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招银国际物业行业破茧化蝶
发布时间:2020-02-27 13:58
招银国际物业行业破茧化蝶


  兼具防守和成长。在现代服务业的引领下,物业管理行业正在经历蜕变。行业逐步由劳动密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变;从基础物业服务的提供商向社区生活服务平台转型。此外,开发商和社区住户多层次的需求也促进了增值服务的发展。物业企业可以纵向介入房地产产业链,也可以横向整合社区资源,契合了产业升级和消费升级。“物业能做的事情还有很多” 是投资物业行业的重要逻辑,也是抗周期属性中表现出高成长性的原因。
 
  挖掘万亿市场。截止 2018 年底,全国物业管理面积 279 亿平方米,经营收入7,044 亿元。我们预计在 2021 年,物业管理的市场规模将达到万亿。非住宅物业服务将是与住宅相当的市场,预计万亿规模中,非住宅项目占比超过40%。目前大部分上市物业企业已经开始向非住宅项目拓展,我们认为这将是上市物业企业另一个新的增长点。
 
  强者愈强。目前中国城镇化仍处于发展阶段,预计未来竣工面积能够维持在10 亿平以上,尤其在 2018/19 年高销量低竣工的情况下,预计 2020/21 年的竣工量会有明显反弹,进而刺激下游的物业管理行业。从行业角度看,物业行业规范已初步形成,专业性有效提升,在城市公共服务方面的作用愈加明显。尤其在此次疫情防控中,物业企业担负了社区防护的工作,行业的重要性和价值进一步凸显。目前物业管理行业处于规模为导向,面积为王的发展阶段,马太效应不断增强。我们看好背靠大型开发商的物业企业利用兄弟开发公司的资源来实现高于行业的增长,我们认为规模上市物业公司在未来 2-3 年内仍然能够维持平均 30%以上的增长。
 
  业绩兑现才能支撑高估值,留意短期风险。在行业和龙头上市物业企业基本  面都向好的情况下,我们认为板块的主要风险是高预期和高估值下的业绩兑  现。此次疫情防控中,物业价值凸显,加上基础物业服务收入基本不受疫情  影响,因此板块估值短期内提升迅速,股价表现突出。但我们认为市场关于  疫情对物业企业的影响可能过于乐观。基础物业服务收入确实具有很强韧性, 但物业企业很大一部分利润是来自社区和非业主增值服务,而增值业务明显  受疫情影响,预计 1H20 增值服务增长可能放缓,拖累整体业绩增速。
 
  短期性价比,长期看龙头。选股方面,短期建议关注公司估值的合理性和相对性,寻找性价比高、弹性大的标的。长期看行业向上趋势明确,在强者愈强的格局下,龙头物业企业都值得长期配置。我们重申雅生活(3319 HK) 为板块首选,目前其估值仍然具有吸引力,短期催化剂包括:(1)公司即将纳入港股通获得更多资金配置,(2)收购整合带来的报表合并、协同效应、经营杠杆提升使得盈利增长好于预期,(3)通过收购中民物业,概念上也从单一住宅物业企业转型为提供全方位物业服务的大型物业管理集团。此外, 我们认为中海物业(2669 HK)同样有很大弹性。公司目前估值在头部集团中偏低,与其中海背景不匹配。公司 1H19 新增在管面积较少,但中海集团明显有大量项目可结转,未来可能集中交付助推中海物业规模和业绩快速增长。尽管中海物业在增值服务板块的发展略为缓慢,但从另一个角度看,公司经营稳健,增值服务有很大改善空间。
 
 
  在过去很长一段时间,物业管理行业作为传统服务业,属于劳动密集型,存在行业规范缺乏,模式单一,企业盈利良莠不济等问题,因此受到的关注度并不高,与资本市场的关联度也很小。但近年来随着城镇化的持续推进,房地产市场逐步进入存量时代,这为物业行业提供了广阔的发展空间。
 
  对于物业管理的定位不能停留在以往,物业管理的内容已经不再局限于简单的对住宅及配套的维护管理,其内涵不断在扩大。在现代服务业的引领下,物业管理行业逐步由劳动密集向集约化、自动化、智能化、互联化转变;从基础物业服务的提供商向社区生活服务平台转型。此外,开发商和社区住户多层次的需求也促进了增值服务的发展。物业企业可以纵向介入房地产产业链,也可以横向整合社区生活资源,从单一物业服务向多元化业务发展,为企业带来新的增长点。“物业能做的事情还有很多”是投资物业行业的重要逻辑,也是抗周期属性中表现出高成长性的原因。


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