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报深读| 龙湖2019:克制的两张面孔
发布时间:2020-03-25 20:16
报深读| 龙湖2019:克制的两张面孔 

克制,是龙湖反复为自己贴的标签。

在各个场合,谈及拿地、融资等,首席执行官邵明晓总会说“我们恪守纪律”。

但无可否认,掌舵人吴亚军心有猛虎。在3月24日的业绩会上,谈及2020年业绩指标,她可以随口说出要展现“强者的姿态”。

2019年,龙湖合同销售额2425亿元,同比增长20.9%,不及2018年的28.5%。而2020年的销售目标也被定为2600亿元,增幅8%左右。

不过,龙湖2019年的平均借贷成本年利率仅4.54%,这甚至是一个低于很多国企的数据。

龙湖2019年展现了克制的两张面孔,一面放缓前进的脚步,另一面则为其带来了继续前进的底气。

脚步放缓

龙湖的脚步放缓了很多。

2019年,龙湖的销售排名没有变化,仍然处于第10位。

年报显示,2019年12月末龙湖集团累计实现合同销售金额为2425亿元人民币,并且超额完成销售目标,但与华润数据相同,并列十位。

龙湖曾经创造了3年内从不足千亿到跨越2000亿的纪录。2016年龙湖的销售额达是888.14亿元,2017年达到1561亿元,增幅75.76%;2018年便跨越了2000亿大关至2006亿元,但此时增速已经放缓至28.5%;2019年同比增幅进一步缩窄至20.9%。

谈及2020年,龙湖计划继续减速,邵明晓表示“设定的目标是2600亿元”,同比增幅8%。

因为疫情的影响,邵明晓同时表示:“按照去年的预期,现在看整体供货95%以上是比较顺利的,上半年完成全年的4成应该问题不大。”

用频率换概率

拿地方面,龙湖颇为“随缘”。

对于2020年的拿地计划,邵明晓表示:“我们是平和的心态,在手现金相对比较充裕,用频率换概率,反正能达到我们的指标就拿,达不到就算了,不拿地王、不拿高价地。”

“用频率换概率”,就是通过大量地参与土地竞拍,在最为合适的时机拿到性价比最高的地块。这样做的门槛在于需要交纳大量保证金,进而对现金流和融资成本提出了较高要求。

对于2020年的拿地计划,邵明晓表示:“我们是平和的心态,在手现金相对比较充裕,用频率换概率,反正能达到我们的指标就拿,达不到就算了,不拿地王、不拿高价地。”

他同时描述了龙湖整体的工作风格:“这几年我们都是这么做的,整个集团包括财务系统、投资系统、运营系统、营销系统都在联动,应该说已经成为一种行活了。”

龙湖一直强调自己土储的高价值,“我们的土地储备主要聚焦在一二线城市,占了8成”,但仔细观察年报则能发现,龙湖的土储更多位于二线而并非一线热点城市。

年报显示,龙湖土储总建筑面积前五位分别是重庆、烟台、济南、武汉、成都,而其在一线城市拿地并不积极。

Wind数据显示,针对北京,2019年龙湖以商业用地为拓展方向,仅投入约45.4亿元购入丰台和大兴两宗商用地块,用以打造天街类商业中心。

心有猛虎

克制带来了龙湖的降速,也带来了稳健,这便是吴亚军所说的“强者的姿态”,似乎指出了龙湖一段时间的走向。

疫情的当下,龙湖并没有过多担心现金流。

据首席财务官赵轶介绍:“截至2019年末,集团在手现金610亿元,同比涨35%。”

对于融资,吴亚军直言:“今年1月就已经完成了全年基本融资,就是说下半年往后融不融资无所谓了。”

在龙湖最为骄傲的融资成本方面,年报显示,其综合借贷总额为人民币1460亿元,平均借贷成本年利率4.54%,这个数据要优于很多国企。

在四大主航道,即地产开发、商业运营、长租公寓及物业,龙湖计划全面出击。

吴亚军的逻辑是:“我不认为我们是多元化,因为对龙湖来讲,客户是差不多的,能力是差不多的。”

对于长租公寓业务,邵明晓在回答《每日经济新闻》记者提问时表示:“我们非常坚定。”

年报显示,2019年冠寓已经开业了7.5万间。“今年我们会开到10万间,速度比之前要调得更稳健一些。去年的收入不到12个亿,今年可能会有接近20个亿。”邵明晓说。

商业运营方面,龙湖计划全年力保60亿元商业租金收入的达成。物业方面,龙湖已于2019年末收购绿城服务1.39亿股股份。年报显示,2019年龙湖物业管理收入44.4亿元,较2018年约增长14.7亿元。邵明晓介绍,物业去年的毛利能够达到26%,是比较高的;除基本物业费收入之外的创新收入占比已经接近50%。

邵明晓曾经表示,将“把四个生意做成经营性现金流为正,同时盈利的业务,使得龙湖在顶层有很大的自有现金流”。

一个龙湖官方并未否认的消息是,吴亚军在内部为地产开发提出的目标是,到2024年,地产权益销售额要达到5600亿元;到2029年,地产权益销售额要到9000亿元。

吴亚军在此次业绩会上明确表达的是:“我们的四大航道就是就是我们的主业,都值得强化。”



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