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我们又回到“刺激楼市拉动经济”了吗?
发布时间:2020-02-14 19:54
我们又回到“刺激楼市拉动经济”了吗?


救,可能放大房地产市场风险,加剧矛盾,让好不容易取得的调控成果功亏一篑;不救,考虑到房地产业对上下游几十个产业的影响,一旦房企出现大面积资金链断裂,对经济的冲击不言而喻。

没错,一些地方已经出台了帮扶房企的政策。

据不完全统计,近几日已有无锡、上海、天津、南京等10余省市发布各类涉及房地产的支持政策,政策松动预期显现。

历史的相似性总会让人产生联想。尽管全国仍然笼罩在新冠肺炎疫情的阴霾之下,但2003年非典疫情结束之后的楼市“爆发式增长”让一些人开始担忧,我们是否再次回到“刺激地产以拉动经济”的旧轨上?

中新社发 马刚 摄

不得不说,这个结论恐怕下得太早,也太草率了些。

“硬核”救市措施未出现

先看看各地已出台的帮扶政策。

江苏省无锡市12日出台十七条政策措施,从放宽预售条件、保证流动性、税收减免、允许延期缴纳土地出让价款等多个方面支持房地产企业和建筑施工企业。

无锡市规定,对已经领取施工许可证范围内的楼栋,因疫情影响施工建设的,申请预售时调整为按投资额计算,预售部分完成25%以上投资即可。可申请延迟交地和延期缴纳出让金,最迟可于无锡市疫情防控一级响应措施解除后5个工作日内办理。

再比如西安针对土地市场,为房企拍地减轻负担。

西安市规定,疫情防控期间,新出让土地原则上可按起始价的20%确定竞买保证金,出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%,用地单位出具承诺书后,余款可按合同约定分期缴纳,缴款期限最长不超过一年。

上海市规划和自然资源局也出台土地利用支持政策,调整土地价款缴付方式和期限。

上海新政规定,受疫情影响,未能按土地出让合同约定缴付土地价款和交付土地的,不作为违约行为,不计滞纳金和违约金,受让人可以向出让人申请延期缴付或分期缴付。

浙江省则一定程度放宽了商品房预售资金的使用限制。

浙江规定,疫情防控期间商品房预售资金中可用于前期工程费、管理费、销售费、财务费等其他费用由总额的20%提高至30%。2020年6月30日前竣工验收的住宅项目,可顺延3个月缴纳住宅物业保修金。

南昌市允许在土地出让环节,延期签订成交确认书和出让合同,允许延期缴纳出让金,允许延期开竣工,调整土地出让竞买保证金比例等。

深圳市则连续出台住房公积金新政,一方面对疫情影响的困难企业在公积金缴存比例和缴存时限上予以支持;另一方面规定,因新型冠状病毒肺炎住院治疗或隔离人员等可以申请延长公贷期限、放宽公贷申请缴存条件等。

目前来看,各地政策相对审慎,主要着力点集中在为房企纾困、缓解企业流动性压力、减少交付违约等方面,而真正对房地产需求影响较大的“限购”、“限贷”、房贷利率等核心调控政策则鲜有涉及。

从政策力度来说,各地政策仍然属于因城施策的小幅调整,也并没有突破“房住不炒”的红线。

房地产“救”或者“不救”?

这其实是一个两难题目。

救,可能放大房地产市场风险,加剧矛盾,让好不容易取得的调控成果功亏一篑;不救,考虑到房地产业对上下游几十个产业的影响,一旦房企出现大面积资金链断裂,对经济的冲击不言而喻。

