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征迁进展迅速,房价将向何方?
发布时间:2020-05-22 20:09
征迁进展迅速,房价将向何方?





5月21日《福州日报》的头版头条新闻,标题是《不到40天光盘清零——闽侯“荆甘一体化”征迁首战告捷》,这则消息被放在头版头条,可见当前闽侯各乡镇征迁是一项重中之重的工作。报道中提到4月13日启动“荆甘一体化”战略征迁,截至5月20日已有2680户签订拆迁协议,征迁面积97.6万方,交地2370亩。

看到这里我确实是有点震惊的,一个多月的时间,交地2370亩,本次征迁工作可以说是相当迅速。我们知道,如今不是2018年,随着房价下跌,拆迁货币补偿比例和标准都已经下调,在此背景下依然能够进展迅速,可见付出了巨大努力。近日也不时有闽侯各镇的朋友问我,拆迁到底拿钱划算还是拿房划算?

以目前的货币补偿标准,是要低于市场上商品房(二手次新房)销售价格的,拿钱显然不那么划算。但是拿房还需要等上几年时间,拿到房子还要等办证以后才能上市出售,这就已经是多年以后的事了,届时房价还剩多少?会不会比现在货币补偿的价格更低?因此实际上这个问题没法回答,看起来拿房拿钱都不划算。

但是,拆迁户就一定吃亏吗?这也未必,尽管如今补偿不如2018年至2019年上半年高峰期时丰厚,但是想想自建房的成本是远比买房的成本要低的,拆一栋赔几套,拆迁户怎么也不至于会亏,只是没有两年前那么赚而已。

因此,最后想来荆甘片区的拆迁户还是会拿房为主,货币为辅,选房的多,拿钱的少,毕竟货币补偿不是无限的。不过话说回来,倘若2018年没有给出如此高的货币补偿标准,如今财政状况必定会更加游刃有余。

那么,这么多地块征收之后做什么用呢?我们想想也知道,肯定不是建工业园,这里面大部分土地肯定要土拍建房,从规划图纸上我们也可以清楚看到,荆溪、甘蔗这一带,除了北部的工业园区之外,大部分都是黄色的居住用地。因此,这2370亩地块,将来会有一部分用于建设学校、养老院、道路等公共配套设施,剩余大部分想来都是商业、住宅用地,用于房地产项目开发,假设其中70%是住宅用地,则土地面积110万方,按照平均容积率2.5计算,可建住宅276.5万方,再假设每套90㎡,能盖超过3万套房。

我们进一步假设这2680户拆迁户,回迁以后每户分4套房,则这3万套房子里有1万套是安置房,2万套是普通商品房。可以肯定的是,荆溪、甘蔗的本地拆迁户已经不需要再买房,要么也是卖房之后换房到市区。那么这2万套商品房无疑主要面向在福州市区工作的刚需,按每户平均3人计算,可以容纳人口6万人。近年来闽侯县每年增加常住人口1万人,荆溪、甘蔗只是闽侯的两个镇(街),假设两地每年增加人口两千人,以目前的人口增量要多久才能消化这么多的房子?这个问题我是没法回答了。

此外,要请大家特别注意,这2370亩还只是“荆甘一体化”战略的一期工程,后面还有二期,并且除了荆甘还有竹岐,除了“荆甘竹”还有“祥青尚”和“高大上”,更不用说还有南屿、南通滨江新城。今后闽侯旧改究竟还有多少地块待征迁,我们无从得知,目前也没有确切数字,但可以想见的是,这个数字加起来会令人惊叹。

看到这里想必不少读者们会不禁感慨:真是不算不知道,一算吓一跳。这么多的房子盖起来,将会给福州楼市带来怎样的影响呢?

从短期来看,大规模的旧改征迁发放了一部分货币补偿款,虽然不如楼市巅峰期时福州市区补偿金额高,但对于下行已久的楼市而言,确实有久旱逢甘霖之感,尤其对于荆溪、甘蔗那些已经陷入销售困境的新房、二手房来说,终于盼到了一些购买力。此前已有不少2016年买房的投资客在亏本卖房但求脱手,现如今难得的机会来了,只要定价合理,还是有机会卖房回款的,过了这个村,恐怕就没有下个店了。

从长期来看,当两三年后当这些地块上的楼盘陆续建起,面对着涌入市场的天量房源,激增的楼市库存进一步加剧供过于求的现象,到那时闽侯的房子还能卖什么样的价?是地板价还是白菜价?我想不用多说大家也能明白,更何况如今看来闽侯的大规模旧改将会沿着闽江南岸滚滚向前,不止是荆溪、甘蔗一两个镇街,而是席卷环绕福州市区的所有乡镇,这股房地产大开发的浪潮或许会持续多年。

今年以来关于闽侯房价行情也已经有多篇文章进行过分析,目前差不多的地段内,有七八千一平方成交的二手房,也还有狮子大开口、张嘴两万多的杀猪房。混乱的市场报价下,比较有成交量的就是超级大盘高新苑,目前二手房成交单价在1.2-1.5万之间。

而新盘则分化进一步加剧,绝大部分楼盘陷入销售困境,开盘日久房子也卖不了几套。只有少数几个靠近上街南屿桥头位置地段较好的新盘,目前1.8万多的单价看起来还算卖得不错,但实际上也比去年冷了很多。回想去年这个时候,如以这个价格开盘,即使逼你多买一个车位也必是日光。而今年这个时候,开发商已经不得不通过降低开盘房源数量来确保去化率,比如近期某楼盘号称开盘当天去化八成,其实也不过就卖了大几十套而已。更何况这些地块当年楼面地价就超过1.2万,如今在营销号们笔下看起来卖得还挺热闹,其实也不过是赚个吆喝而已。

既然如今闽侯房价也已经大幅回落,更不用说不远后的将来,到时候遍地都是空空荡荡无人住的房子,卖的人多,买的人少,只怕房价多便宜也不用太奇怪。看到这里,现在买房合适还是两三年后买房划算,这笔账大家自己都会算。



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