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房价成了热度持续性最长的话题之一
发布时间:2020-01-11 10:21
房价成了热度持续性最长的话题之一


一、房价涨幅
 
近10年,房价成了热度持续性最长的话题之一。2009-2019年,许多城市房价涨幅可观,特别是四大一线城市。
 
 
现在问题来了,房价涨了这么多,房地产企业究竟赚了多少钱呢?
 
二、各大地产公司盈利
 
想知道一家企业赚了多少钱,最直接的方法是看其财务报告。虽然2019年第三季财务报告已经发布,但年度数据报告的准确性更高,所以表格采用了2018年的年报数据。
 
 
 
从图表中,我们可以发现大型地产公司。如恒大、碧桂园和万科在营业收入及净利润上都有突出的表现。
 
可是仔细分析后,你定会发现地产公司们赚钱似乎并不轻松,一众地产公司营业收入数千亿,净利润只有数百亿。
 
图中几家公司算了平均值,若其营业收入为100元,则净利润为10.35元。
 
有人说了,这还不赚钱么,卖100元的货赚10.35元,很多行业都没它赚的多。
 
嗯,这么说也没错,但大家可能忽略了其他条件。因为同时展示五家地产公司数据显得过于冗余,为了方便说明,我单独以万科的财务数据为例。
 
 
 
对于股票比较感兴趣的读者,应该对于表格中的财务数据比较熟悉。然而,理财小白可能就比较懵圈了。不过,你也无须担心,大林将以通俗易懂的方式说明。
 
举例:
 
有一家W公司,它只有2449元的本钱,但要做的生意很大,不得已只能向银行借钱。银行一看W公司手里有大把的土地,可以抵押,信用有保障,于是借给它1.39万元。W公司就此掌控了1.63万的资产(包括土地)。可是,从买地盖楼到销售,需要很长时间。W公司虽然很厉害,但也要1304.35天。幸苦了一年,最后一算账,发现2018年卖了2976.79元的货,赚了337.73元。
 
你将例子中W公司的货换成房子,计量单位元换成亿元,结果就是万科公司2018年的财务数据。
 
1、2976.79元的货类似于营业收入2976.79亿元,赚了337.73元类似于净利润337.73亿元。
 
2、存货周转天数就是买地、盖楼、销售全流程需要1304.55天。
 
3、资产=负债+所有者权益,1.53万亿=1.29万亿+2356.21亿,万科的钱基本都是借的,2018年资产负债率高达84.59%。
 
对数据简单分析后,你就可以发现,像万科这样的公司,只靠自己的本钱想通过地产赚大钱是不行的,因为盖楼时间很长,要差不多三年,不像快餐店,几个小时就可以买菜、炒菜、最后客人吃到嘴里。
 
若万科不借钱,只靠本金做地产生意,自己投入100元,只能赚到3.66元(2018年总资产回报率)。
 
万科若借钱做地产生意,自己投入100元,则能赚到23.24元(2018年净资产回报率),因为别人愿意借给它560.50元。
 
关键在于金融机构给地产公司提供充足的“资金”。
 
 
 
三、普通人关于地产的知识
 
上述关于地产公司财务数据的分析,可能与大部分人的认知有偏差。盖楼卖房的地产公司居然只赚了这点钱,在我们老家盖一栋小楼可便宜了。
 
当然,有人觉得房屋建造成本不高也是事实。
 
一年前,好友罗康建新房,他表示:
 
老家在县城郊区,在自家宅基地上盖房子,建筑面积200平米,两层小楼,人工7万多,材料11万多。除去电器和家具,水电瓷砖全部一次到位,一套200平方的房子,不过19万元。
 
照此计算,罗康200平房子的单位建造成本为950元。当然,这在当地也非常实惠了。


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