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地摊、疫情内外夹击,商业综合体如何突围?
发布时间:2020-06-29 18:14
地摊、疫情内外夹击,商业综合体如何突围?






由于疫情的关系,地产行业受到了很多影响,在此期间,我们一方面积极地参与复产,同时自身也在不断学习。在未来一段时间复工复产之后,城市更新的项目势必会越来越多,我们也应该更多地去关注有机更新的模式,参与城市进步、参与经济的复苏。

因此,在《标杆房企商业模式 24 讲》的最后一讲里,冯叔以直播(点此链接,观看回放)的形式与大家分享了《后疫情时代,谁能按下城市复苏的重启键》,讨论城市更新相关的话题。

冯叔在直播中回答了同学们的几个问题,楼小姐选择整理了六个具有代表性的供大家学习和参考:

Q1:地摊经济后续是否会常态化,或者和购物中心形成互补?

Q2:本次疫情下,国内商业综合体受到较大冲击,接下来需要在哪些方面提升来抗击未知因素,以及提升自己的市场影响力?

Q3:旧改做的比较好的公司有哪几家?有什么标杆项目值得学习?

Q4:现在国内有无定制化住宅的开发商?发展如何?

Q5:传统房地产代理公司在转型到不良资产处置领域的业务方面,是否有市场机会及优势,以及需要具备什么条件?中国10年内会诞生像美国黑石这样的公司吗?

Q6:更看好大数据中心还是物流仓储?

Q1地摊经济是特殊经济环境下国家稳定民生而大力推广的,后续是否会常态化,或者和购物中心形成互补?

冯叔:首先,这是政府的临时之举,临时之举不会形成对经济主流商业形式的决定性的影响。

我认为地摊经济有两种发展模式。

未来的地摊经济应该进化,要么靠近社区,成为一个周末的集市,要么是在更大范围,在几个社区之间形成一个定期的物物交换的集市,这是一种发展的模式;另外一种就是政府有意识地搭建一些不那么繁华的、完全露天或者半露天的一些交易场地,使摊贩能够有序地进到这些场地里,使地摊经济变得可持续。

当然最重要的是要培育、竞争出一批专门来运营管理地摊市场、或者说地摊经济的运营商。目前有一些现代化的菜市场,其实背后也是有运营商的,而菜市场基本上就是属于摊贩的经济。

所以我认为,未来地摊经济和购物中心不只是互补。地摊经济更多的是会保留住习惯与文化;它让人感觉更亲近,人与人交流也更放松。这正是发达国家一直没有消灭地摊经济的原因。它有草根性,同时有社区性,也有专属性;它能够吸引游客,对发展旅游业也很有帮助。

成都市政府在今年 3 月率先开始鼓励「地摊经济」,进而带动了全国的地摊热

Q2本次疫情下,国内商业综合体受到较大冲击,能否分享一下商业地产公司接下来需要在哪些方面提升来抗击未知因素,以及提升自己的市场影响力?

冯叔:这几年来商业综合体受到电商的影响,目前又受到疫情的影响,但除此之外,它的经营模式也有问题,地产商又盖房,又经营,反而做的不好。

实际上很多的商业综合体都没有遵循规律——投资商、开发商、业主、运营商分开,各司其职。只有专业成熟地去运营,商业综合体才能够做好。所以并不是商业综合体做不好,而是由地产商做的商业综合体大多数没有做好。这是一个普遍现象,由运营商专心运营的商业设施普遍要好于地产商自己运营的商业设施。

就像 skp、德基广场、西安赛格都运营得非常好,单店坪效和运营规模都排在全球前列。比如北京 skp,它不做房地产,专注于运营,所以它单店的坪效全球第二,去年做了 140 多亿。

只有遵循这样的规律,未来的商业设施才能够更好地按照商业的要求来设计、建设、管理、运营,才能够纠正和改变目前商业综合体当中这些所犯的错误。

2019 年,北京 SKP 成为仅次于英国 Harrods 百货的全球坪效第二的高端百货

Q3旧改做得比较好的公司有哪几家?旧改领域有什么标杆项目值得学习吗?

