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怎样判断老家的房产是否值得投资?
发布时间:2020-01-24 14:37
怎样判断老家的房产是否值得投资?





第一,是人口和产业的导入。比如,杭州、南京、武汉、西安等城市产业布局迅速,又在近两年先后开启了“抢人大战”,人口在短时间内有了较大的净增长,自然会导致房产供不应求,房价上涨。

第二,是货币供应量的增加。大家手里的钱都变多了,房产的价格自然也会被抬升。

简单归纳,就是市场上的人变多了,钱变多了,进而导致房价上涨。

但是,变多的人和钱并不是平均分布到各个城市的,而是有着非常明显的方向性,也就是往大城市跑,具体一点,就是四个一线城市:北京、上海、广州、深圳;以及一批重点二线城市:杭州、南京、成都、重庆、武汉、郑州、西安等。

为什么会向大城市集中呢?

因为大城市有更强的规模经济,且以服务业为主,比如北京的服务业在GDP中的占比就已经超过了80%。

相对于农业社会和工业社会,服务业社会需要高度复杂的产业分工与合作。最直观的表现,就是大城市的工作种类要比小城市多很多,在《2019-2020返乡置业调查报告》中也可以看到相关的数据:关于留在工作城市的原因,有56.1%的人选择了“更适合职业发展”。


服务业想要更高效,就需要更多的人口和更集中的产业。因此,城市化成了必然结果。人、钱、物向大城市集中,创造出更多的财富,反过来又吸引更多的人、钱、物进入这些大城市,形成了良性循环。

新增的人口大部分会被这些大城市吸引过去,甚至小城市的存量人口也在大量地向大城市转移,形成强者愈强、弱者愈弱的马太效应。例如,武汉正在吸引整个湖北省的人口,杭州正在吸引整个浙江省的人口,南京正在吸引大半个安徽省的人口。

这就是中国当下正在经历的城市化进程,波澜壮阔,后劲十足。人口和产业大量导入,房产的新增供应跟不上需求的增速,房价自然水涨船高。




在老家买房的两大弊端



现在,我们再回过头来看年轻人想回老家买房的想法,表面上,合情合理。

一方面,大城市的房价太高,难以承受;教育资源还很紧张。买房已经很难,买学区房则是难上加难。




另一方面,老家或老家的省会看起来也没那么差:房价相对亲和;教育资源也还可以;离家又近,方便照顾家人;地方政府还有政策扶持。



如果你的老家在二线或是重点省会城市,这么思考倒问题不大,但如果你的老家是三四五线小县城,那就得细细思量在老家买房的弊端了。

第一,升值潜力有限。

前面分析过了,房价上涨的根本原因是人变多了,钱变多了。目前,许多二线城市的人口虹吸还在继续,三四线县城的人口持续外流。人变少了,需求量难以保证,房价又会有多少升值潜力呢?

数据也证实了这一点:国家统计局数据显示,2015-2019年,二手房房价涨幅排在前列的是杭州、南京、广州、深圳等一二线城市,涨幅约为44%-60%,而涨幅榜末尾的则是锦州、湛江、桂林等三四线城市,涨幅都在13%以下。

第二,脱手周期太长。

因为老家的原住民基本都有房了,要买也不过是改善需求,卖一套买一套的置换,并没有增加需求量。这会导致老家难以形成比较活跃的二手房市场。

很多人想着大城市的房价太高买不起,就先在老家买个便宜的,先上车再说,大不了到时候再把老家的房子卖掉。最后才发现老家的房子不是今天想卖,明天就能卖出的,一年里购房需求最旺盛的时间段大概就是现在——“一年等一回”。



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