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建议坚持楼市调控不动摇
发布时间:2020-01-13 15:46
建议坚持楼市调控不动摇


进入2020年,中国房地产市场会如何演绎?楼市调控政策要做怎样的调整?房地产市场在经济增长中继续发挥怎样的作用?最新发布的《中国住房发展报告(2019-2020)》对上述问题给出了清晰的答案。
《中国住房发展报告》是中国社科院财经院和中国社科院城市与竞争力研究中心住房研究团队推出的年度报告,自2009年以来已经连续发布11次,研究成果对市场产生重要影响,也成为有关部门决策的重要参考。
今天,我们发布《中国住房发展报告(2019-2020)》的第四部分,讨论未来楼市调控政策如何调整的问题。
当前,国内外宏观环境复杂、严峻且不确定性增加,楼市暗流涌动、复杂敏感,且存在多种风险和隐患,市场各方压力巨大,各种舆论甚嚣尘上,放松调控的呼声卷土重来,炒房、炒地蠢蠢欲动。课题组呼吁和建议:楼市调控不动摇,中流击水应从容。
一、构建房地产与宏观经济的新型关系,稳步迈向高质量发展
1.需要妥善应对宏观问题挑战
首先,深化改革以重建市场信心。中国经济和城市化确实还存在巨大的潜力,制约潜力释放的主要原因是体制、机制,决定市场对中国经济信心的关键是市场化改革的深度和广度。全面深化改革,建立高水平的市场经济制度,不仅能够彻底释放巨大的潜力,更将重建国内外市场对中国发展的信心,改革力度决定国内外市场对中国经济和楼市信心的强弱。其次,需要妥善应对中美贸易摩擦。采取更加灵活、务实的办法,寻求贸易摩擦的逐步解决。同时,利用外部压力倒逼改革具体的制度,改善营商环境,转变经济结构,发展高质量现代经济。与此同时,做好防止意外事件冲击的各项准备。再次,需要妥善处理经济增速与其他方面的关系。我们认为:关于未来中国经济增长的底线考量有三条:确保经济增长不失速,确保失业率可承受,确保系统性风险不发生。在保证以上三点尤其是确保不发生系统性金融风险的前提下,可以进一步容忍经济增速下滑,以从容推进艰巨的结构调整任务。
2.重塑房地产与宏观经济的关系
第一,让住房回归到民生的初心、居住的功能。“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,绝对不能再走用房地产短期刺激经济的老路。第二,让稳增长与稳楼市并进。支持新市民的刚性需求,支持城镇居民的改善性合理需求,构筑楼市稳定的基础。第三,促进房地产的转型升级带动整体结构的调整。通过房地产企业的转型带动整个产业的升级,通过房地产经济的转型带动整个经济结构的调整。第四,让房地产在调控中迈向高质量发展。在中国迈入高质量发展的新时代,住房也应该启动高质量发展的引擎。通过发展高质量的住房,既能满足人民追求美好生活的内在需求,也是化解风险、稳定楼市的需要,更是带动高质量的投资和消费,稳定经济增长的需要。
二、坚持调控不动摇,倒逼市场主体改弦更张
要紧紧抓住房地产调控的最后机遇窗口期,坚持持续调控不动摇,绝不能“叶公好龙”,绝不能功亏一篑,绝不能前功尽弃。同时提升调控的艺术,把握好调控力度和节奏。
1.提升政治占位,凝集全社会强大共识
将房地产调控上升到国家战略高度,房地产调控所调控的不仅仅是房地产,更关系整个国家的经济结构调整、产业升级、竞争制胜和长期繁荣。将房地产调控上升到政治高度,将各级政府及各部门切实执行中央楼市调控决策作为一个政治纪律,强化房地产调控的政治高压线。
2.明确目标,把握节奏,保持韧性
调控目标是确保房地产市场不出现大起大落,实现平稳降温。表现在价格上是稳中略降,不是平稳升温和稳中有升;把握节奏,是要在坚持调控不放松的基础上,根据情势的变化做出机制性的相机抉择,让市场在合理区间内上下起伏。保持韧性调控即机制化和制度化调整,逐步消减风险,既防止对政策不做相机调整,又防止对政策随意放松或者加码。
3.保持定力,把握力度,极限施压
坚持调控总的方向不动摇,根据市场环境,最大限度向市场主体施压。倒逼房地产企业转型(房企只到日子特别紧的时候才想到转型,日子一好全都转回来),让房地产企业做好过紧日子的准备并引导其主动寻求转型优化路径。倒逼实体经济回归实体,彻底防止经济地产化。倒逼地方政府改弦更张,退出土地财政,倒逼住户部门转型,转向实体产业和人力资本投资。
4.妥善管理减弱预期的波动
为防范预期不稳带来的连锁风险,应将预期作为房地产调控的重要观测和调控内容,高度关注、主动引导和有效稳定预期。要高度重视和研究宏观经济环境、房地产市场的变化,制度改革的推进和调控政策的调整,对市场预期的影响及其内在机制。针对可预判的事件及其影响,事前应主动采取若干具体有效的预防措施,最大化降低预期对事件的过度反应。针对不可预测的事件及其影响,事后应形成自动相应的引导和稳定预期的方案。
5.做好防控楼市双向剧烈波动预案
针对未来房地产市场的不确定性,各级政府调控部门要做好防止报复性反弹和失速性下滑的两手准备和两套方案。首先,在行政措施上,就价格、住宅购买、住宅出售、按揭贷款、开发贷款、商住等及其搭配可以进行加减调整,并在必要时启动熔断机制。将一些在调控中探索的政策长期化,变成制度不再调整。如可以将支持一套、允许二套、限制三套作为一项制度、原则确立下来。其次,在经济措施上,根据楼市波动程度及趋势在信贷、首付、利率、交易税率等方面进行及时的调整,必要时在信贷和土地拍卖市场也可以实行临时性熔断机制。逐步减弱和减少行政限制性手段,特别是限价手段。更多地使用房贷资金、首付比、利率、税收税率、土地供应量等经济和市场调节手段。针对“新房与二手房价格倒挂”,建议加大短期内二手房转手交易税收成本。再次,在舆论引导上,政府相关部门和主流媒体要定期和及时地发布楼市相关信息,及时揭穿和制止楼市的不实传言,有力打击一些企图传播虚假信息,造成楼市波动而从中渔利的不法行为,引导和稳定市场预期。最后,在社会治理上,针对楼市波动带来损益,进而可能引发的“房闹”等群体性事件,相关城市政府部门要做好具体预案,在坚持依法处置的同时,做好疏导和沟通工作。
三、坚持“一城一策”,完善调控机制
准确理解“一城一策” 的内涵,“一城一策”本质特征就是“殊途同归”,即以“一城一策”的不同方法,实现“楼市稳定”的同一目标。正确处理“一城一策”的中央监管责任和地方主体责任的关系,过程不同与结果相同的关系,以及金融、税收等全国统一与行政调控各地差异的关系。


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