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2020年,楼市还会有“小阳春” 吗?
发布时间:2020-01-12 16:32
2020年,楼市还会有“小阳春” 吗? 


今年北京有点小冷。入冬以来已经下了两场雪。年关将近,街上人们虽然步履匆匆,但却似乎少了往年那洋溢在空气中的喜庆。这气氛,像极了北京现在冷清惨淡的楼市。

去年12月的时候,一篇名为《二手房价下降18%,北京炒房客首付跌没了》的文章刷了屏。

北风寒,南风暖。与北方的大雪纷飞形成鲜明对比的是,今年南国之滨却经历了实实在在的暖冬,动不动就热得像初夏一样。在深圳,这座全楼房价“扛把子”的城市,人们同样也是感觉不到一丝一毫的凉意。

从年初的“粤港澳大湾区”,到年中的“社会主义先行示范区”到,再到年尾深圳市变相取消住房交易的“豪宅税”,这个城市楼市的“利好库”里面,似乎永远有着用不完的政策弹药。

问题来了,北京和深圳,一南一北,一涨一跌,两种趋势、两个模型,究竟哪个才反映了真实的中国楼市?2020年未来,楼市又是否会复刻2019年的“小阳春”呢?

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北京,为什么跌?

2019年7月份以来,4个一线城市的房价走势就开始出现分化。在上广深三大城市的房子普遍抗跌的时间里,北京的楼市却在上演“独立行情”——全市各区房价普遍从高位开始回调,整体跌幅在5%到8%之间,局部跌幅接近20%。

其中,以石景山、门头沟、通州等近郊以及怀柔、延庆、密云等远郊跌幅最深,而东城、西城、朝阳、海淀等城区相对抗跌,但也出现了一定的跌幅。(下图)

具体下跌的楼盘,我举几个例子,有图有真相。首先是位于石景山的融景城,紧贴五环,距离最近的地铁站乐园站大约1km距离。该小区二手房2017年一季度曾经高见7万开外的单价,到了去年年底,价格普遍回落到5万-6万之间。5万与7万相比,跌幅接近30%。

望京新城这个小区位于北京东北方的望京,北京新中产的密集地,2000年前后建成。这套小区的二手房价在2017年一季度曾经飙到7万5以上,接近8万;而去年年底的时候普遍回落到5万多,有的甚至跌破5万。跌幅同样在30%左右。

下面这个小区国风上观,属于改善型,2017年一季度单价普遍在9万左右,有的突破10万;目前全面回落,价格位于6万-8万的区间之内。

上面几个例子都是真实的挂牌价格,可见北京二手房降价不是以讹传讹,是真实情况。

伴随着价格的下滑,市场成交量也在萎缩。根据最新统计数据,北京2019年二手房成交量在16.9万套左右,与2016年市场火热时录下的31万套成交量,几乎腰斩。事实上,最近3年来北京二手房的成交总体维持在一个比较清淡的状态。

那么问题来了,是什么原因导致北京房价真实下跌呢?须知“京沪永远涨”曾经是多少人心中颠扑不破的真理啊!

北京房价的下跌,很大程度上要归功(咎)于“限竞房”政策的推出。北京市在2016年下半年推出“限竞房”的概念,所谓“限竞”二字的含义是“限售价,竞地价”。在“限竞”的逻辑之下,拍到土地的开发商可能是获利空间最小的那个,

截至2019年10月15日,北京共出让了103宗限竞房地块,已有47608套房源入市。大部分限竞房在2018年三季度集中入市。

限竞房对于打压房价的效应可谓是立竿见影,我们看到,限竞房政策一出,火爆的北京楼市立刻就被按住了,2017年价格从高点回落,成交量扑街。

虽然人们对限竞房一向是颇有微词,例如限竞房的地理位置普遍在五六环之间,距离市中心工作地点通勤周期太长;距离最近地铁站距离普遍在1到2km,有的甚至不在地铁沿线;限竞房普遍存在5年的禁售期,加上交付周期,几乎是8年的时间,有的人在这8年里已经决定离开北京了……

但是,鹤岗房价暴跌吸引流浪者定居的例子曾记否,只要价格足够低,永远不怕卖不出去。是的,限竞房的出现,的确是给了那些由于买不起房子而无法安身立命的城市漂泊者提供了一种选择,即便这个选择是退而求其次的妥协。



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