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房地产税对深圳来说,或许会起到反作用
发布时间:2020-05-22 14:53
 房地产税对深圳来说,或许会起到反作用



5月18日,中央发布《关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》。在加快建立现代财税制度一项中,《意见》提出要“稳妥推进房地产税立法”。

这与2018年相关表述相同,而2019年政府工作报告关于房地产税的表述则是“稳步推进房地产税立法”。从“稳妥”到“稳步”,当时被解读为房地产税立法工作进入具体步骤。

现在,又从“稳步”再回到“稳妥”,一字之差有何不同呢?是退后了还是前进了?是越来越近了还是越来越远了?

中国财政科学研究院研究员贾康向媒体表示,“稳妥是一个更谨慎的词,(原因)还是感觉比较棘手、难度比较大,但是方向不变,改革的确定性和势在必行是没有变的。”

看来,无论是稳妥还是稳步,都有一个共同的“稳”字,求稳,符合中国处事原则和国情特色,具有鲜明的时代印记。

从这个角度看,房地产税大概率不会在3年内落地。但从深圳的角度看,这就不一定了。因为深圳的房地产市场有点冒头的迹象,有关方面认为,必须得通过“税”来治一治。

也就是说,在深圳推行房地产税,或许将在三年内试行,这或将是个大概率问题。

为什么这么说?请看这个新闻报道:

4月28日,在深圳本地“民心桥”节目中,深圳市住房和建设局局长张学凡就近期楼市的一些热点问题做了回应。

张学凡说,“作为政府部门来讲,我们对于房价上涨不是没有考虑的,……我们不是没有手段,我们准备了很多手段。”

他单独列举了经济手段,“比如在交易环节,对高价房采取少杠杆、高利率、高税收等手段,与普通住房差别化;在持有环节,我们接下来也可以考虑房地产税的问题。这些都是在我们的考虑政策里,只不过是根据市场的情况,什么时候出的问题。”

从这则报道可以看出,官方已经提到房地产税作为经济手段的必要,既然提到了,就不要说说而已。“只不过是根据市场的情况,什么时候出的问题。”

看起来,在深圳推行房地产税,这只靴子早晚都是要落地的,而且肯定是率先走在全国的前列。

问题是,房地产税一旦在深圳施行,将会对深圳房地产市场产生怎样的影响呢?

在概帮主看来,影响或许是多方面的,但站在深圳的角度来看,可以有三个不同的维度来进行判断。

第一维度:相对简单的判断。

房地产税一旦开征,由于整体税负上升,不仅对持有多套房产者征收重税(预估房地产税采用累进制,也就是持有越多,税率越高),而且还会对房地产产业链产生负面影响,导致相关产业转移,影响市场活力。

同时,由于无法承担房地产税费,也会进一步促使多套房产持有者集中释放手中的存量房源,造成楼市短时间会水漫金山,难以消化,必然导致市场的供求关系发生根本逆转,从而导致房价整体下行。

第二维度:相对成熟的判断。

房地产税一旦开征,短期内不一定会直接对楼市产生很大的影响,因为房地产税出台后,会合并或取消原来征收的部分房地产相关税收,如土地增值税、其它房产税等。从总体税负上说,房地产税的开征不一定会直接增加房产持有人的负担。

但房地产税的影响将是长期的,如果不是简单地把现在征收的房产税及其他相关税种平移到房地产税,相对来说,就可能增加税负。一个高税负的行业,是难以轻装前进的。在中国,除了烟草行业,概莫能外。

第三个维度:相对复杂的判断。

房地产税一旦征收,无论是试行还是施行,必然会增加房产持有者的成本和负担。但税负增加是否一定会导致房价下跌,答案也不完全确定,还是得看供求关系。

以深圳为例,深圳购房人口众多。2019年深圳常住人口1343.88万人(实际人口2000万),比上年来增加41.22万人;深圳人口结构相对年轻,人口增长空间仍然较大,常住人口平均年龄为 32.5 岁,年轻就是本钱,并因此形成强大的购房群体。

深圳家庭房产自有率大约在34%,有说只有23.7%。这个数据说明占绝大多数将近70%的深圳家庭没有自己的房产。很显然,在深圳,供求关系中供不应求的结构性矛盾或将长期存在。

如果不能改变这一局面,房地产税的影响和作用或将走向反面。

怎么个反面法?这意味着持有房产的人并不担心房子卖不出去,卖房者会把房地产税负转嫁给购房者或租房者,从而导致房租和房价双双不跌反升。这叫做羊毛出在羊身上。

所以,房地产税的推行,必须稳妥为上,否则,一旦盲目上马,或将把中国房地产推向两极,绝大多数的城市房价下跌,而像深圳这样的城市,房地产税不仅不能遏制住房价的上涨,相反可能刺激房价的上涨。

如果这样,就与房地产税的初衷背道而驰了,所谓的房地产长效机制更难以实现。

这样说,这房地产税还要不要开征?概帮主认为,征还是要征的,但需要首先做好以下几个方面的准备。

一是房地产业更加市场化,先将各种干预市场的调控措施取消了,让房地产恢复到一个相对由市场说了算的条件下。

二是取消房地产环节的其它税负,在房地产税推行前,先给一个相对宽松的税负环境,取消之前也并不轻的税负名目。

三是做好房地产税登记,建立好房地产税征收办法及相对的应对措施,力求做到征税过程的透明公开,公平公正。

四是明确房地产税后使用,最好用回到房地产来,如果有一个房地产税征收后的公开使用清单最好了。也就说,税为国所征,税为民所用。

五是创造更多的投资环境和品种,让资本有更多的出处,避免一窝蜂地挤进房地产市场,这样房地产供求关系自然会趋于平衡。

有着这样的税费征收环境,相信征收房地产税不会是一个大问题。


 



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