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“宽松”出来的资金,不能流入楼市
发布时间:2020-05-22 10:43
“宽松”出来的资金,不能流入楼市


  中央政治局5月15日召开会议提出,积极的财政政策要更加积极有为,稳健的货币政策要更加灵活适度。而4月17日召开的中央政治局会议已明确提出,提高赤字率,发行抗疫特别国债,增加地方政府专项债券。
  今年政府工作报告应该会对特别国债作出安排。根据专家的分析,预计今年我国国债和地方政府债券的发行规模将分别为5.2万亿元和6.1万亿元,分别较上年增加9960亿元和1.76万亿元。
  而今年1月6日央行全面降准0.5个百分点,释放长期资金约8000多亿元;3月16日普惠金融定向降准,释放5500亿元资金;4月对中小银行定向降准1个百分点,释放4000亿元资金。总计释放了超过1.75万亿元资金。
  以上几项加起来的资金约有4.5万亿元。与西方一些主要经济体肆无忌惮的货币放水相比,我们国家的财政货币政策已是相当克制。
  虽然没公开说,理智上也不认同房地产救市的想法,但很多地产界人士内心是窃喜不已的,以为所在行业又能分一大杯羹。这些资金的投向,有些已有明确指引,有的尚待明确,但有一点可以肯定,就是不允许流入房地产市场。
  财政部4月3日要求,地方政府专项债不得用于土地收储和房地产相关项目。4月17日,中央政治局会议再次重申,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,促进房地产市场平稳健康发展。4月22日,银保监会首席风险官肖远企在国新办新闻发布会上表示,银保监会要求银行一定要监控资金流向,对于违规把贷款流入到房地产市场的行为要坚决予以纠正。5月10日央行发布2020年第一季度中国货币政策执行报告指出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位和“不将房地产作为短期刺激经济的手段”要求,保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。
  我之所以不厌其烦地摘引中央和监管部门的这些政策表述,就是要提醒房地产从业人员,即便是经济面临巨大的下行压力,国家也没有用房地产来托底的想法。
  1998年应对亚洲金融危机,2008年应对全球金融危机,房地产刺激经济确实起到了立竿见影的作用。为什么现在不能再用这个手段?我个人认为,至少有两点。
  一是与房地产有关的信贷已经占据整个信贷总量的最大份额,如果再让前述“宽松”出来的资金流入房地产,那必然会挤占其他行业的资金。而实体经济尤其是受疫情影响较大的中小微企业,就更难拿到钱了。
  二是房价已然高企,如果允许更多资金涌入房地产,必然会带来房价的新一轮上涨。前段时间,有的豪宅项目“秒光”,引起舆论关注。其实,这只是个别城市的少数项目,不是普遍现象,有的城市比如北京的限竞房销售情况仍然很不理想。那人们担心什么呢?就是担心这种现象会蔓延,从而引发房价大面积上涨。房价高企的情况下再来一轮上涨,不仅刚需和刚改人群难以承受,它导致的社会成本大幅上升也是整个城市难以承受的。短期收益远大于中长期伤害,因此决策层断然舍弃了这种选择。
  2018年下半年楼市进入调整以来,有些城市根据“一城一策”的原则,对调控措施进行了微调。今年由于疫情的影响,少数三四线城市有了放松调控的试探。但我们都看到了,只要是涉及放松限购限贷的,都行不通,都会被上级叫停。这应该很清楚了,房地产调控的基本原则不容挑战。
  那如何看待3月下旬以来商品房销售回暖?其实我早就跟朋友们讲过,房地产一定是恢复最快的行业之一,住房消费只会延迟不会消失。所以,当售楼处打开,刚需就会戴着口罩进来买房;当小区可以看房,二手房成交就会增长。
  3月下旬至4月,是此前因为疫情耽搁积累的需求的释放。如果将这段时间也称为楼市“小阳春”,那么它的时间就会顺延一些。目前来看,5月的成交情况也会较好。要判断楼市是不是真正回暖,需要用5-6月的成交量与去年的数据比较。
  又如何看待今年以来尤其是近期土地市场的升温?首先,地方政府在财政收入降低的情况下,确实有加快土地出让步伐的动力。其次,增加土地供应,有助于缓解房价压力,也是保持房地产调控的应有之义。再者,目前土地市场仍属温和,溢价有所上涨但可控,而一线城市土地成交较好,不等于三四线城市也很好,何况,即便是一线城市也有地块流拍。
  地方政府即使有心卖更多的地,没有房企敢拿也没用。我们看到,之所以土地成交溢价率稳步上升,就是因为房企敢拿、敢抢了。除了前面说的,市场成交情况较好之外,房企资金成本便宜也是一个重要因素。流动性宽裕的一大表征,就是资金成本下行。所以,房地产虽然不能直接分到4.5万亿的一部分,但还是间接受益的。


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