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楼市政策面临重大拐点
发布时间:2020-03-17 20:22
楼市政策面临重大拐点 


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1
 
昨天,也就是3月16日,国家统计局公布2020年1-2月份全国房地产开发投资和销售情况,主要包括三项指标——国家房地产投资增速,国家房地产销售额增速和国家房地产销售面积增速。
 
虽然,我们有思想准备,这个指标很可能会很难看。
 
但是万万没有想到,这三个指标,如此难看,一律出现了史上最大的跌幅。
 
这标志着中国房地产进入了一个完全陌生的拐点时刻,国家的房地产政策很可能出现根本性调整。
 
2
 
首先是 全国房地产销售面积和销售额。
 
 
 
总体来说,1-2月份,商品房销售面积8475万平方米,同比下降39.9%。
 
其中,住宅销售面积下降39.2%,办公楼销售面积下降48.4%,商业营业用房销售面积下降46.0%。
 
商品房销售额8203亿元,下降35.9%。
 
其中,住宅销售额下降34.7%,办公楼销售额下降40.6%,商业营业用房销售额下降46.0%。
 
从住宅、办公楼到经营用房,无论什么样的房子,销售面积和销售额跌幅最小三分之一,最大是腰斩。
 
本人也从事房地产行业十几年了,只能说,见过惨的,还没有见过这么惨的,毫不夸张的讲这属于中国房地产有史以来最惨的“开门黑”。
 
新房开门黑,二手房更惨。
 
按照国家统计局公布的数据,除了北上广深,稍微好看一些。
 
位列70个大中城市里的31个二线城市竟然有12个城市受疫情影响新房无成交,12个城市二手房无成交。35个三线城市中7个城市新房无成交,12个城市二手房无成交。
 
两个月来,这么多城市挂0,估计也是中国房地产史上第一次。
 
3
 
房地产销售面积和销售额代表了居民敢不敢花钱, 房地产投资额则代表了全国房地产商敢不敢花钱。
 
 
 
还不错,地主家的余粮到底比我们贫雇农好一些,这个指标比销售类指标强一些。
 
1-2月份,全国房地产开发投资10115亿元,同比下降16.3%。
 
具体而言,1-2月份,东部地区房地产开发投资6308亿元,同比下降12.5%;
 
中部地区投资1731亿元,下降25.9%;
 
西部地区投资1953亿元,下降18.6%;
 
东北地区投资123亿元,下降16.1%。
 
不过,虽然强些,16.3%的负增长,也还是创了史上最大跌幅,而且影响性更大。
 
开发商不肯花钱代表了什么?
 
代表了以房地产为支柱的上下游行业全面萎缩。
 
水泥大沙钢材卖不出去了,这些行业怎么办?
 
销售员、施工员无活可干怎么办,眼看将近1000万的大中专学生马上面临找工作?
 
各种土地卖不出去怎么办,毕竟全国那么多城市的财政等米下锅。
 
说起高房价,大家都咬牙切齿。
 
但是房地产 真的彻底凉了,估计谁心里都是毛毛的。
 
4
 
面对这样的市场情况,下一步房地产怎么走,国家政策会怎么走呢?
 
估计,一般人的一般反应就是两个字——救市。
 
怎么救?按照2008年和2014年的剧本应该是这样的。
 
1、 分阶段取消限购、限贷、限价、限售的举措,除了北上广深,统统取消。
 
 
 
2、 降首付,降利率、降税收
 
 
 
3、 对于特殊人群购买,比如大学生买房、对于农民工就业,要补贴。
 
当然,还有一些公积金政策、落户政策,来进行配合。
 
总之,要把投资、地价、人们的购买欲望,快速的拉起来,越快越好,这是一般思路。
 
5
 
然而,今年的思路却很不相似。
 
从二月底开始,各行各业分阶段的开始复工,对于房地产的救市没有停过。
 
今天,苏州,放松项目预售条件,明天驻马店出台补贴政策,地方城市各种政策就没有停过。
 
然而,奇怪的一点就是除了“缓解企业资金链”的政策之外,各种各样松“四限”、加“杠杆”的政策,一律都被叫停。
 
驻马店公积金和补贴政策,执行不到一周,市领导被省里约谈,政策叫停。
 
就在前几天,宝鸡出台救市政策鼓励银行降低首套首付,没有24个小时,也被叫停。
 
不仅如此,在中央层面,央行和住建部隔三差五在官媒强调,现阶段仍要坚持“房住不炒”,仍要坚持“不把房地产作为短期刺激手段”。
 
面对这样房地产危局,中央 为什么这么有定力?
 
6
 
如果不算海南的事情,中国大陆房地产应该是从2000年左右发展起来的。
 
风风雨雨30年,出台了无数的房地产政策。其中大部分都是抑制房价过快上涨,调控房地产过热的。只有两次,是国家迫于外部压力,出台的实实在在的刺激房地产发展的政策。
 
2008年,应对美国次贷危机,40000亿计划开始刺激。
 
2014年,应对本身房地产严重过剩,出台去库存政策。
 
两次政策都很有效,国家经济转危为安,房地产跨越式发展,回顾起来,这两个时间点算是这20年来,买房的最好时间。
 
但是,这两次刺激,有问题没有。
 
有,而且是同一个问题。
 
下药过猛,政策过于密集,短时间内激起过大的购买欲望,使得房价过快的增长。
 
 
 
大家可以看上图,以2008年那一次为例。国家在2008年下半年出台一系列政策,刺激地产,结果造成在2009年产生巨量购买(上图那根紫线),月度销售面积同比从-20%,突然飙涨涨到30%,中间不到四个月时间。
 
很显然,救市救猛了,用药用急了。
 
房价呢?房价从全国水平,一年差不多上涨的20%-30%。
 
7
 
所以,虽然这次房地产市场空前的不景气。
 
但这一段,国家的政策还是很有耐心的,除了积极给地产商补血,避免造成大规模的公司资金链断裂而倒闭之外,其他都是等等看。
 
因为,虽然数据很难看,但是尘埃尚未落定。
 
市场销量腰斩,投资严重下跌, 到底是疫情防控是主因(比如销售部关闭),还是真正的经济因素(比如,杠杆过高,大家购买力不足)是主因。
 
如果是疫情防控原因,等到防疫过了“最吃紧”阶段,自然好转。但是如果是经济原因,造成连续的销量低下,投资不足,就需要开始采取行动。
 
今天,除了国外输入型病例,全国只有湖北一地报了一个确诊病例,很显然最吃紧的阶段快过去了,估计3月底全国除了湖北,陆陆续续销售部都会开放,各地的建设工地也会开始复工。
 
等到四月、五月,一切大致恢复正常,但是销售数据、投资数据如果还是“飞流直下三千尺”,那全方位救市工作就一定会陆续开始,不排除继续采用2008年,2014年的剧本,但是估计会有一个新的原则,因城施策,一城一策,不会全国一刀切,采取行动。
 
但,如果,疫情基本结束,我们数据能够马上调头向上,有个V字型的翻转,那么全面救市估计就不会到来,今年的主题应该依旧还是“房住不炒”。
 
总之,对于现在这个时间点。
 
一句话概括国家楼市,尘埃尚未落定,不妨“让子弹再飞一会儿”。
 
救楼市,不能变成刺激房价,一个坑里不能被绊倒第三次。
 
 
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