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上半年看土地热拍,下半年看新房降价
发布时间:2019-09-05 12:00
上半年看土地热拍,下半年看新房降价


2019年,全国房地产市场整体理性回归,但区域分化和冷热不均的“高压低托”态势,“稳”字当头调控坚持至今。青岛楼市呢,仿佛走进了迷宫。上半年,楼盘推量慎之又慎,成交呈现下滑趋势,土拍市场倒是一片喜气洋洋,库存量充足的近郊区在补仓,断粮的主城区上架又大推量。
 
具体来看,上半年土地市场一直呈现高供应,用地占比提高到85%,面积更是同比去年上涨了近48%,成交金额到达403亿元,创下历年来新高。主要供应区集中青岛西岸和北岸,西海岸、城阳和即墨作为去化最快的几个板块,供应规模自然增长迅速,吸引的不仅是知名房企,甚至中小房企也加入抢地占据。胶州相对于去年来说在减少,这与目前胶州库存量和去化率有一定影响。主城部分的崂山和李沧,一个拿地昂贵一个土地稀缺,供地节奏一直十分平稳。一直热卖的市北土地市场在上半年彻底爆发了,不仅集中供地加大,成交建面高达50万㎡,创下历年最高量。
 
大批量的供应也让宅地价格进入上涨通道,上半年青岛平均成交楼板价破三千,达到3650元/㎡,环比上涨了约27%,是历年来最高水平,其中主城区维持在“万元线”,拿地成本依然偏高,李沧、西海岸、即墨和平度价格都在上涨,最高约63%,而高新区和胶州价格明显回落,下跌达36%。相反的,“勾地”为主,令土地溢价率则在不断走低,整体溢价水平从2016年最高的13.3%,迅速下滑到仅1.2%,底价成交变成常态。
 
下半年开场,土地市场迅速收缩,供地下降了近一半。相反的,新房市场才算真正的开壶,7月全市新建住宅成交约130万㎡,是今年以来单月成交最高峰,环比增长近13%,成交价下跌约3%,为14518元。然而,经过了6个月的持续大批量供应,房企销售压力在下半年逐渐显现,这其中,上半年的供应大佬西海岸首当其冲,胶州、即墨等区域同样面临去化问题,近郊城区“买方市场”行情渐固。大批量供应+不算低的单价,购房者明显不是很买账,8月份青岛楼市立马给了下马威,成交量和成交面积“双降”现象再现,长此以往下去,房企大佬也得头疼一阵。
 
面临“金九银十”的到来,开发商们推新盘情绪推升,楼盘营销手段不断升级,甚至不惜使出“降价”绝招,以应对接下来几个月的销售压力。上周,上半年市北地王,碧桂园云境已经首开,据内部消息,前期推出特惠房源每平单价低至21000元,开盘当天定价也在23000-24000元之间,吸引大批关注主城的购房者。同期,位于即墨的金茂新盘智慧城蓄客多时,上周实现首开,销售达5.5亿元。据悉,认筹单价在9700元起,拉低了即墨新房市场整体均价近5000元。首开楼盘已经这么努力了,未开的项目更是创造奇迹,东李的绿城海棠印月首开单价2万,城阳核心的正阳中心目前每平认筹价在8888元......可以想象未来一段时间“底价”将充斥的整个新房市场。本周,上半年即墨地王已然登场,案名定位鲁商健康城,总建面在21.4万㎡,规划高层和多层,配建商业、人才公寓和幼儿园,预计年底前首开。
 
据搜狐焦点统计,9月青岛将有40余盘入市,新盘老盘各占一半。正值“金九银十”,整体平稳下的“价格波动”,各盘又将使出什么样的“杀手锏”,购房者应精挑细选,实地探访,抓住底价,适时出手。


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