帐,看首付买房合算还是租房合算,全国地区这么多,没办法统一,大家要关注自己地区的租售比和当地的房价,我只是抛砖引玉,分享思路,我就以我现在居住的福建省福州市中等区域为例:三室两厅租房3000元带装修,100平方,单价2万,房子价值200万元。

你真的适合买房吗?过来人教你购房前如何算清楚这笔帐及思路

200万首付30%,贷款利率为5.39%,以及30年月供情况

从以上图表可知,等额本息贷款30年,贷款利率5.39%, 月供7852元

算一下你首付买房所付出的成本:

1)首付款60万,放银行理财产品年化4个点(如果你4个点都达不到得学习了)=24000元/年,2000元/月

2)贷款: 7852*12=94224(按9万4好算) 94000*4个点理财收益=3760元/年 313元/月

这里说明一下,这94000你没买房就没有这笔支出,对吧,便于后面理解

3)贷款产生的信息:143万除30年=47666元/年 3972元/月

4)装修,契税,维修基金等杂七杂八费用,我算便宜点,15万可以吧:15万*4个点=6000元/年,500元/月

合计损失:2000+313+3972+500=6785元/月*12个月=81420元/年

好,帐算出来了,这里要说明一下了,这约80000元就是你现在买房的损失不算还本金的,但还要分情况,如果你有房住,那就是首付再买200万房子一年损失8万,如果你租房住,减去租金后就是你损失的钱。

换个角度,你有房住,你首付投资了200万的房子,这套房子必须每年涨幅在5个点以上,因为房子还有折旧,损耗。记住,是每年哦。如果你认为未来5年房子还能涨30%就可以保本,你就可以买,你跑赢理财,你拥有自己的房子,你获得安全感,但同时投资也不是一成不变的,投资组合做的好,收益也是不止4个点的,我只是分享思路,具体情况得每个人按自己的具体情况来决策。

如果你没房租房住,就看你的经济情况,愿不愿意花81420-房租36000=45420元/年来获得安全感了,这里也许会有人说房租不是固定的,这就是看个人了,正如你所说房租不是固定的,有便宜也有贵的,做为普通老百姓来说,自己可以选择居住环境,也有很多人买了房住毛坯呢,你说是吧。四万多(不算本金)对于很多人来说不值一提,但对于首付都要凑的人来说不是一个小数字。

2.可以全款买房的群体:(也是贷款买)

1)首付款60万,放银行理财产品年化4个点(如果你4个点都达不到得学习了)=24000元/年,2000元/月

2)贷款: 7852*12=94224(按9万4好算) 94000*4个点理财收益=3760元/年 313元/月

3)贷款产生的信息:143万除30年=47666元/年 3972元/月

4)装修,契税,维修基金等杂七杂八费用,我算便宜点,15万可以吧:15万*4个点=6000元/年,500元/月

以上算法都一样,只是多了一笔收入

收入:贷款143万*4个点=57200元/年

合计:2000+313+3972+500=6785元/月*12个月=81420元/年-57200元/年=24200元/年

这样就只损失24200元每年,换句话说房价只要每年涨2个点就不会亏损,这就是有钱的好处,风险要比没钱的少很多,这就是大家常说的要利用银行这笔贷款的来由了,而不是对没钱人说的,没钱人如果没有更好的投资途径,就是负债,而有钱人他的风险就少很多了,他就是资产。不过现在的市场不得不考虑变现的问题。

不得不多提醒一下:回顾过去20年的房产地市场,能拿住的通常涨幅都在7倍以上,就按保守的7倍来计算,除以20年,每年的涨幅都在35%以上,但今时不同往日,随着房住不炒的大方向出台,以及房价基数的不断攀升,未来是否还能达到这样的涨幅值得思考,这见仁见智,谁也说不清,难道1000万的房子未来能卖1亿?1亿的房子能卖10亿?另外还要考虑变现问题,如果变不了现,就烂手上了,就是负债,房子太多了,自己决策吧。好吧,帐给你们算出来了,思路也分享了,自己结合自己地区的情况去算吧,买不买自己决定,对于没房的人来说,有办法买还是买吧,房子是用来住的,必竟有个家才有安全感,但不能勉强,月供压力是很大的,自己想清楚,量力而行,房奴不是那么好当的,别以后供了几年供不起了,卖又卖不掉,钱花了房子还不是你的,哎,我又啰嗦了,呵呵。

你真的适合买房吗?过来人教你购房前如何算清楚这笔帐及思路

 

在中国,很多年轻人将拥有一套房视为自己终生的奋斗目标,甚至有没有房,已经成为结婚的首要及必要条件。有人觉得,有了房子才有家,才有依靠和安全感。但也有越来越多的年轻人认为,房子只是一个住处而已,与其耗尽大半生去买一套房,不如用这些金钱和精力去读书深造或云游四海,丰富自己的人生。更何况,有爱的地方才叫家,如果能和自己所爱之人如影相随,就算一辈子租房住也不丢脸。不管大家是怎么想的,社会叔想说的是,房子可以是租的,但生活不是。其实,无论是买房还是租房,最重要的是通过自己的不断努力,让自己和家人过上幸福的生活!



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