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楼市凉凉,房子真的不能买了吗?
发布时间:2019-08-13 16:10
楼市凉凉,房子真的不能买了吗? 


在全球贸易局势紧张的今天,中国的楼市与股市呈一片黯淡之状,就连逐年升值的人民币也在月初跌破七关口。似乎只要是资产,价格就不怎么乐观。
 
然而被称为避险资产首选的黄金,却在近日强劲攀升,一度创下1510.46美元/盎司的近六年高点。
 
就像保尔森在08年美国次贷危机中大肆做空而获利一样,即便在大环境不好的时候,也总有常人看不到的机遇。
 
最聪明的中国央行,早已连续八月增持黄金。这和其超两年(26个月)按兵不动的作风,俨然不符。
 
 
 
如今,大家公认的中国抗通胀第一投资品房产,会不会正在悄然发生转变?在局势不稳定的今天,或许黄金才是更好的选择?
 
那么,未来几年,到底是黄金保值还是房产保值?手头的房产又有没有必要抛售换金?
 
 
中国俗语讲:“盛世古董,乱世黄金。”
 
老外马克思讲:“金银天然不是货币,但货币天然是金银。”
 
两者都道出了黄金最本质的价值,中国古人说乱世黄金,是因为社会环境动乱时,黄金便于携带,流通性和兑换性很高;马克思则用更先进的词汇概括了一下黄金的作用,叫货币。
 
黄金由于产量低,抗腐蚀,易分割,好携带等特点,千百年来一直被公认为最好的一般等价物,因而价值连城。
 
只要你手握一根金条,无论是在长安十二时辰年代和张小敬,还是在无产阶级革命的时代和马克思,都可以完成一笔公平的交易。
 
可是,如今我们早已进入纸币时代,也可以说是电子货币时代。没人再拿着笨重的金条与商人做交易,也没有哪个商店除了支持微信支付宝还支持电子黄金付款,黄金最大的价值点已不再普世。
 
今天的黄金如果不做首饰,很难找到其他的使用价值。而且,尤其在年轻一代,喜欢穿金戴银的人,是越来越少了。
 
与以往更为不同的是,黄金的产量早已不像过去一样稀缺。18世纪整个100年的黄金产量仅为200吨,而中国2019上半年,就有180.68吨的黄金产量。
 
那么,可以说,黄金在今天已经是一种纯投机品,俗语所说的硬通货意义已经很小,更多沦为金融市场的一类玩物。
 
所以,今天黄金的价格,基本全靠市场情绪决定,与其本身的价值已经没多大关系。当然,所谓的市场情绪,也许只是金融大亨们的背后操作。
 
 
 
房产的本质
 
本来,房产最核心的价值是住。
 
但我国从香港引进预售制度以后,房产的交易可以加上数倍杠杆,使得房产拥有了金融属性。
 
不仅如此,我国特有的户籍制度,又使优质城市房产有了学区加成、人脉加成、医疗加成、公共福利加成、经济发展带来的升值潜力加成等诸多附加价值。
 
然而,人们对这些附加价值一般估不准,中国人对加杠杆赚热钱又情有独钟,再加上近年来有形之手运转自如的土地财政模式。结果就是中国房产价格完全偏离其应有价值,房产也沦为金融属性较强的投机品。
 
一些对房产附加值估值有偏移,投机现象众多的地区。投机泡沫会慢慢被挤掉,出现房价阴跌或有价无市的状态,比较明显的就是北海、防城港等有一定概念、但无经济实力的三四线城市。
 
一些投机现象少,但房产估值严重与当地环境不符的地区,房价会出现显著下跌并回归价值,比如黑龙江鹤岗、山东乳山、甘肃玉门等,跟着全国一起涨价,却不考虑当地的房子是不是值那么多钱。
 
一些对房产附加值预期合理,政策严厉的地区。投机现象被政策压制,市场多为刚需市场,房产价格基本符合其应有价值,表现为稳定横盘状态,最显著的,就是横了三年多的北上深。
 
总的来说,房产的价格还是依托其本身价值,尤其在用以稳定市场情的严厉调控政策之下,2019的房产并不是投机属性较强的投机品。
 
在一个理性市场的前提下,房产可以说是一张作用为“城市入场门票”的商品,特点是受政策和经济影响大,折旧慢。其价格与之居住价值与城市附加值之和相匹配,比如大家最愿意为之付出的附加价值,就是下一代小孩的成长环境。
 
 
 
 
房产和黄金究竟哪个更保值呢?
 
金本位制度,是400多年前由艾萨克牛顿提出来的。是的,就是那个喜欢在苹果下乘凉的牛顿。从那时开始,黄金就慢慢成为全英国乃至全球的硬通货。
 
后来人类经过几百年来的发展,全世界还是没有抛弃对黄金的认可,无论是开采量的巨幅提高,还是钻石逐渐替代金银作为首饰首选,都没有改变黄金的地位。
 
世界各国的央行,也依然将黄金储备作为国家持有的重要金融资产。尤其是2019这个中美关系微妙的年份,上半年全球各国央行的净购金量达374.1吨,同比增长57%,是自2010年以来的最高水平。
 
 
 
那世界各国的央行都在投机吗?
 
当然不是,因为国家和个人不同,对于国家而言,本国货币是没有意义的,只是一个想印多少就印多少的数字而已。真正对国家有价值的,是外汇、黄金等其他资产的储备。
 
可外汇常因为该国的经济决策变化而变化,价格非常不稳。比如川普随便一条推特,美元价格可能就发生变化,其余国的经济就受到影响,说白了就是要“看美国脸色”。所以,各国必须要有一些不受制于美元,还能起到金融作用,且长期被全球广泛认可的通货。这个通货,就是黄金。
 
所以,只要全球央行对这个通货还认可,其价格就不会缩水严重。
 
未来30年、50年或更长,黄金都会是保值利器。
 
然而房产则不一定。1987年以后,中国出生率开始下降。90后、00后、10后,一代比一代少。
 
按照贝壳研究院《2018全国购房者报告》数据,中国平均29.5岁的购房年龄来算,00后成为购房主力军的时间在2030年,且不谈那时候购房者比现在少,他们的父母70后和祖父母40后,也可能已经留有不少房产给子孙。
 
也就是说,2030年以后房地产供需关系或将发生变化,房产价格也不一定能让其够达到保值效果。那个时候,房产或许不如黄金。
 
不过,谁会考虑那么远呢?
 
下一个十年,中国城镇化率由59.58%向70%迈进,还有10个点的刚需进城空间,且中国1.13套户比内包含大量分配房、自建房、棚户房和镇区房,还有巨大改善需求空间。
 
至少从供需角度,房产是没有什么价格大跌的基本面的。
 
但黄金则对于个人而言是投机品,你永远不知道它下一秒的价格。
 
1980年,国际黄金价格曾经急速涨到614.61美元,马上便开始回落,到1985年金价不足300美元,直到20年后的二十一世纪,金价才再次突破600美元。
 
这些涨跌毫无征兆,全靠市场对其的情绪。每每全球局势动荡一次,人民的财产避险情绪就涨一次,黄金也就涨一点。


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