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海外房产投资热退烧至3年前
发布时间:2018-06-07 10:45
海外房产投资热退烧至3年前



网络图
不久前,马来西亚选举出了新一届政府总理,92岁的马哈蒂尔在选举中获胜。这原本应该是一个世纪老人的励志故事,但因为马哈蒂尔曾多次抨击在马来西亚投资的中资企业,甚至将某知名房企开发的森林城市项目称为“外国飞地”,因而受到了不少国内购房人的关注。其实,马来西亚并不是第一个对来自中国的房地产投资表示担忧的国家。最近两年,包括新西兰、加拿大、澳大利亚、美国、新加坡等热点海外投资市场均出台或拟出台政策,限制外国人买房。从2013年开始大幅增长的海外房地产投资热潮,开始出现了明显的降温,戴德梁行最新发布的《中国境外投资报告》显示,今年一季度境外地产投资额同比下降了27%,创下了2015年以来的新低。
马来西亚选举引发的购房焦虑
不久前,随着马哈蒂尔出任新一届马来西亚总理,马来西亚的政局变化第一次在国内房产圈里引发了强烈关注。“好替在大马的开发商担心”,类似的表态不断在微信朋友圈里流传,甚至不乏一些圈内专家。
一个4000公里外的选举,能和中国开发商有什么关系呢?
事实上,马来西亚多年前就因为“第二家园”的移民计划受到了不少国内购房人的关注,像碧桂园、富力、绿地等知名房企更是一掷千金,直接在马来西亚投入重金开发房地产项目。其中既有位于吉隆坡的高层商业楼,也有打着“新加坡旁”概念的超大型住宅社区。
尤其是某知名房企开发的森林城市项目,原计划投资超过1000亿美元,开发周期长达20年,成为一个包含了旅游会展、医疗保健、教育培训、外企驻地、近岸金融、电商基地、新兴科技、绿色与智慧产业等八大产业聚集的产能新城。但因为项目本身需要填海造地,开发周期太长,出现了很多不确定因素。在2016年项目热销了一阵后,很快便陷入了规划改变、海外展厅关门、购房人退房等一系列的麻烦中。作为前任总理多次背书的项目,森林城市多次遭到马哈蒂尔的抨击,甚至将其形容为“外国飞地”,此番马来西亚政局的变化自然让购房人对未来充满了焦虑。
其实,马来西亚的不确定性还仅仅是预期,实际上的移民买房政策并没有真的发生改变,但有一些海外投资人已经遭遇了房产持有成本提高、政策变化等糟心事。
2014年在韩国济州岛买房投资的章女士,是一位在北京生活的东北人,有了一定积蓄的她在4年前选择在韩国济州岛买了一套别墅产品。“购买50万美金以上的度假公寓将获得韩国永久居住权。”章女士告诉北京青年报记者,一方面济州岛距离北京和她的东北老家都很近,另一方面,济州岛一直是韩剧里天堂一样的地方,并且在获得永久居住权后还可以享受医疗、升学等福利,因此她下决心投资了济州岛的房产。但在2016年,济州岛方面发布新的政策,取消了投资移民的购房优惠政策,并且对投资移民房产征收高税。
章女士告诉北青报记者,中国购房人作为境外投资者在济州岛买房大致有两种,一种是休养度假房,也就是公寓,一种是别墅。济州岛之前为了吸引外部投资,特别给别墅在税上很大的优惠,而后,在2015年底,韩国政府就取消原有的政策优惠了。
在韩国法律上,公寓和别墅适用的法律和税率是不一样的。根据章女士反映,他们的房子在土地登记上是公寓,在过去的两年里是按普通税征收。但是,现在政府从使用角度界定为别墅并征收重税。其中一项是比之前高出8%的所得税;另一项是每年持续增加的财产税。这直接影响了购房人的持有成本。
事实上,最近两年来,对于海外房产投资的限制逐渐加码,国内方面,央行对于外汇限制越来越严;国外方面,各国在走出经济危机后,对海外购房人也开始增设条条框框。像新西兰、加拿大、澳大利亚、美国、新加坡等热点海外投资市场均出台或拟出台政策,限制外国人买房。这也意味着一些热点国家的房地产投资在阶段性收窄。
中资房企从“买买买”到“卖卖卖”
这样的收窄直接表现在,中资房企对于海外房产投资从“买买买”转向了“卖卖卖”。
万达就是其中的代表之一,几年前,万达对海外的投资从足球队到酒店大楼再到住宅无不包含,但从2017年开始,包括欧洲著名球队的股份,西班牙大厦的所有权等均被抛售。最近,万达酒店发展有限公司发布公告称,出售澳洲黄金海岸及悉尼项目事项已完成。于出售事项完成后,目标公司不再为万达酒店发展的附属公司。
万达此次出售两个澳洲项目的代价为3.15亿澳元(相当于约19.19亿港元),将由买方以现金支付。同时根据总协议,买方还将负责完成目标公司向卖方偿还债务款项8.15亿澳元(相当于约49.66亿港元),包括现有贷款及额外贷款。有关债务将于完成日期起至2018年11月9日止期间分期偿还。此次出售海外资产后,万达进一步去杠杆,清偿了近50亿海外债务。


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