所以,我们目前看到的是各地小幅调整政策以对冲疫情对房地产市场的冲击,但大面积的政策松动并没有出现。

1、 救楼市并没有那么迫切。

在此次疫情当中,受到重创的行业很多,稳定经济也有很多优先任务。

尽管房地产市场同样在疫情当中受到很大冲击,但业内普遍认为,购房需求只是延迟,并未消失,房地产企业只需要努力维持现金流,静待疫情过去,仍能实现业绩复苏。

2月12日,中共中央政治局常务委员会召开会议。在部署经济工作时,会议提到的关键词包括:减税降费、差异化优惠金融服务、就业优先政策、支持中小微企业、释放新兴消费潜力、稳定外需等。

可见,这些才是现阶段保持经济平稳运行的关键任务,或者重点方向,而并非“救楼市”。

需要看到的是,当前的经济环境、楼市发展阶段已经与2003年之时截然不同,危机过后的市场反应也不可简单类比。

2003年,我国房地产市场正处于市场化发展的起步阶段,市场规模比较小,增长比较快。中指研究院数据显示,去年房地产市场规模已达到2003年市场规模的5.1倍,销售金额更在当年的20倍以上。市场规模继续大幅增长的动力已减弱。

中国社会科学院城市与竞争力研究中心主任倪鹏飞指出,目前房地产已对经济健康发展产生了一定牵制作用。

其表现在于,房地产对经济增长的净贡献已由正转负,高房价已对整体住户部门的消费和生计形成“挤出”,房地产过度发展已经导致经济结构失衡并阻碍了经济结构调整和产业升级,房地产风险是中国经济的重要风险源。

倪鹏飞认为,近两年的房地产调控刚刚取得初步效果。如果通过对房地产实施刺激政策,不但不能对冲经济下行,还会使以上问题再转向恶化。

当然,这不意味着应该对房企所面临的困境坐视不理。

2、确需关注房地产流动性风险。

受到突如其来的疫情影响,1月末以来,中国逾千家售楼处关闭、施工现场关停,多数房企自鼠年春节以来销售“颗粒无收”。

克而瑞研究中心统计数据显示,24城在春节假期周(除夕至初六)零成交、较疫情爆发前一周环比跌93%,随后一周扩大至27城零成交、较去年节后一周成交再跌95%。

房地产企业的自救手段相对有限。据克而瑞研究中心统计,1月末以来,有143家房企开启线上售楼处,将营销案场迁移至线上。但这对于促成成交的实际效果有限。

此外,2020年是房地产企业债务到期的高峰,房企流动性风险加大。

全联房地产商会指出,房地产行业体量大,上下游产业链长,若地产行业出现动荡,上下游产业链也势必遭受不同程度的冲击,并极易引发金融风险。因此,稳定住房地产行业的稳定发展秩序至关重要。

如此不难理解近期各地主要从缓解企业流动性压力、降低流动性风险的角度出发,出台帮扶房企政策。

业内预计,后续将有更多城市二三线城市不断跟进,出台各类政策保障房地产行业的稳定健康发展。

3、应该警惕政策“踩线”。

由于地方政府的“钱袋子”直接系于土地财政,一直以来,各地都有较强的放松楼市调控的冲动。

特别是今年以来,疫情防控、帮扶小微企业、减税降费等一系列行动,每一项都需要钱,这会使地方财政压力空前加大,放松楼市调控的冲动也会更强。

但房地产市场不仅仅关乎开发商和地方政府,更关系到无数普通家庭数十万亿的存量杠杆债务,可谓牵一发而动全身,过度刺激房地产所产生的后果难以估量。

去年年底以来,中央多次强调“房住不炒”的楼市调控主基调。业内认为,即便地方政府因城施策,适当放松部分政策,帮助房地产市场恢复元气,但这一“红线”仍然是不可突破的,“炒房”依然是政策严控的对象。

对于房价报复式反弹风险,倪鹏飞指出,疫情过后,销售量会有较大恢复和增长,但是房价报复式反弹的可能性较小。中国房地产长效管理机制已经基本建立,能够自动应对市场波动,在双向调控的政策操作下,若城市房地产市场月度和季度波动超过合理区间,可能会受到国家主管部门和省市主管部门的约谈和问责。



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