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2020年楼市调控大概率放松
发布时间:2020-01-09 20:07
2020年楼市调控大概率放松


2019年全年楼市政策保持了相对稳定,因城施策的精准调控在各地都有所体现,如佛山取消楼市限价政策、东莞调整二手房交易个税等,苏州部分区域限售、大连、洛阳等地出台限价政策。在因城施策的调控准则下,各地的调控精准度不断提升,各城调控的颗粒度也愈加精细化。同时,楼市调控政策指向性明确,全国降温城市不断增多,在商品房总体成交量依然上行的行业背景下,房价整体上涨态势得到有效控制。

如果用两个字来形容2019年的房地产市场,那就是“稳定”,土地市场稳定、房产价格稳定、未来预期稳定。2020年,调控会放松吗?

2019年,整个房地产调控的严厉程度,包括政策不断收紧,应该说超过大家的想象。在2018年年底的时候,在对2019年整个政策的预判中,就肯定有一个逐步放松的过程。从现在整个来看的话,总体的基调没有改变。

2019年到现在为止,全国出台房地产调控政策五百多次,2018年应该说已经非常严厉了,一年调控四百五十次,五百多次的调控是整个房地产调控历史上前所未有的。

在从政策本身的基调来看,七月份中央会议强调,不将房地产作为短期刺激经济的手段。到八月份,银监会不断出台相应的政策,对房地产企业融资进行收紧。到今天为止,整个房地产行业的融资环境没有出现很大的变化。

 

再从房价本身的表现去看的话,2019年如果从一个大周期的去讲,房地产过去20年来最大的转折点,在2019年已经到来。但是如果看房地产行业的总体的数据,应该说2019年比我们想象的要好很多。

比如说房地产投资全年维持在两位数以上,远远超过预估,这是超过行业本身感知度的一个非常高的数据。当然,大家也不要高估房地产投资的增速,之所以快,跟大量的房企拿地开工以后,后续必须跟上有很大的关系,所以到2020年这种状况不可能持续。

 

从整个融资状况来看,虽然融资政策收得非常紧,但是融资的增速还是不错的。房地产企业到位资金的增速维持在7%左右,正常情况下如果是跌破3%,这个融资的环境就会特别紧张。

土地市场,今年有很多地流拍,很多地方的地卖不出去。土地市场的分化也比较严重,三四线以下的城市土地流拍的状况比较严重。2019年整体来看土地市场主要还是集中在一些大的城市和热点城市。

从2019年去推断2020年整个房地产市场的状况,第一个是政策的基调。中央经济工作会议谈到房地产的时候,大家是非常关注的。谈到房地产其实谈了两块。第一是老旧小区的改造问题,也就是从存量市场去看,2020年老旧小区,各个城市的老旧小区的改造可能会是一个热点。第二就是整个房地产调控的基调,一方面是房住不炒的定位基本没有改变。另一方面是今年中央经济工作会议里面,特别强调要全面实施因城施策的调控政策。

 

全面实施因城施策,是承认各个城市房地产市场目前的表现是不一样的,有些热、有些冷、有些涨、有些跌,整个市场完全不一样,是不可能用同样的一个政策基调去进行调控的。在这种情况下,政策更加强调全面实施因城施策,符合房地产市场的一个基本状况。对有些热的市场继续加码,对于有些冷的市场,再继续进行加码的话,已经没有任何必要,所以全面实施。

 

怎么理解全面实施因城施策?事实上是把房地产调控的政策的主导权交给了地方,交给了各个城市的管理者,这意味着各个城市的管理者完全可以根据自身城市的状况,决定进行调控还是不调控,以什么样的政策来调控,松还是紧。

到2020年的时候,大家一定会看到各个城市对房地产政策进行调整,这个调整的方向是什么?很简单,调整的方向只有放松。统计了一下,至少有35个城市已经变相的通过各种各样的名义放松了调控。

但这种放松,第一不意味着又回到炒房的时代,鼓励大家炒房,这个基调在全国来讲不会改变。也就是说,在全面实施因城施策的过程中,前提是不能炒房。第二是各个城市从目前的状况来讲,房地产市场已经比较平稳了。

 


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