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媒体:都2020年了你还在乱买房吗?
发布时间:2020-01-09 14:58
媒体:都2020年了你还在乱买房吗?





  2020年,房地产市场再次踩上“拐点”。

  房价上涨脚步慢下来了,实质性的下跌开始出现,往前一步,真正的转折就在眼前。

  上一次出现这种情况还是在2014年。

  彼时,业内大佬纷纷断言房地产“黄金时代”已经结束,一些房企甚至启动“去地产化”的激进转型。

  不过,这种“哀鸿遍野”的状况很快就被2015年开始的新一轮“牛市”打散。买房的人再次赚的盆满钵满,对小城市“不抛弃不放弃”的碧桂园超越“老大哥”万科成为国内第一大开发商。这4年多里,龙头房企销售额翻了三番迈入“7000亿俱乐部”。

  楼市“黄金时代”似乎没有结束,只是分了区。一线城市一平方米的价格就可以在鹤岗买套房。

  2020年,“十字路口”再次出现,房子的游戏还能这么玩吗?

  买房≠赚钱了!

  从2018年开始,很多业内研究者就发现了一个奇怪的现象:过去十几年一直存在的房地产“小周期”规律失灵了。

  简单来说,房地产行业内有个“三年小周期”规律,期间,市场上行和下行各占约一半时间,这是房地产波动的直接表现。

  但是自2015年底以来,本轮房地产上涨已经持续4年多(国家统计局公布的70城新房与二手房平均价格环比已经分别上涨55个月和56个月)。期间,房价涨幅不断收窄,直至2019年年末,房价出现“转跌”信号,但本轮地产周期远未见到终点。

  波动减小,周期拉长,是什么“熨平”了楼市波动?

  可以说,在房住不炒的主基调下,因城施策和“露头就打”的调控政策,减小了大涨大跌的可能,不同城市松紧不同的政策也助推其进入不同周期。

  这样的情况如果持续下去,将意味着横盘时代的到来。

  华创证券研究所房地产行业首席分析师袁豪认为,本轮房地产小周期预计将由原先3年延长至超7年。

  横盘时代并不是没有波动。尽管总量稳定,但区域性和结构性的分化可能仍会加剧,城市间小周期此起彼伏、相互对冲。

  更重要的是,进入横盘时代后,房地产投资逻辑将发生根本性的变化。

  过去十年,据中泰证券统计,如果投资大宗商品一直持有,累计只能得到30%的回报,投资债券有51%的回报,投资股票有57%的回报,而投资房地产能够获得265%的回报。

  过去10年,买房=挣钱。

  但这个等式在横盘时代不成立了。

  过去一年,房价涨了多少?中指院数据显示,去年百城新房均价同比涨幅仅为3.34%。房价涨幅不敌通胀。

  社科院的一份报告也显示,近一年核心城市住房增值率,要远低于同期物价上涨率和存贷款利率。买房不如存钱。

  买房可能也不如买股票。2019年,沪指、深指及创指分别上涨22%、44%和43.79%,据测算,人均盈利10.35万元。买了房坐等升值的人赚了多少?据诸葛找房统计,去年中国百城二手房价累计仅上涨0.03%。

  这还没有算上房子高昂的持有成本:物业费、供暖费、每年的折旧、维修费、税费等等,如果买了车位还要交纳停车管理费。

  可以说,如果房价不上涨、甚至涨幅较小,持有房产每天都是亏钱的。中泰证券统计显示,上海市持有房产的总成本近9%,而去年其收益只有不到1.2%。

  对炒房客、投资客来说这绝对是个坏消息,但是对刚需来说,稳定的市场和预期,可以让他们找到更多买房或者换房的机会。随着越来越多城市房价走稳甚至步入调整,2020年,不少城市包括很多一二线城市都可能出现买房窗口。


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