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8月房地产市场持续转冷
发布时间:2019-10-07 09:55
8月房地产市场持续转冷


八月楼市持续走冷 百强房企销售环比下跌 克而瑞数据显示,8月百强房企权益口径业绩较7月环比微降1.7%,略低于1~7月均值。TOP30房企中11家房企单月业绩环比下降,万科8月销售规模451.3亿,环比降低6.3%;旭辉集团和招商蛇口8月销售金额137.4亿、180.9亿,分别环比下降5.6%和6.4%。
 
全口径榜单中,碧万恒仍稳占行业三甲位置,前八月销售额分别为5095.4亿、4273.2亿、3702.5亿。保利发展和融创中国紧随其后,分别以3095亿、3056亿居行业第四、第五位。六至十位的房企分别为中海地产、绿地控股、新城控股、华润置地、龙湖集团。
 
但如果以权益口径统计,行业位次悄然发生变化。万科前八月权益金额2563.9亿,被恒大以3521.1亿反超。保利发展权益排位变动明显,以2042.7亿下滑至第六位。融创中国和中海地产分别以2109亿、2102.9亿排名第四、第五位。
 
除此之外,权益销售榜中,金科集团、富力地产、华夏幸福、旭辉集团均变动较大。华夏幸福权益销售766亿,排名第 16,较全口径上升6位;金科集团、富力集团权益排名均较全口径上升5位。旭辉则向下滑落,以642.1亿位居权益榜第20,较全口径榜下滑五位。
 
克而瑞认为,虽然多数企业8月业绩仍环比上升,但市场并不如数据体现的这么好。业绩上升的原因是今年下半年企业加大供货力度,但项目总体去化率并不佳。
 
从城市市场数据中可见一斑。8月房地产市场持续转冷,克而瑞重点监测城市累计成交量持续走低,同、环比跌幅分别为-4%和-6%,长沙、济南、徐州等市成交显着缩量。
 
具体而言,一线城市成交量环比下降10%,同比下跌7%。除上海环比有所回升之外,北京、广州和深圳成交量环比皆回调,北京成交遇冷,环比跌幅多达-42%。
 
二三线城市成交量同环比双降,跌幅分别为-3%和-6%。其中,近半二三线城市成交量企稳回升,成都、无锡和厦门等环比涨幅皆超30%;而反观西安、常州等成交量依旧缓步下行,徐州、南京和济南等显着缩量,环比跌幅都在-50%附近。
 
截止目前,大部分上市房企均已披露上半年经营业绩。克而瑞表示,相较于去年同期行业利润规模大幅增长,今年上半年房企整体利润增速放缓显着,仅同比增长不到20%。
 
港股上市房企中,中国恒大、九龙仓、华南城、朗诗绿色等房企净利润同比均不同幅度下滑;A股上市房企中,中交地产、中洲控股、万通地产等中小房企盈利能力也不容乐观。
 
规模房企盈利能力经历了前两年的增长,已经进入平稳期。市场上行通道愈发狭窄,但房企竞争的激烈程度却有增无减。前八月,除TOP30房企外,TOP 100各梯队房企权益门槛较去年同均略有提升。
 
其中,TOP 10房企权益金额门槛达1033.3亿元,同比提升6.5%。TOP20和TOP 100房企权益金额门槛分别为642.1亿元和115.4亿元,均同比提升近3%。TOP50房企竞争格局加剧,权益金额门槛较去年同期大幅提升11.7%至324.2亿元。
 
行业对未来不再乐观,房企未来定调均趋向谨慎。在近期中期业绩会上,行业龙头如碧桂园,称未来要看机会均衡布局、分散风险;万科将自身发展定义为“匀速运动”、避免大起大落;而除非特别好的机会,融创中国下半年基本停止拿地。
 
8月22日,融创中国董事局主席孙宏斌在出席公司投资者会议时表示,下半年没有拿地指标,除非特别好的机会,公司基本停止拿地。即使融创一直将“小心拿地、避免拿高价地”奉为经营底线,但如此坚决定调,仍折射出当下市场的阵阵寒意。
 
“中型房企有较大的规模扩张诉求,拿地动力强,又相对缺乏自有资金,将面临较大挑战。而很多小型房企原本就难以获得融资资源,随着市场下行,几乎难以跨越本轮周期。” 东方证券认为。
 
克而瑞表示,在目前行业利润空间受挤压的背景下,未来房企的盈利能力将更取决于企业自身精细化运营及产品力的打造。随着“金九银十”到来,房企势必加大推案营销力度,届时持续下滑的成交量或能企稳。


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