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在楼市里,存在一道“心理防线”
发布时间:2020-01-11 10:26
在楼市里,存在一道“心理防线”


具体来说,这个“心理防线”是:房价下跌-限购放开-房贷利率下降-房价止跌回升-去库存政策助推-房价重回上涨。
 
也就是说,不用担心楼市走弱,每次房价下跌后,调控都会放松。
 
比如,2014年商品房销售面积增速转负,下行压力逐渐加大,下半年,房地产刺激政策和货币宽松陆续出台。
 
2015年3月到9月,央行累计降息3次,降低了75bp,全面降准2次,下调150bp。2016年地王频出,楼市四小龙横空出世,二三线城市房价一路上扬。
 
因此,只要这道“心理防线”一直存在,楼市似乎总能找到房价“反弹”的理由。
 
但是,从去年至今我们发现:楼市的“心理防线”被击破了。
 
有3个现象值得留意。
 
第一,房价涨幅越来越窄。
 
根据中指研究院发布的百城房价指数,2018年涨幅为5%,在2019年下降为3%。与2018年的5%或者之前动辄10%以上的增速相比,房价涨幅明显收窄。
 
最近两年买房少说利率也得上浮20%,改LPR合同后动辄就要加上百个基点,光资金成本就6%了。
 
 
 
 
涨幅变窄的同时,上涨持续时间也变得越来越短,2019年只有3-5月份楼市出现难得反弹,贯穿全年的是土地流拍、降价促销、特价房频出。
 
第二,城市分化明显。
 
在土地出让金收入方面,2019年全年40个典型城市土地出让金收入达28609.1亿元,同比增长18.6%。其中,杭州、上海、广州、北京和南京五个城市土地出让金排名位居前五位,这5个城市的土地出让金总额合计超过9400亿元。
 
但是,从克而瑞发布的300城土地数据,截止2019年11月底,成交建筑面积23亿平方米,较2018年同期下降了3.7%。
 
大部分地块低溢价甚至零溢价成交,整体溢价率已经跌至10%以下的低位,三四线城市的市场热度更是持续回落,土地市场进一步转冷。
 
一边是40个大中城市卖地收入创纪录,另一边却是300个城市(大部分为三四线)卖地收入出现回落,溢价率下降。
 
这只能说明一个结果:大城市在吸金,而小城市的资金在流出。
 
第三,房地产资金面依然从紧。
 
近日,有研究机构发布了12月房贷市场报告。
 
根据报告,全国首套房贷款平均利率为5.54%,为5年期LPR加点74BP;二套房贷款平均利率为5.85%,为5年期LPR加点105BP。
 
大家都知道,在2019年10月份之后,新购房就转换成了LPR合同,按央行的要求,首套房不低于5年期LPR即可。
 
最新的5年期LPR报价是4.8%,在这个基础上,全国的首套房平均利率依然要加74个BP,也从侧面说明了房地产资金面依然比较紧张。
 
这3个堪称“反转”的现象出现后,调控的态度丝毫“不为所动”。
 
比如,调控次数依然高企,因城施策的框架没有变化。
 
数据显示,2019年全国各地发布的房地产政策高达620次,相比2018年,发布次数的密集程度再创纪录。
 
这些调控中,既有放松,也有收紧,总体依然遵循了“因城施策”的框架。
 
举个例子,深圳、南京、广州、成都等城市虽然对人才购房放低了门槛,但中心城区并没有出现任何松动,呼和浩特、唐山等城市,还因为房价过热而收紧了贷款和限售。
 
这跟我们印象中的调控“路数”是不同的,原来是只要看到房价有回落的可能性,马上全面放开,随后楼市出现反弹。
 
现在的“因城施策”乃至“因区施策”,房价过热的城市会加码,成交冷清的区域会“托市”,完全不像以前那样动辄就是放开调控。
 
包括住建部、银保监会、央媒的表态,也都异常坚定。
 
在前段时间举行的全国住房和城乡建设工作会议上,住建部重申“房住不炒”的定位不变,此次会议新闻通稿中连续提了20次“稳”字。
 
在1月初,银保监会发布《关于推动银行业和保险业高质量发展的指导意见》,明确指出:防止资金违规流入房地产市场,抑制居民杠杆率过快增长,促进储蓄转化为资本市场长期资金。
 
经济领域发行量最大的《经济日报》日前刊文指出:2020年楼市调控总体将继续保持从严从紧,调控不会放松,稳定压倒一切。可以说,给楼市找“接盘侠”的观点根本站不住脚。


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