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西安精装交房现状,问题有多大?
发布时间:2020-01-15 14:52
西安精装交房现状,问题有多大?


前几天,我们发布了一篇关于“交房”的文章,仅半天时间,后台评论已经突破300条,但后台精选留言最多100条,以至于后面“楼粉”留言无法全部露出,在此跟大家说声“抱歉”。

其中“精装变惊装”,频繁被提及。更有人直接发问:既然精装修这么多问题,为啥还必须精装交付?

直指年初的“全装修”政策。

确实,如今该政策实施已经满1周年,1年来,该政策的执行落地情况究竟如何?我们不妨回复、复盘下,也给各大开发商提个醒。

2019年全新盘,精装项目占近6成

我们先来回顾下“全装修”政策:

2018年12月28日,西安市人民政府办公厅印发《西安市推进新建住宅全装修工作实施意见》的通知(以下简称为“通知”)。

通知要求:自2019年1月1日起,在全市行政区域内(含西咸新区,不含蓝田县、周至县)新建住宅推行全装修成品交房,实现住宅装修与土建安装一体化设计,促进个性化装修和产业化装修相统一。

适用范围:2019年1月1日起拿地的建设项目。之前拿地项目以鼓励为主,可延用原审批规定的建设方式开发。

目的有三:第一,节能;第二,环保;第三,结构安全。

如今,该政策已经执行1年之久,具体落地情况如何呢?

我们梳理了2019年入市的“全新盘”项目,结果发现,全装修项目占约6成,仍有4成项目为毛坯交付。

▼2019年全新盘装修情况:

当然,这52个全新盘中,真正2019年之后拿地者寥寥,大部分为之前的储备土地,或者收购、兼并的其他项目,拥有选择的权利。

不过,官方鼓励,“全装修”交房还能多赚一项钱,开发商为什么没有立即“上马”呢?

其一,其中部分产品不适合全装修交付,如,类别墅产品、常见的洋房中的顶底跃,一般均交由购房者自由发挥,全装修交付,市场接受度低;

其二,增加了它们的建设周期、施工难度、资金压力、回款周期,与当下开发商需求的“高周转”不符;

第三,精细交付是难题,流程复杂、施工技术要点多、供应商众多、施工监理难,尤其是中小房企装修经验缺乏,难免陷入“交房即维权”的怪圈。

从今年的交房情况来看,诸多问题,确实已经开始暴露。

维权频发,隐患早已埋下

这是西安“全装修”交付,目前暴露出来的一些问题:

西安全装修交付现场 (部分图片来自西安验房师)

具体来说,主要有:

1、用材实际交付与样板间不符,主材以次充好。

如西安有盘,样板间窗户使用的是断桥铝,而实际交付楼,连塑钢都没用,直接使用“铝合金”;厨房使用的老板油烟机,型号市场上找不到,甚至已经停产;卫生间马桶,品牌虽为科勒,但款式老旧,仍有分体式。

曾有精装房业主,收房后,找专业人士进行评估,发现开发商当时宣传的2000元/平米的装标,实际标准仅6、7百元。

2、材料质量把控不严,瑕疵产品进入现场。

掉皮的卧室门,裂纹的地砖,发霉的衣柜、破裂的窗户、不灵活的锁具、变形的入户门、漏水的下水管等等,在收房过程中,均是高频出现。

西安全装修交付现场 (部分图片来自西安验房师)

这其中有材料把控不严格,导致不合格产品被使用,也有工人在装修过程中导致的破坏。

3、工艺流程不严格,做工粗糙,导致出现问题。

比如墙面空鼓,墙面漏水、瓷砖碎裂,门框脱落,门窗关不严,踢脚线脱落,柜子胡乱安装,甚至地板高低不平,可以蹦迪……

西安全装修交付现场 (部分图片来自西安验房师)

