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苏州能否带动2020年第一波楼市节奏?
发布时间:2020-03-26 09:14
苏州能否带动2020年第一波楼市节奏?


3月20日,苏州发布人才落户新政,实现了本科学历直接落户,作为今年人才政策的“第一炮”,苏州之举释放的信号明显。
 
抢人大战开始的同时,以“60秒狂卖12亿”的苏州某项目也在朋友圈刷屏,苏州各大楼盘的推新动作也开始频繁,在疫情尚未完全恢复的当下,市场真的回暖了吗?
 
 
 
这一政策实现了本科学历直接落户,“先落户后就业”成种可能;同时,大专学历落户,也从原来缴纳社保满两年的要求放宽到6个月。
 
政策叠加刺激楼市复苏
 
2019年,全国大约有30多个城市的楼市政策出现了不同程度松动,其中不少都是以人才政策的形式来进行微调,在此背景下,苏州人才落户新政对苏州房地产有一定利好。
 
从苏州市人民政府发布人才新政的具体来看,《通知》明确,有来苏就业意愿并符合以下条件之一的人员,在人事档案转入后可申请办理落户:
 
(一)在国(境)外取得学士及以上学位并取得国家教育部学历学位认证的留学人员;
 
(二)具有全日制本科学历及学士学位以上人员;
 
(三)具有高级专业技术职称的人员。以上人员中博士研究生、正高级专业技术职称人员年龄不超过55周岁,硕士研究生、副高级专业技术职称人员年龄不超过50周岁,本科学历人员年龄不超过45周岁。
 
同时,具有大专学历或国家职业资格(职业技能等级)三级,年龄不超过35周岁,在苏稳定就业并在申报单位连续缴纳(不含补缴)社会保险6个月以上的人员,在人事档案转入后可申请办理落户。自2020年5月1日起执行。
 
其实在人才新政之前,苏州为有效应对疫情对土地出让带来的影响,就已经对土地出让相关规则进行调整。
 
2月19日,苏州市自然资源和规划局发布了《关于做好土地出让相关工作有效应对疫情的通知》,这一通知在发布之日起便引起广泛关注,尤其是其中一条“调整超过市场指导价报价规则”的政策,使得“取消现房销售”、“取消封顶销售”、“土拍解封”等字眼瞬间刷屏苏州人民的朋友圈。
 
该通知为疫情下的苏州楼市打上了一针兴奋剂,尤其对于之前需要封顶、现房销售的房企来说,减轻了房企的资金压力,同时也降低了新房企的拿地门槛。
 
土地政策推出后,昨天(3月25日),因疫延期至3月25日开拍的6幅地块最终以总成交金额约123.69亿元的价格顺利成交,这6宗涉宅地块,3块位于吴中区、2块位于高新区、1块位于相城区,总起始价110.8亿元,总出让面积41.68万平,总建筑面积91.45万平。卓越、恒泰商用置业、金科、大发、华润置地、东原均有所获。
 
其中,总价最高的和溢价率最高的最后两宗地块分别由恒泰和卓越拿下,总价最高的为恒泰以35.86亿元拍得的高新区科技城地块,6 宗涉宅地块的溢价率全部都在10%以上,卓越拍下的吴中经济技术开发区的溢价率最高,为13.68%。
 
 
如今整体土地供应量明显下滑,像苏州这样的热点城市同时出现主城区6宗地块集中出让,的确会引起各大房企的关注。
 
数据显示,目前百强房企八成以上都在苏州拥有战略布局,在“僧多肉少”的市场环境下,这6 宗涉宅地块肯定会受到众多企业的青睐,但是大多数企业出手相对较为谨慎,少部分企业拿地较为积极。从这6块地来看,以重点布局长三角的房企为主。
 
疫情后的房地产市场急待恢复,阶段性的出台政策缓解行业压力是有必要的,苏州的举动也符合“一城一策”和“稳预期”的主基调,土地政策解决政府财政收入紧缺和房企现金流承压的问题,人才落户新政的推出在一定程度上能又增加潜在购房需求,可谓一举两得。
 
新房价格倒挂,购房需求开闸释放
 
人才落户新政出台当晚,苏州三盘齐开,推出总套数达到1141套,3月22日度假区龙湖大境天成又加推了309套。
 
在这其中,3月20日龙湖首开湖西星辰开盘“1分钟销售额就达12亿”的消息不胫而走,苏州市场成为了人们的关注焦点。
 
 
据了解,“1分钟卖了12亿”的湖西星辰其实是名副其实的限价倒挂盘,由于被限价,备案均价仅约2.85万元/平方米,总价约249万元起,对比二手房,区域内倒挂严重。同等面积段下,万科湖西玲珑的小户型精装,近期普遍成交价为3.4万元/平方米。
 
在苏州,像园区、狮山板块都是被严格限价,新房价格不超过4万元/平方米,但是周边二手房的单价可能达到5万元/平方米,正是因为很多楼盘限价倒挂,不管是对于首置型刚需客户,还是改善客户,性价比都比较高,才出现了所谓的“1分钟卖了12亿”的热点。
 
对苏州而言,在疫情的影响下,购房者的需求只是受到了暂时的抑制,购房的刚性需求仍然存在,在2月之后,3月市场供应开始恢复,成交量也渐渐恢复到去年同期水平。
 
3月上半月苏州市区(含吴江)商品住宅供应面积26万平方米,整个供应量相比2020年1月、2月供应量总和翻番,同比2019年3月上半月,供应量增加53%。
 
目前,新希望锦麟府、海月平江、湖西星辰、中旅名门府、万科锦上和风、苏悦湾、伴山澜湾7盘已领取预售证。从2月的0供应到3月的供应增加,各大楼盘的推新动作也开始频繁。
 
3月上半月,苏州(含吴江)商品住宅成交34万平方米,比2月全月成交量总和还要多,同比去年同期微增。在价格方面,3月上半月,苏州(含吴江)商品住宅成交均价为27076元/平方米,环比上月微跌8%,同比去年同期上涨34%。


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