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商业地产的“春天”还有多远?
发布时间:2020-03-24 15:15
商业地产的“春天”还有多远? 



随着各地确诊病例的逐渐清零,各行各业开始呈现复苏迹象,各地购物中心也纷纷恢复正常营业。对于商业地产行业来说,这一场突如其来的疫情,究竟带来了哪些影响?又该如何复苏呢?

春节对于购物中心来说,是收割流量的旺季。无论是餐饮、商超、娱乐、还是影院,都会迎来客流与销售的高峰。然而在今年春节前,一场突如其来的疫情使得各大购物中心的客流与销售都受到巨大的影响。

据统计,作为重灾区的武汉,商场客流量呈断崖式下降,客流环比下降71%,相较于其高峰期,下降幅达高达94%。一线城市上海、广州、北京客流峰谷最大降幅均超过80%,深圳更是达到了90%,杭州、郑州、西安和长沙商场客流最大降幅也均超过95%。
疫情下,商场停业也是其面临的一大困境。数据显示,距离疫情重地湖北较近的城市,比如西安、长沙、重庆、郑州等商场停业数量比北上广深的商场停业率高,尤其是西安和长沙,分别高达86%、91%。

当然,随着疫情的好转,各地商业开始复苏,全国商场客流量出现快速增长。2月末,全国33个城市743家商场客流谷峰上涨了126%。截止2月29日,全国未营业的商场已不足三成。

这次疫情也加速了实体商业的数字化转型。疫情期间,为满足消费者的购物需求,许多购物中心都开辟了线上商城,通过社群营销、直播带货、无接触配送等形式,加强与消费者之间的联系。

虽然线上商城从一定程度上满足了消费者的部分购物需求,但对于衣着服饰、美妆护理、朋友聚会等体验式消费,都是线上所无法给予的。从本质上来说,消费者对线下购物的需求仍在,并随着疫情时间的延长而不断增加。

对于是否会出现“报复性消费”,据调研显示,多数人的消费欲望依旧强烈,73.8%的受访者表示会将疫情期间的消费补回来,36.2%的人将自己的消费意愿降到最低。

从宏观环境来说,据国家统计局数据显示,1-2月份全社会消费零售总额增长20.5%,增速比去年同期回落28.7%。疫情虽然对消费的短期影响较大,但是到中期就会趋于平缓。随着国家和地方出台促进消费回补政策落地,后期消费会逐步恢复。整体上而言,疫情不会改变我国消费长期稳定和持续增长的发展趋势。基于此数据判断,我们更倾向于消费会逐渐回归理性,报复性消费可能也仅是有限报复。

虽然近期国内的疫情形式有所好转,但国外的高爆发,使我们仍面临着巨大的境外输入的风险。长期抗疫或不可避免。面对这场可能长期的狙击战,商业地产如何复苏?过往的相似案例,又能给我们带来哪些借鉴?

2003年非典疫情

部分房企逆势而上,收购优质物业

2003年,非典病毒在中国肆虐,导致第二季度GDP增速降低1.5个百分点,同年5月份社会消费零售总额同比增速降至3.6%,显著低于全年9.1%的增速,但非典依旧没有改变当时经济上行的趋势。

针对非典疫情,财政政策对受疫情影响比较严重的行业减免了部分税费,信贷政策也向受疫情影响比较严重的行业和地区适当倾斜。

同时,在疫情严重的地区,在购物中心面临客流量断崖式下跌的情况下,仍然有房企选择加大对商业地产的投入,不少房企因此逆势而上,龙湖就是在那一年进入了商业地产领域,还有恒隆地产也趁着低谷,收购了不少优质物业。

日本3·11大地震

政府专项扶持,巧用特色开展重建

2011年3月11日,日本发生9级强震,引发海啸造成多地毁灭性破坏,并引发福岛第一核电站泄漏。受地震影响,2011年度日本零售业的销售额同比减少2.0%。其中,因不断停电导致的百货商店营业时间缩短,也是其销售额大幅下降的重要原因之一。
为加快恢复营业,日本政府鼓励支持设置临时店铺,并投入大量扶持资金,设立专项贷款,延长期限,降低利率,为小型企业提供管理改善融资;针对震后废墟的海边城市宫城县女川,巧妙利用其海滨资源,打造充满地方特色的“海景之城”,建立特色商业市场——SEAPAL-PIER ONAGAWA。

韩国MERS疫情

政府下调消费税,百货巨头大甩卖刺激内幕

2015年5月,韩国爆发MERS(中东呼吸综合征),致使韩国零售业同比下降16.5%。在疫情当月,韩国大型百货商场和餐饮门店首周销售额分别同比下滑16.5%和36%。本地消费者的信心指数也下跌至2012年末以来最低。

为刺激经济,韩国宣布降准,并出台一系列政策来盘活国内消费,如下调汽车及大型家电的个别消费税、举办折扣购物节等。同时,韩国三大百货巨头一起出手甩卖,将往年冬季的打折季提前到8月举行,以刺激内需,恢复商业。数据显示,在各项措施下,韩国主要百货店9月的销售规模同比平均增长14.1%,创下自2012年11月(18.7%)后近3年来的最高纪录。

 

2009年,墨西哥遭遇全球金融危机与甲型H1N1流感的双重夹击,经济受到重创。据相关数据显示,2009年全年墨西哥GDP同比下降6.8%,消费量下降4.3%。其中作为疫情重灾区的首都墨西哥城,零售整体销售额下降了25%,餐饮业营业额降幅达70%。

 

为此,墨西哥财政部宣布实行了总额约合13亿美元的减税措施和7.8亿美元的融资计划,同时还通过推行新的企业兼并和收购制度、促进东南部发展以平衡地区经济等举措来复苏经济。政策之下,5月份墨西哥的零售总额比4月微增0.5%。

从这些案例中我们发现,政府对疫后、灾后经济恢复起到了至关重要的作用。不管是减税降费,还是央行降准,以及对于零售、旅游、娱乐休闲等方面的大力支持,都是商业复苏的关键。当然,我们也要增强自我信心,积极开展一系列刺激消费的活动以自救。

对于广大购物中心来说,在初期,最重要的是要建立消费者的安全信任,以消除病毒带给人们的心理阴影,让消费者放心走入商场,释放压抑已久的消费欲望。其次,可以通过一系列的消费满赠、满减、抽奖、促销等活动吸引客流进店消费。同时,商场可以继续发挥已有的线上营销优势,打通线上与线下,营造全域经营模式,为购物中心带来更多的客流与销售。



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