以上都是发生在西安的真实案例。而事实上,这些仅仅是已经暴露出来的,能看到的问题,还有相当部分的隐蔽工程,是暂时无法看到的。

曾有验房师爆料,某精装楼盘,壁纸撕开墙壁已经发霉;插座面板用双面胶粘贴,一拔便掉;地板下面填建筑垃圾;卫生间马桶可以直接搬走,防水粗糙漏水问题等。

不过,之所以出现这些问题,隐患是早已埋下的:

首先,几乎所有的全装修楼盘,其售楼部现场展示以及合同约定,仅有装修项目和品牌,如“浴室柜:欧派或同档次”、“地砖:马可波罗或同等档次”。

关于用材的具体型号、级别一概不提,均处于比较模糊的状态。

但事实上,同一品牌下一般会有很多系列,分为高档、中档、抵挡产品,仅规定品牌,对开发商而言,基本上没有任何约束,全靠自觉,自然结果不会太好。

其次,装修效果呈现,与用材与安装都有重大关系。

即使装修材料约定清楚,安装工艺也没有明确规定,完全看开发商对工程质量的容忍度和把控能力,不确定因素太大。

最后,尤其需要指出的是,这批精装房交房的楼盘,赶工期、轻验收的迹象相当明显。

部分开发商怕赔违约金,工期一再缩短,匆忙交房,结果可想而知。

目前已有开发商,提前预知不可能完成,通知业主延期交房。毕竟,维权闹起来,谁脸上都不好看。

2020年“装修”还值得期待吗?

我们希望有!

在即将到来的2020年,2019年拿地项目将陆续入市。对于这部分项目的全装修,《通知》可是有明确要求的,如:

1、明确交付要求,具体到装饰装修材料、设施的的名称、品牌、规格、型号、登记等。

同时,在销售现场进行公示,并写进合同。

原文如下:

2、正式销售前必须有样板间,在售楼现场或预售的实体楼内。

要求,验收合格,真实反映户型、结构及尺寸、装修标准和施工质量。

3、样板房保留时间有明确规定。

自该户型全装修住宅集中交付购房者之日起不少于6个月或者建设项目竣工验收合格之日起2年内。

4、装修质量责任到人。

要求“竣工验收合格后设立的永久性标识牌中,应当包括装饰装修工程质量责任主体的名称和项目主要负责人姓名信息。”

5、鼓励“菜单式装修”。

由开发建设单位对每个户型提供3套(含)以上不同标准或风格的装饰装修设计方案,并提供可供选择的符合环保标准的材料设备菜单。

很遗憾,在西安全装修政策实施至今,市场上还未曾出现这样的项目。

反倒是前几年,西安曾有开发商提出,业主可以根据自己的需求进行个性化量身定制,可惜,最终因为成本高、难以标准化管理而搁浅。今年,会否有新的突破,值得期待。

当然,仅有这些还不够!西安全装修住宅质量想要提升,需要出台更加全面的监管细则。

比如,前几天广西的“全装修新政”,诸多内容都值得借鉴。

1、装修材料生产厂家信息、品牌、规格、型号、性能指标等,现场公示,交付房应与样板房装修标准一致,同时,要求主要装修材料的信息应汇总列入《住宅使用说明书》。

2、增设“制作‘工序样板内容’的样板房”,对施工工艺进行监管。要求公示整个施工过程,如地板下怎么施工、如何防水等这些隐蔽工程,是装修最基础也是很关键部分。

3、装饰装修部分,也纳入监管。施工要报建,办理施工许可手续,并在装饰装修施工完成后组织竣工验收。

4、对室内环境也作出了要求,严禁室内空气污染超标。要求相应检测资质的单位进行室内环境检测,并将加盖建设单位公章的检测报告复印件作为《住宅使用说明书》的附件,于住宅交付使用时提供给业主。检测结果不合格的住宅,不得交付给业主,严禁室内空气污染超标。

作为购房者中的一员,真心期待这些要求,也能在西安落地,给全装修住宅加一层“保护衣”。



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