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房价最低就是杭州的“边角料”?
发布时间:2020-01-15 09:34
房价最低就是杭州的“边角料”?


  上周,我们对杭州2020年的房价进行了梳理,并罗列了一份极端低价板块的名单。
 
  以精装均价低于1.5万元/㎡为参照,我搜索到了目前已挂牌的5宗地块,分别位于:於潜(1.48万元/㎡)、新登(1.33万元/㎡)、瓜沥(1.45万元/㎡)、浦阳(1.46万元/㎡)、临江(1.46万元/㎡)。
 
  由于这些地块最低精装限价极低,且知名度都不算高,又处于大杭州版图上相对偏远的位置,所以我用了“边角料”一词来概括。
 
  没想到,这三个字竟然引来了多位粉丝的“抗议”。
 
  尽管5宗地块都是极端的价格洼地,也确实有很多人都没有听说过它们的大名,但对于瓜沥的抗议呼声却特别高,有不少粉丝甚至纷纷留言为其“正名”。
 
  瓜沥,为什么不能说是“边角料”?我进行了一番研究,发现瓜沥确实来头不小。
 
  作为萧山行政区内的一个乡镇,瓜沥拿下过很多证明实力的称号:瓜沥镇位列2018年度全国综合实力千强镇第36;2019年10月8日,入选2019年度全国综合实力千强镇前100名;2020年1月,瓜沥镇入选浙江省2020年度美丽城镇建设样板创建名单。
 
  单看这一份华丽丽的履历表,可见瓜沥经济实力雄厚,且有较强的城市职能,确实不太一般。
 
  然而,从大杭州版图的视角来看,偏离市中心的瓜沥又的的确确给人边角料的感觉。更何况,无论有多少“光环”在身,1字打头的限价水平总能瞬间把这个小镇的居住价值框回刚需基准线。
 
  对于不了解瓜沥的新杭州人而言,它绝对是一个不起眼的地区,但对于熟知这里的原住民来说,绝对不甘心将它称为“边角料”。
 
  视角不同,判断标准也不同,有截然相反的结论,倒也无可厚非。
 
  贰
 
  边角料这个词,多年前就开始用来形容杭州偏远的板块。
 
  在老杭州人的心中,地道的市中心只有巴掌点大。毕竟从“西湖时代”开始,杭州的市中心范围还没有现在这么广,最繁华的无非就是西湖一带,城市格局尤为单一。
 
  从当年的视角来看,别说是九堡下沙这些地方,就连钱江新城也还是一片滩涂的乡下地方。更不用提萧山余杭大块大块的乡镇区域,说是“边角料”丝毫不为过。而大江东、空港之流简直听都没听说过。
 
  如今,大杭州早就脱离了单一的“西湖时代”。滩涂摇身一变成为市心CBD,名不见经传的奥体成为网红,实力诠释了“今天你对我爱答不理,明天我让你高攀不起”的真实情形。
 
  而杭州多中心格局的发展也带动了一大串偏远板块,一个个曾经的“边角料”经过多年的发展,早就脱胎换骨,拥有了“姓名”。
 
  回头再看当年,萧山新街拍出地王,湘北地块溢价封顶加自持,都让市场为之震惊,印象里的“边角料”也变得如此抢手,难怪会有萝卜干变人参的言论。
 
  时过境迁,如今再用边角料去形容它们,显得有些委屈了。
 
  杭州房价的演变史,倒可以说是一部边角料板块的进化史。
 
  叁
 
  该怎么去定义“边角料”?
 
  经验告诉我们,“边角料”是一个充满变数的定义,随着城市的发展,一切皆有可能。并且,它需要一定的参照物。
 
  就像瓜沥,在新杭州人眼里绝对是边角料地区,然而在当地居民的眼中妥妥是超厉害的板块。
 
  如果说要给边角料定个衡量标准,以大众的认知来说,大概分为3个方向。
 
  第一,从地理位置来看,地铁都到不了的地方,也许就是被交通规划“抛弃”的边角料。
 
  为了尽可能串联起各大板块,地铁线路往往会深入一些偏远地区。不少地铁的末端就给人“人迹罕至”的印象。但这个标准也并非完全准确,像是万年不通地铁的崇贤,已然成为刚需的圣地,并且已经朝着改善的方向发展。说它是边角料,显然不妥。
 
  第二,从房价水平来看,价格极低的板块,或许就是还未激发潜力的边角料。
 
  用房价判断,是最简单粗暴的方式。一般来说,价格决定价值,所以才会形成一套价格梯队。随着市中心价格越来越昂贵,刚需被逼到了边缘。房价地图上的万元盘,往往距离市中心极远,自然成为了边角料。
 
  第三,从土拍热度来看,没人要的地块,常常被人认为是边角料。
 
  不过,用土拍热度去判断并不完全准确。因为土地市场的行情常常会随着各种因素而变动。偶尔行情遇冷,并不能完全代表地块没有价值。
 
  肆
 
  地铁成网,板块开发,规划落地……
 
  我们在展望2022年的时候,也逐渐感受到,这座城市变得越来越热闹。
 
  尤其是地铁的规划,将一个个生冷偏僻的区域变得鲜活。因为有了地铁,多中心格局的发展才能成立;也因为有了地铁,再偏远的地方,也会逐渐被人气填满。
 
  未来,边角料地区必然会越来越少,甚至消失。
 
  不过,我反倒希望这样的边角料能够更多一些。
 
  翻看2020年的房价地图,我们所能找出的万元板块已经屈指可数。
 
  物以稀为贵,显然开发商更懂得这个道理。所以大江东地块才会未开拍就已到自持。此前还有仁和、崇贤等地块,无一不成为开发商争相抢夺的“香饽饽”。
 
  哪怕老杭州人的思维根深蒂固,但随着越来越多没有居住情结的新杭州人涌入,有商场、有地铁、有学校,房价便宜,就是一个宜居板块。
 
  对于刚需来说,边角料意味着友好的门槛。
 
  根据中国房价行情网监测,2019年12月杭州新房均价已高达3.05万元/㎡,据此计算,要在杭州购买一套90方的新房,需要约275万元。
 
  而根据杭州统计局数据,前三季度杭州全市常住人口可支配收入为47110元,换算成平均月薪约为5234元。
 
  也就是说,想要在杭州落脚,大多数人需要不吃不喝干上40多年,即便是凑足首付,也要不吃不喝干上10多年。
 
  如果家境不殷实,父母不赞助,自己工资不高的话,在杭州买套房会特别艰难。
 
  而事实上,还有很多刚需,连所谓的“边角料”都承担不起,只能被逼到环杭地区买房。
 
  所以,我真心希望杭州多一些这样的边角料,至少还能让部分刚需够得着上车。
 
  最后,给急于上车的刚需一些忠告:
 
  1. 能买在杭州还是尽量买在杭州,城市能级不一样,买到的城市前景也不一样。
 
  2. 不要小看了边角料地区,有一天也会逆袭。杭州现在越来越大,如今的边角料也许就是明天的潜力股。
 
  3. 刚需上车还是趁早,越往后成本越高。工资的涨幅是比不过房价的涨幅的,所以一定程度上,选择比努力更重要。



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