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外地人来深圳买房,大部分都会踩这个坑
发布时间:2019-09-10 19:58
外地人来深圳买房,大部分都会踩这个坑

 

其实这两天蛮想出一篇文章,叫《安静与读者的互怼》。但是,后来想了想,没有必要。

讲真,喷子的留言见多了,以前心里还会咯登一下去和他争论,现在理都懒得理了。

大爷,你们有钱,房子请随便买。

被怼的这个观点,是安静一直建议:段位不够,不要轻易去碰公寓类的属性产品。

结果人家一段文字过来,直接开始在后台骂街:搞不懂你们这些人,为什么老是要黑公寓...后面大段的文字,都是一系列的国骂。

至于公寓类的产品为什么不要轻易去买,安静已讲过很多次,税费高、转手难等,可能这样的讲法过于抽象。

这次,安静就结合身边的几个案例来讲一讲,也许大家印象会更加的深刻。

同样的,这是我个人的想法及理解,如果说的不对,可能是我段位不够,不构成投资建议,各位自重。

外地人在深圳购房,因没有购房资格,大部分人都会踩这个坑。

01.

第一个案例是安静最近遇上的,在上周六直播的时候可能提了一下,但没有说全。这次我来完全还原一下整个故事的来路去脉。

故事的发生是在直播的前两天,某位读者通过扫二维码找到的我,希望我能帮他处理手中的一套房子,并承诺以高佣金的方式来作为作回报。

我心想,如果能够帮别人忙的同时顺便赚点佣金其实也是不错的,反正我有这方面的资源渠道,何乐而不为。

于是我让他将房源发过来,他很高兴就发过来了。结果我一看,是龙岗某公寓,之前一直卖的很火,而且二期出来卖公寓的时候,创造了深圳有史以来安静见过的最高佣金级别:接近10个点。

这位读者其实很细心,发房源的同时,将产品的价值点写的很有吸引力,总价也很便宜,120万的两房,通燃气水电,而且可以落户(据他反馈,多名邻居落户成功)。

出于好奇,我在绿网上查了一下这个小区同户型同面积段的产品,结果却发现,绿网上的比他稍大点的两房户型,总价大概在110万左右。

我再查了下这个小区的在售房源,仅绿网这一个APP就同时有100多套房源在卖,而这个小区一期的总户数,大概有2700户左右,挂牌量还是蛮大的。

要知道,挂牌价是低于成交价的,这套房子要以这个价格卖出去真的很难。

我试着去问熟悉这个小区的小伙伴,结果他丢过来一句:这个价格,完全不可能。

我问他多少可以卖出去,他很无奈的跟我说了句:80万左右吧,还不一定能卖出去。

而这名读者告诉我,他买这套公寓的时候,总价大概在100万左右。

结果当然可想而知,这样的价格是没有办法卖出去的,就算有办法,至少也要给到中介非常高的佣金。

深圳的中介佣金大概在2-3个点左右,而卖出这类产品的佣金,可能高达5-8个点。

 

算一下帐,买这套房子,这名读者其实是亏的,而且,还不一定能卖出去,而且,这里面还没有算资金投入的成本,因为资金就算放银行买理财,也能有个2%—5%的收益。

如果不是全款买的,还要承担房贷的利息...

02.

不知道是不是巧合,当晚,在上述事件发生后的同一天夜里,又一个故事后来又发生了。也是一名读者,在龙华有也有一套公寓要出售,给我发了一条很长的文字消息。

公寓也是带天然气,同时还有阳台,面积68平的2房2厅1卫。据他讲述,2017年的时候原购价是270万,现在想原价出售,感谢费6位数...

后来朋友告诉我,这条消息他已见过N次了,而且这名业主可能是因为急用钱,到处在发消息,因为根本卖不掉。

 

这倒让我想起前期讲的一个外地人在深圳买房的故事。

案例来源于一个读者的买房咨询。咨询我的是一个来自西安的小姐姐,在西安大概有5套房左右吧。

前段时间,他老公因为来深圳出差,突然说要在深圳买一套公寓,而且这套公寓还是大面积,总共114平,单价7万/平左右,总价约800万,首付400万,搞的这位小姐姐差点崩溃。

为此,他们大吵一架,有没有买我不知道,但安静真的建议,普通人不要轻易去碰这类产品,除非地段属性真的超级强,有非常大的地段溢价。

03.

再讲几个安静朋友@e天剑 讲的几个深圳投资公寓失败的案例。

一个是福田核心的一个商务公寓——大中华IFC总裁公寓(大中华国际金融中心),位于深南大道第一排,近邻地铁岗厦、岗厦北站,有国际五星级酒店希尔顿进驻的综合体,产权40年,首付5成。

主力户型为55-79-131平一房、二房、三房,全屋德系豪装,2009年开盘均价40000元/m (当时最贵的公寓)。10年过去了,目前2019二手房均价约48600元/m ,平均每年涨幅约2%,算上房贷银行利息,是亏本的。

还有一个是南山核心的公园道,大型综合体,有国际知名的来福士广场进驻,直通地铁南油站。公园道一期公寓2012年底开盘,82平的公寓开盘新房价约35000元/m 。

现在呢?二手房约54000元/m ,6.5年年均涨8.35%。减去贷款利息约5.88%,平均纯年升值回报仅约2.47%,低于银行理财产品、货币基金!

第三个是米兰公馆公寓,2017年新房销售价格约33000,现在二手房挂牌均价约4万,但这是业主的想卖的心理价位,问了楼下的Q房、链家,公寓入伙两年了,还没有成交过,根本套现不了(除非价格超低)!

04.

讲真,以为这些案例,都来源于真实的数据调研,可能只能代表一部分现象,因为安排接触到的就这些,仅供大家参考。

当然,如果你有公寓投资比较成功的案例,也可以留言,这样会比较客观。

外地人在深圳购房,通常是没有地理格局概念与房价梯队概念的。但是,有钱不是败光的理由,这种坑,能避则避。

只是,确实要真诚的说一句:买房首选住宅,没有条件也要创造条件买住宅。

对于大多数来讲,买房的每一步,都决定了你以后段位,买错一套,三到五年基本动不了。没有三套住宅以上,不要碰公寓。所以,请好好做好买房前的功课。

而且,这比在网络上做键盘侠与喷子靠谱。毕竟,你买房投资挣的钱,真的跟我一毛线关系没有啊哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈哈。



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