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2020年起楼市迎来第3次改变?
发布时间:2020-03-13 13:44
2020年起楼市迎来第3次改变?


    第1次是在2000年,彼时房地产市场体量非常小,年销售面积只有1亿平米,房改伊始,大部分人都没有进场买房的意识,不少人的思维依旧停留在福利分房、自建小产权房的概念里,对首付、月供、房贷、商品房这些词汇异常陌生。
 
    第2次是在2010年,彼时房地产市场刚刚走过2008年的阴霾,恒大、碧桂园、保利等龙头房企刚刚具备雏形,温州炒房客四处横行,加杠杆买房、扫楼、投机的方式流行开来,从2010年至今,房地产市场也迎来了涨幅最大的十年,从京沪深到二线省会,从沿海到中西部,房价翻倍的城市比比皆是。
 
    到了2020年,楼市迎来了第3次“改变”。
 
    最典型的表现,是房地产浮现出了两个“铁证”。
 
    1,房屋“供过于求”的现象,或将贯穿未来10年。
 
    文章开头提到,20年前,我们的房屋销售面积是1亿平米,到现在变成了多少?
 
    答案是17亿平米。
 
   也就是说,20年时间,房地产市场的体量扩大的17倍,从城镇化的角度来说,人口进城后带动房产销售是理所应当的事,但是,以我们现在的人口结构和城镇化率来看,真有这么多住房需求吗?
 
    答案是否定的,西南财大此前发布报告指出,我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。截止2017年底,全国城镇地区有6500万套空置住房。
 
    要知道,6500万套是前年的数据,如果加上2018、2019年均17亿平米的销售面积,按100平米一套房,21.4%的空置率来算,光是最近两年,就增加了727万套空置房。
 
    也就是说,目前的空置房数量达到了6500万+727万=7227万套,即便按每套房子只住3口之家,就能满足2亿人的住房需求。
 
    因此,从2020年开始,我们的房地产市场会长期步入“供过于求”的状态,换句话说就是“供需失衡”。
 
    上千个地级市、县区、乡镇有大量空置的房屋,而极少数的一线大都市、二线省会,依旧每年涌入巨量的大学生、劳动力、农民工,住房仍然供不应求。
 
    2,9万家地产商开始“脱水”。
 
    经济学者黄奇帆曾提到过一组数据:在全国房企总数达到了9万多家,还不含中介。
 
 
    而全世界180个国家的地产商加起来也没有9万个,美国大大小小房产商没超过500个,欧洲20多个国家所有房产商,独立法人加起来不到1万个。
 
    展望未来10年,这9万家地产商必然会进入“脱水”进程,即规模小、负债高、经营不善的开发商兼并、倒闭会成为常态,“大鱼吃小鱼”的格局会更加明显。
 
    从2月份的销售数据也可以看出一丝端倪,排名后40位的房企,销售总额还不及前3名销售额总和,TOP10房企把身后近9万家开发商的业绩远远甩在了身后,“马太效应”越来越明显。
 
    这两个“铁证”,对房地产市场有何影响?
 
    1,“供过于求”的趋势一旦确立,房产就会失去升值基础。
 
    大家都知道,只要是商品,价格波动就必然会遵循“供给”与“需求”的关系,房子当然也是一样。
 
    数据显示,1998-2018年,20年的时间中,全国均价从1854元上涨至8542元。从2004-2017年,13年的时间,我国个人购房贷款余额从1.6万亿元增至21.9万亿元,增幅达13.7倍。
 
    这个时期房价涨势之所以如此凶猛,跟“供小于求”是分不开的,人均居住面积长期徘徊在25平米-30平米以下,刚需在房地产市场中占主导地位。
 
    不过,房子一旦供过于求,大量的中小城市人口常年涌入大城市,“无人接盘”或将成为不少城市的常态,前几年靠棚改货币化推高的需求,也会现出“原形”。
 
    2,开发商日益“凋零”,城市分化程度会越来越高。
 
    地产商开始加速整合、兼并、破产、“脱水”,说明了一个现实:城市分化。
 
    举个例子,去年开发商破产家数达到了525家,今年破产的速度在加快,达到了日均2家,其中绝大部分都是实力较弱、资本金较少、高负债高周转运营的房企。
 
    这些中小房企大多分布在哪里?
 
 
 
    当然是三四线以下小城市居多,各类名不见经传的小开发商之所以“倒下”,大部分是因为当地市场不佳,现金流难以回笼。
 
    而实力雄厚、融资能力强的开发商,必然会更加青睐一二线城市,这在某种程度上也反映出城市之间的“分化”在加剧。
 
    从这两个意义上讲,楼市出现第3次“改变”,是建立在供求关系逆转、行业加速整合前提下的必然趋势。
 
    最近央行跟财政部、银保监会的电视电话会议上宣布:坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
 
    央行的这个表态,可以看做是2020年起楼市发生改变的最佳“注释”。
 
    一方面,房住不炒的定位将会得到长期坚持,至少未来10年内不会改变,逻辑很简单,连1月末以来的短期特殊事件都未能影响这个基调,以后调控的定力会更强,与过去10年不可同日而语。
 
    另一方面,将房地产作为拉动经济手段,像以前那样靠拍地、卖地、盖房带动上下游行业增长,已经成了过去式。
 
    未来将更加注重稳增长、调结构,比如5G、人工智能、新经济、互联网、云计算、智能制造等产业,房地产将更加突出“房价、地价、预期”的稳定,大起大落的走势,不会再出现了。


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