冯叔:旧改有两类,一类是大拆大建,我们国内到处都是大拆大建,但有机更新的项目目前不多。日本有个项目横跨了五六十年,叫代官山,这是有机更新很成功的一个项目,如果大家到东京可以去看看。

国内基本上都是大拆大建以后「建新如旧」,比如说成都的宽窄巷子、南京的 1912、西安的大唐芙蓉园等等;有机更新的项目,我建议大家去看看万科在广州做的项目,这是按照有机更新的思路参与旧改的一个成功项目。万科打造的永庆坊是广州市城市更新中微改造的典型案例之一

Q4现在国内有无定制化住宅的开发商?发展如何?

冯叔:定制的开发商现在有了。

在乡村,有一家定制的开发商叫「易盖房」。这家公司专门在乡村做定制房屋,做得很好,成长得也非常快,现在每年收入的规模已经超过一个亿了。在城市,大部分可能还只是家装内部做有限的定制化,就是室内的定制。

如果从建设期就开始讲定制,目前只有两种可能:

一种是合作建房。在前期把户型设计都说好,然后用信托、有限合伙的方法,委托一家专门做合作建房的公司来做,这样能够降低持有获得房屋的成本。国内已经有过少数这样的案例,通过这样的合作建房模式,达到个性化定制。

另一种是民宿。民宿最近几年发展得不错,这些小型的建筑,做了一些个性化的建设后,拿来出租经营,也有自己住的。所以个性化的定制是有的,也有机构专门服务。

未来定制化能不能发展起来,我认为主要取决于土地制度、规划的法律,以及居住的习惯。如果都是喜欢住大高楼,塔楼板楼,定制就很困难,只能定制室内装修;如果做别墅,house,土地是否是私有的?所以在农村,这种定制的建筑就比较容易出现。这就是我们国内的一个实际情况。易盖房的河南欧式农村别墅项目

Q5传统房地产代理公司在转型到不良资产处置领域的业务方面,是否有市场机会及优势,以及需要具备什么条件?中国10年内会诞生像美国黑石这样的公司吗?

冯叔:我觉得会的。

不良资产的交易随着经济周期的波动,实际上是挺大的一个量。参与不良资产或者叫资产管理的主要有两类公司:

一类是由开发商转型过来的。他们的经验在产品的重新定位,设计,包括建设以及未来的出租销售。

另一类是服务类的公司,比如特殊的空间运营商、代理公司。它们对于某一类的空间运营特别有经验,例如代理过服务公寓的就会对服务公寓的运营有很多经验,由它们来做这一类的不良资产,比开发商更有优势。

至于黑石,我认为它的投资经验的和投资模式在中国是适用的,特别是怎么去找到资本市场房地产公司的价值和它实际持有物业的价值差,进行套利投资,这在中国是有机会的。

我认为在未来,只要中国经济保持持续增长,那么不良资产的买卖、改造、交易机会很多,有机会出现类似黑石这样的企业。全世界最大的独立另类资产管理机构之一黑石集团

Q6您更看好大数据中心还是物流仓储?

冯叔:对于房地产专业,物流仓储的关系更密切一点。

虽然大数据中心很重要,十几年前在硅谷就已经有这样的一种业态,但毕竟它是靠极其专业的运营机构来运营的特殊空间,它对房地产的依赖和对房地产专业知识的要求,应该是弱于它对自身专业的依赖和要求的,例如服务器、大数据设备、电、温度,以及防止出现意外灾害等等,这是一个特别专业的管理领域,普通房地产商难以进入。

我认为物流仓储是地产公司更方便也更容易进入的一个领域。

例如普洛斯,这是一家专业的、在全球目前最大的物流仓储公司。他们做的物流仓储当中有一部分是智能仓储,国内也有一两家,我们以前也做过。所以我觉得如果地产商想转型,集中精力做智能仓储这一类的物业是一个选择,当然最好能够跟普洛斯这类专业机构合作,成功率会更高。与普洛斯这种专业机构合作可以提高房企转型的成功率

地产行业是一个非常好的行业,是一个长期可持续的行业,只是我们过去比较局限,只研究住宅的开发,所以目前有点不适应。

我希望经过这 24 讲之后,我们能看到,其实在住宅开发之外,还有很多跟住宅不一样的房地产;后开发时代,我们还有很广阔的天地来发展房地产行业。希望大家都能在后开发时代找到自己发展的机会和生存的模式,创造更多的绩效,一起来推动城市发展。



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