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深圳小区的公共收益归谁?
发布时间:2020-01-11 19:42
深圳小区的公共收益归谁?


小区业主付费购买物业服务,那小区公共物业的收益归谁?不少业主不知道有这笔收益,也有不少小区业主没有共有资金财权。1月10日,在深圳市六届人大八次会议光明代表团讨论会上,深圳市人大代表、深圳市人大法制委员会副主任王晓东抛出小区共有资金支配权问题,引发与会代表热烈讨论。

说法:小区物管有共有物业经营权,利用共有收益拆东补西

去年1月,《深圳市住宅物业服务收费指导标准(征求意见稿)》发布,在这个征求意见稿中,住宅物业费大幅上调,按最高标准计算,高层住宅最高标准涨幅近50%,多层住宅涨幅近70%,由于物业费关系到千家万户的切身利益,征求意见稿甫一发布就引爆了业主情绪。

众所周知,物业费是物业公司的主要收入来源。在业主们对征求意见稿中上调住宅物业收费标准表示不理解时,物业公司则纷纷称“委屈”:《深圳市住宅物业服务收费指导标准》已经有十几年没有调整了,但这些年,包括人工成本在内的物业服务成本大大提高,而物业服务收费标准没有及时调整。

换言之,物业公司认为物业费太低,不能覆盖支出,那小区物业公司凭借什么在维持运营呢?王晓东说,除了物业费之外,物业公司拥有对业主共有物业的经营权,继而能通过出租门面、店铺、广告位、停车位的方式,来弥补物业管理公司开支经费的不足。

代表支招:明确业委会身份地位,通过业委会拿回财权

共有物业在一定程度上是货物,是资金,而在深圳乃至全国大部分小区,物业公司并未对业主公开物业账本,业主对这部分共有资金不知情,更别提财权了。怎样才能拿回共有资金财权呢?在王晓东看来,成立业主大会非常关键。成立业主大会后,能够选举产生业委会,“业委会可以到主管部门取得信用代码,拿信用代码到银行去开设账户”,这种流转能带来物业管理方关系的变化。

而颇为戏剧性的是,深圳目前只有少数住宅小区成立了业委会。据南都此前报道,当前深圳所有合法合规的3690个住宅小区中,仅有40%成立了业委会,能正常发挥功能的不过25~26%。没有成立业委会,意味着业主对小区的大小事没有决定权,在与小区物业公司的相处中非常被动。

对此,王晓东说,最新物业管理条例的修改正是聚焦业委会成立难、换届难、监管难的问题。这个问题解决需要政府强有力的介入,比如首次筹备业主大会时,基本上以街道主导,居委会、社区党委、业主代表共同组织形成例会,要业委会换届的时候,街道同样要出力。

《深圳经济特区物业管理条例》经市第六届人民代表大会常务委员会第三十五次会议于2019年8月29日修订通过。王晓东说,此次条例通过非常不容易,当时反对的声音比较激烈。因为该条例的起草,本身就是一个多方博弈的过程,经过多方充分表达意愿后,最终形成了“一个相对合理的判断”。

延展:万亿级市场风口,品牌房企分拆物业上市

地产物业是房企在白银时代寻求“万亿级市场”的标的之一。据媒体报道,截至2018年,全国物管行业管理面积达204亿平米,仅基础物业服务市场规模就超万亿,足以孕育千亿市值龙头企业。

也正是看到这一机遇,品牌房企的物管公司纷纷分拆物管独立上市,开启跑马圈地、飞速发展的模式。据统计,2018年全年通过房产分拆上市的共6家,超过2015~2017年之和。2019年更甚,上市物业企业数量达到8家,为历史新高。

据中指院2019年中国物业服务百强企业榜单,10强中只有4家已实现独立上市,分别是绿城服务、碧桂园服务、保利物业、雅生活服务,而包括万科物业、恒大金碧物业、龙湖物业、金科物业等在内的6家公司暂未上市。

现如今,品牌房企在养老、农业、造车方面的多元化转型成果并不明显,而物业是掌握在自己手中、可视化的“黄金赛道”。据此推测,未来的物业上市态势并不会就此减弱。



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