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重庆又涌来年中抢地潮?
发布时间:2020-06-30 09:44
重庆又涌来年中抢地潮?

又到每年的年中土地市场冲刺期,重庆供地再次爆棚,开发商疯狂抢地。

哪些房企表现突出?疫情影响下的上半年重庆土地市场走势如何?搜狐焦点重庆站记者通过本站数据库以及采访专家,为你进行一番梳理。

年中加量出货,三天竞拍地块十多宗

6月底掀起的这股抢地潮,在28日这天最为突出。据重庆交易中心公共资源网站显示,当天主城共有11宗土地出让,其中7宗为住宅与商务用地。

最受热捧的是两路板块一宗土地,地块临近中航翡翠城、龙湖公园时光。经过多家开发商的多轮争抢,该地块最终被来自万州的海成以楼面地价10476元拿下,溢价率31.77%。

其次是水土的一块地,位于万科四季花城项目旁。竞拍也是非常激烈,最终万科以楼面地价5626元拿下,溢价率26.36%。

此外,大发+东原竞得西永板块一地块,碚成拿下北碚中心板块土地,颐天康养竞得蔡家一地块。

6月29日,蔡家一块临近东原嘉悦湾的地块,被龙湖和海成联手抢下。

6月30日,主城还将有3宗土地进入市场,其中一处位于大渡口义渡公园门口的原重钢制氧站111.25亩滨江地块,备受开发企业关注。

伴随着重庆土地市场的不断升温,据悉7月份还将有一批全新地块推向市场。

万元地减少,溢价率降低,上半年弱于去年同期

如何看待目前以及上半年重庆土地市场的表现?重庆房地产业界资深人士张鑫分析认为,与去年同期相比,重庆土地市场交易量价都有下降。

他介绍,去年情况跟今年完全不一样,去年3月到6月,重庆土地市场迎来一波热潮,开发商拿地热情高涨。出现了一批高地价项目,包括中央公园几个地块,此外水土的楼面地价上了6500,蔡家上了7000多元,各个板块楼面地价纷纷上涨。

今年土地市场受疫情影响较大,成交量下降较大。因为有两个月的空白期,进入3月后土地供应量也不大。

他说,“由于疫情严重期间,售楼部关闭,恢复后市场销售恢复也较缓慢,企业拿地资金实力就不够,肯定会影响房企拿地热情。”

张鑫认为,对于今年,一般溢价率在20%以内都是合理的,新近成交地块在30%以上的溢价率算是比较高的,出现这种情况也说明了政府对市场的预期并未降下来。

根据搜狐焦点重庆站数据库提供的资料显示,今年上半年与去年同期相比,楼面地价以及溢价率方面都要差很多。

去年上半年3月到6月,主城成交土地共有10宗地块楼面地价冲上了万元。而今年1-6月,只有5宗地块楼面地价上了万。

这5宗地块分别是,金辉拍得的大杨石板块土地,单位楼面地价12203元;保利拿下的大石坝地块,楼面地价11894元;海成竞得的两路地块,楼面地价10476元;融创拍得的中央公园地块,楼面地价10329元;广阳岛公司拿下的茶园板块土地,楼面地价10092元。

去年上半年土地成交溢价率在30-40%较多,高的能达到60—90%。今年土地市场交易中,成交地块溢价率普遍在20%以下,最高的是佳兆业所得西永板块土地,溢价率为49.06%,溢价率相对较低。

去年上半年溢价率以0%成交的地块,也就是说以起拍价成交的地块为12宗,而今年上半年竟有28宗交易溢价率为0%。

疫情影响土地供应节奏,房企拿地谨慎理性

重庆保亿地产副总经理唐毅强认为,最近土地市场供应量加大,因为疫情期间曾有一阵时间影响了土地出让。

他认为,目前楼市正处在恢复期,由于开发商在之前所拿的高地块项目入市普遍销售得不好,虽然土地参拍企业较多,但大家还是很理性温和。

尽管如此,开发企业还是要积极拿地,因为每家大房企拿地都有计划,每个月都有拓展指标。

张鑫也分析认为,今年土地市场受疫情影响,成交量下降较大。因为有两个月的空白期,进入3月土地供应量也不大。

土地价格也受到较大影响,由于疫情严重期间,售楼部关闭,复工后市场销售恢复也较缓慢,企业拿地资金实力就不够。加上房企决策者对后疫情时期看法相对保守,拿地不会过于激进。

张鑫介绍,对于房企而言,一般会赶在上半年拿地,下半年便可入市抢市场。过了6月份,大家拿地的积极性都不强。

在头几个月,龙湖、东原、万科等大房企基本上没在土地市场上亮相,最近在6月底纷纷出现。

对于典型大牌房企来讲,都有自己的拿地规律。比如,龙湖、万科喜欢在年中,这时候很多房企都在进行半年报,资金缺乏。而此时恰好是抢地的好时间段,可以有机会抢到便宜土地。

又比如,绿城、香港置地等房企喜欢在年底拿地,因为这些企业不缺钱,而很多房企此时是资金最紧张,此时可避免竞争拿到相对便宜的地块。

需求严重分化,好地块势在必得,边缘地块不争抢

在年中,通常政府会集中供地,要冲量。这一波土地供应行情,所供地块可以说是“有肉有骨头”,大家都来拼命抢肉。

业内人士认为,目前房企对拿地相对谨慎,但遇到好地块还是拼命争抢、势在必得。

唐毅强认为,“对于很热门的好板块,开发商争储意愿非常强烈,比如像两江四岸的优质地块肯定去抢。然而对于一些供应量不小的新区,高价地拍地并不太好,开发商对于价格评估还是相对保守。”

张鑫分析道,最近房企抢地抢得疯狂,与出让土地的地段有关。比如28日出让的空港地块,位置好,周边是华港翡翠城,地段非常成熟。

又比如水土地块,旁边是万科四季花城,项目卖的好,在此拿地属于现金流项目。

还有,蔡家地块开发量20多万方,有教育配套,项目可以看江。楼面地价7000多元,可以判断房价卖到15000以上应该不会有问题。

张鑫分析认为,“一般核心区肯定要被开发商争抢。通常这些区域所供应地块面积不大、单价高但总价不高,开发商相对更有支付力。”

而对于边缘地段,比如水土、北碚、物流园等,房企抢的相对较少,原因是整个楼市还没有完全复苏,开发商保持理性,相对更关注核心区。

他指出,核心区的优势是,市场不好时,房屋降一点价,还能卖得走。而房屋位置在边缘区域,即便是降价也卖不走。

而外围边缘区域,销售时必须上分销,通常分销返佣在3-5个点,销售成本上去了,利润自然会拉下来。而在中心区,根本不用上分销,可以节省很多营销费用。



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