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房地产市场的分化将愈发明显
发布时间:2020-01-11 10:21
房地产市场的分化将愈发明显


  “如果说过去20年是房地产的黄金时代,也是造就过度金融化的20年,那么2020年开始,被纷繁复杂的功能与中国特色使命裹挟着的房地产市场,将进入一段漫长的横盘周期。”
 
  著名经济学家王德培在他的新书《中国经济2020》中这样断言。
 
  的确,“稳”似乎已经成为绝大多数人对房地产的认知和判断。
 
  但同时,各地调控有松有紧,一边上涨、一边下跌,让人摸不着头脑。事实上,房地产走势依然有迹可循。
 
  2020年,房产究竟怎么“变”?“房炒不住”的时代真的过去了吗?房价主战场将如何转移?如果你也好奇这些问题的答案,欢迎到《中国经济2020》一睹为快【点击此处,查看完整解析】。
 
  01
 
  房地产市场分化趋势
 
  房地产市场的分化将愈发明显,具体而言:
 
  1. 新房与二手房价格分化,新房价格“坚挺”,二手房价格持续下跌。
 
  事实上,新房与二手房最大的差别不是新旧,而是决定价格的机制不同,前者有政策帮助“限价”,后者已完全市场化,更能反映真实的市场状况。
 
  2. 城市加速分化,一二线城市房源依然抢手,三四线城市的楼市重归寂静。
 
  一二线城市占据地缘与政经优势,而土地供应相对稀缺。因此,需求决定了一线城市如京沪深等房价居高不下,区域中心城市如成都、武汉和重庆等房地产市场仍处于增长期。
 
  3. 房企持续分化,龙头企业领跑,中型房企狂追,小型房企生存空间趋小。
 
  随着房地产调控持续深入,融资渠道收紧,二八定律展现得越来越鲜明,行业集中度大幅提升,市场竞争格局基本确立,房企在加杠杆追求规模竞争的游戏中座次已明,资源进一步向龙头房企聚集。
 
  4. 房地产市场终将分化为商品房与租房两个市场。
 
  随着“租购同权”的提出及“多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的确立,租赁市场风渐起。再加之90后、00后等新生代的观念转变,待到租赁法律制度真正完善,商品房与租房的分化也将水到渠成。
 
  5. 在金融危机低谷之年,资产价格下跌,资金价格上升。
 
  根据德意志银行统计,2018年以美元计价的全球资产,累计负回报的占比高达93%,甚至比1929年大萧条时期还要差。简单地说,资产负回报就是资产价格出现下降,在资产持有人眼里就是财富损失。很显然,房产变现的时间已经拉长。
 
  综上所述,房地产将走出大调整、大分化趋势,是否出手买房,还要根据个人情况而定。
 
  但总体而言,在中央政策帮助打压房价、地方政府想方设法放松调控、房地产税又暂时尚未出台之时,2020年可以说是一个适当的时间窗口。
 
  02
 
  房价新亮点
 
  在此背景下,房地产市场开始寻求一个新的量价平衡点,市场基本游戏规则也随之发生改变。具体而言:
 
  1. 房价主战场由一手房市场转向二手房市场。
 
  前文讲到,新房与二手房最大的差别不是新旧,而是决定价格的机制不同,前者被政策紧盯,已是一派“政策市”场景;后者则尚无直接的行政限制,更能反映真实的市场状况。
 
  有鉴于此,二手房将成为购房、售房主战场,多番攻守战将密集上演,反映房价的涨跌、楼市的变动及购房者需求的变化。
 
  2. 从稳房价到稳地价、稳预期。
 
  稳地价是土拍过热、地价连连上涨的现实需要。2019年第1季度16个热点城市共出让高楼面地价、高溢价率的地块48宗,这极有可能成为引爆楼市的导火索。
 
  而稳房价、稳地价的关键在稳预期。2019年4月和5月,住建部对10个城市做出预警提示,形成了“房价上涨过快—监管部门预警—启动调控措施—市场恢复稳定”的作用链条,已经初显“预期管理”思路。
 
  3. “一城一策”出现分化。
 
  例如“上海涨完杭州涨,杭州涨完嘉兴涨,嘉兴涨完还会一起涨”,道出了此前多城政策基调“要严一起严、要松一起松”的特点。但当下,政府开始因城施策,给予地方更多根据各自节奏灵活出台政策的自主权,未来甚至将因区施策。
 
  显然,房地产市场的调控到今天开始微妙起来。此时,政府既要遏制烈火烹油般的过度上涨、又需避免一蹶不振的回调低谷,调控的艺术正变得前所未有地重要。
 
  对于2020年的中国经济发展,王德培老师称之为“百年一遇之大变局”。 不仅是房产市场进入洗牌阶段,中国经济无论是国际背景还是产业发展,或是区域经济及商业模式上,都面临着大拐点、大切换。 
 
  基于迷雾重重的中国经济2020,经济学家王德培大胆做出了他的预测,从宏观经济、中美贸易摩擦、5G市场、房产市场、股市、货币政策、地方经济变局等等方面,为大家从诸多猜测中厘清中国经济发展趋势。


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